Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18 июля 2007 г. N Ф09-5506/07-С6 Торги по продаже нежилого объекта признаны судом действительными, поскольку заявителем не доказано, что воля сторон сделки купли-продажи направлена на отчуждение объекта недвижимости без соответствующего земельного участка, право собственности на который переходит к покупателю (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 18 июля 2007 г. N Ф09-5506/07-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вавожстройсервис" (далее - общество) на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 16.03.2007 (резолютивная часть от 09.03.2007) по делу N А71-195/2007.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

Общество обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики к Управлению Федеральной службы судебных приставов по Удмуртской Республике о признании заявки судебного пристава-исполнителя недействительной, торгов - несостоявшимися, протокола по результатам проведения открытых аукционных торгов - недействительным. Третьи лица: специализированное государственное учреждение при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" представительство в Удмуртской Республике, общество с ограниченной ответственностью "Компания Вавож-лес".

В ходе судебного разбирательства обществом был заявлен отказ от исковых требований в части признания заявки на проведение торгов от 18.08.2005 N 1175 ничтожной по ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Отказ от части исковых требований принят судом в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, производство по делу в этой части прекращено (п. 4. ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Общество просит признать состоявшиеся 07.10.2005 торги по продаже здания материального склада площадью 686,6 кв.м (условный номер объекта 18:03:015003:0005:5-341), расположенного по адресу: Удмуртская Республика, Вавожский район, с. Вавож, ул. Советская, 197, и протокол от 07.10.2005 N 11/18 по результатам торгов (договор купли-продажи) недействительными и применить последствия недействительности сделки.

Судом с согласия истца на основании ст. 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица привлечены к участию в деле в качестве ответчиков.

Решением суда от 16.03.2007 (резолютивная часть от 09.03.2007) в удовлетворении исковых требований отказано.

В суде апелляционной инстанции решение не пересматривалось.

В кассационной жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество просит решение суда отменить, ссылаясь на нарушение судом п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, положений ст. 237, 242, 243, 448, п. 2 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 63 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", п. 2 ст. 19 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", указывает, что в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации продажа объекта недвижимости должна производиться вместе с земельным участком. Заявитель считает протокол проведения открытых аукционных торгов по продаже арестованного имущества от 07.10.2005 ничтожным, поскольку при продаже объекта воля сторон была направлена на продажу объекта недвижимости без земельного участка.

Законность обжалуемого судебного акта проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 07.10.2005 специализированной организацией проведены торги по продаже имущества общества, в том числе здания материального склада площадью 686,6 кв.м (условный номер объекта 18:03:015003:0005:5-341), расположенного по адресу: Удмуртская Республика, Вавожский район, с. Вавож, ул. Советская, 197, покупателем которого по их результатам стало общество с ограниченной ответственностью "Компания Вавож-лес".

Указанное здание и земельный участок принадлежали обществу на основании договора купли-продажи от 03.09.2002, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.04.2003 серии 18 АА N 378856 и свидетельством о государственной регистрации права от 07.04.2003 серии 18 АА N 378852.

Данные торги проведены на основании заявки судебного пристава-исполнителя от 18.08.2005 по реализации имущества, арестованного по акту описи и ареста от 04.10.2004 в рамках исполнительного производства N 1863-02/04, возбужденного на основании постановления Межрайонной инспекции Министерства Российской Федерации по налогам и сборам N 6 по Удмуртской Республике от 27.09.2004 N 11 о взыскании с общества налогов в сумме 2791026 руб. 72 коп и пени в сумме 233747 руб. 94 коп.

Полагая, что в опубликованном извещении о проведении торгов в нарушение п. 2 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют сведения о земельном участке, который подлежит передаче покупателю, не указана площадь земельного участка, сведения о том, на каком праве земельный участок будет принадлежать покупателю недвижимости, общество обратилось с иском в арбитражный суд. Заявитель также указывает на недействительность протокола по продаже арестованного имущества от 07.10.2005 N 11/18, в соответствии с которым осуществлена продажа объекта недвижимости без земельного участка, что противоречит п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, заявитель ссылается на нарушение положений ст. 63, 103 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Согласно п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований, правомерно сделав вывод об отсутствии нарушения установленных законом правил проведения торгов, при наличии которых они могут быть признаны недействительными. Извещение о проведении торгов опубликовано с соблюдением установленных п. 2 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации сроков и требований к его содержанию, содержит сведения о продаваемом имуществе - объекте недвижимости, а следовательно, содержит сведения о предмете торгов.

В силу ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 02.07.2007) при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

Пунктом 2 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 02.07.2007) предусмотрено, что, если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

В п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 дано разъяснение о том, что согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (статьи 242, 243, 237 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что заявителем кассационной жалобы не представлено доказательств того, что воля сторон сделки купли-продажи направлена на отчуждение объекта недвижимости без соответствующего земельного участка, право собственности на который переходит к покупателю в силу ст. 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд сделал правильный о том, что договор купли-продажи арестованного имущества не может быть признан недействительным по ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, а следовательно, оснований для применения последствий недействительности сделки не имеется.

Доводы истца о проведении торгов и заключении сделки купли-продажи после введения процедуры наблюдения в нарушение положений ст. 63, 103 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" судом отклоняются. Данные доводы рассмотрены судом первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, в результате чего сделаны правомерные выводы о том, что указанная сделка не повлекла предпочтительного удовлетворения требований одних кредиторов перед другими кредиторами, а также о направлении суммы, полученной от продажи указанного имущества, на погашение долгов общества-должника по заработной плате перед его работниками по судебным приказам, выданным до принятия заявления о признании должника банкротом.

Довод заявителя о том, что суд пришел к необоснованному выводу о возникновении у общества "Компания Вавож-лес" прав на земельный участок на основании межевания, что, по его мнению, противоречит п. 2 ст. 19 Федерального закона "О государственном земельном кадастре", отклоняется. Судебный акт содержит выводы о возможности оформления прав на земельный участок, но не о возникновении права собственности в соответствии с нормативными правовыми актами, регулирующими землеустройство.

Кроме того, истцом не доказана заинтересованность в признании торгов и протокола по результатам торгов недействительными и применении последствий недействительности сделки по заявленным им основаниям.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 16.03.2007 (резолютивная часть от 09.03.2007) по делу N А71-195/2007 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вавожстройсервис" - без удовлетворения.