Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 6 августа 2007 г. N Ф09-5585/07-С6 Заявление о признании незаконным отказа регистрационной службы в государственной регистрации договора аренды земли удовлетворено, поскольку факт предоставления обществу в аренду земельного участка для строительства жилых помещений подтверждается материалами дела и отсутствие государственной регистрации договора аренды земли не позволяет истцу осуществлять строительную деятельность и реализовать свое право на привлечение денежных средств путем заключения договоров долевого участия в строительстве (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 6 августа 2007 г. N Ф09-5585/07-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (далее - Управление регистрационной службы) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.02.2007 (резолютивная часть от 29.01.2007) по делу N А76-31747/2006 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2007 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В судебном заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Магистр" (далее - общество "Магистр") - Киршина Н.Н. (доверенность от 07.02.2005 N 38), Игошин К.В. (доверенность от 02.08.2007 N 318).

Общество "Магистр" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления регистрационной службы в государственной регистрации договора аренды земли от 14.08.2006 УЗ N 007894-К-2006.

Решением суда первой инстанции от 12.02.2007 (резолютивная часть от 29.01.2007) заявленные требования удовлетворены, отказ Управления регистрационной службы в государственной регистрации договора от 14.08.2006 УЗ N 007894-К-2006 аренды земли признан не соответствующим абз. 4, 6 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2007 решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, Управление регистрационной службы просит решение и постановление отменить, в удовлетворении заявленного требования отказать, ссылаясь на неправильное применение судами положений ст. 164, 191, 425, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 2, 20 Закона "О государственной регистрации", п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, неправильное толкование условий договора о сроке его действия. По мнению заявителя кассационной жалобы, спорный договор аренды земли не подлежит государственной регистрации, поскольку срок между обращением общества "Магистр" с заявлением о государственной регистрации данного договора (10.10.2006) и истечением срока его действия (29.09.2007) составляет менее года.

Общество "Магистр" представило отзыв, в котором просит принятые акты оставить без изменения, кассационную жалобу Управления регистрационной службы без удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, 14.08.2006 между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям (арендодатель) и обществом "Магистр" (арендатор) на срок до 29.09.2007 подписан договор УЗ N 007894-К-2006 аренды земли, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду из земель поселений участок площадью 2100 кв.м, расположенный по ул. Орджоникидзе в Советском районе г. Челябинска (л.д. 35-37). Основанием для заключения данного договора явились постановление главы г. Челябинска от 29.09.2005 N 1108-П "О предоставлении земельного участка в аренду для строительства жилой вставки со встроенными офисными и лабораторными помещениями между домами N 34 и N 36 по ул. Орджоникидзе в Советском районе г. Челябинска обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Магистр" (л.д. 33), а также постановление первого заместителя главы г. Челябинска от 18.05.2006 N 427-П "О внесении изменения в постановление главы г. Челябинска от 29.09.2005 N 1108-П" (л.д. 34).

Общество "Магистр" 10.10.2006 обратилось в Управление регистрационной службы с заявлением о государственной регистрации вышеуказанного договора аренды земли (л.д. 31).

Управлением регистрационной службы 13.11.2006 отказано в государственной регистрации договора УЗ N 007894-К-2006 аренды земли по причине несоответствия представленных обществом "Магистр" на регистрацию документов действующему законодательству (л.д. 32).

Общество "Магистр", полагая, что отказ в государственной регистрации договора аренды является незаконным и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с вышеуказанным иском.

Согласно ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Удовлетворяя требования заявителя, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из того, что данный договор подлежит государственной регистрации, поскольку срок его действия составляет более одного года.

В соответствии с п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, не подлежит государственной регистрации, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

Из содержания данной нормы следует, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более одного года, подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

На основании п. 1 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 вышеназванного Кодекса).

Как следует из разъяснений, содержащихся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", общие нормы ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации определяют момент заключения договора, не изменяя срока действия, согласованного сторонами.

Из договора аренды усматривается, что стороны 14.08.2006 достигли соглашения по всем его условиям, в том числе о том, что договор заключен на срок по 29.09.2007.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций, с учетом положений п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, сделали правильный вывод, что срок действия договора УЗ N 007894 аренды земли составляет более одного года и данный договор подлежит государственной регистрации.

На основании п. 1 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации в соответствии с названным Федеральным законом и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.

С учетом того, что материалами дела подтверждается факт предоставления обществу "Магистр" в аренду земельного участка для строительства жилых помещений, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно указали, что отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка не позволяет данному обществу осуществлять строительную деятельность и реализовать свое право на привлечение денежных средств путем заключения договоров долевого участия в строительстве.

Поскольку оспариваемое решение Управления регистрационной службы не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя, требования общества "Магистр" обоснованно удовлетворены судами .

Доводы Управления регистрационной службы о неправильном применении судами положений ст. 425, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации судом кассационной инстанции отклоняются как основанные на неправильном толковании вышеуказанных норм материального права. Кроме того, данные возражения были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка.

Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства. Оснований для отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренных ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.02.2007 (резолютивная часть от 29.01.2007) по делу N А76-31747/2006 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2007 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области - без удовлетворения.