Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13 августа 2007 г. N Ф09-6325/07-С6 Требование о признании недействительными части договора аренды объекта недвижимости и дополнительных соглашений к нему не удовлетворено, поскольку оспариваемые дополнительные соглашения не были зарегистрированы в установленном законом порядке и не могут считаться заключенными (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 13 августа 2007 г. N Ф09-6325/07-С6

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 29 октября 2008 г. N Ф09-3094/08-С6

См. также Определение Федерального арбитражного суда Уральского округа от 19 мая 2008 г. N Ф09-3094/08 по делу N А60-35763/2007

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 февраля 2008 г. N 17АП-914/08

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 29 ноября 2007 г. N Ф09-9848/07-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Уралспецсервис" (далее - общество "Уралспецсервис") на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2007 по делу N А60-35484/2006-С1 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы.

В судебном заседании приняли участие представители общества "Уралспецсервис" - Иванов А.А. (доверенность от 20.07.2007), Петрова Е.В. (доверенность от 30.07.2007 N 3).

Общество обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - министерство) о признании недействительными п. 4.4 охранно-арендного договора от 18.09.2001 N АФ-620/0716, дополнительных соглашений N 2, 3 к данному договору.

В порядке, предусмотренном ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено государственное унитарное предприятие Свердловской области "Серебряное кольцо".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 29.03.2007 (резолютивная часть от 22.03.2007) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2007 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество просит изменить мотивировочную часть постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2007 в части выводов судов об установлении сторонами в охранно-арендном договоре от 18.09.2001 расчетного способа определения величины арендной платы, а также выводы о ясности п. 4.4. данного договора, оставив без изменения соответствующие выводы суда первой инстанции, содержащиеся в решении суда от 29.03.2007. Заявитель ссылается на нарушение судом апелляционной инстанции положений ст. 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагает, что изменение расчета (методики) арендной платы возможно только в двустороннем порядке. Кроме того, заявитель указывает на то, что суд апелляционной инстанции не применил ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при оценке п. 4.4 договора, в то же время считая выводы суда первой инстанции в этой части законными и обоснованными.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между министерством (арендодатель), научно-производственным центром по охране памятников истории и культуры Свердловской области и обществом (арендатор) заключен охранно-арендный договор от 18.09.2001 N АФ-620/0716, в соответствии с которым арендатор принял в аренду здание - памятник архитектуры "Усадебный комплекс купца Ваганова В.С.", расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Радищева, 8, литеры А, Б, В, Г, площадью: литера А - 512,6 кв.м, литера Б - 138 кв.м, литера В - 35,1 кв.м, литера Г - 38 кв.м, для использования под административные цели на срок с 01.07.2001 по 01.07.2016.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 05.07.2002.

В силу п. 4.3 данного договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно вперед, с оплатой до 5 числа каждого месяца в размере 1/12 ставки арендной платы за год в соответствии с прилагаемым расчетом.

Согласно п. 4.4. охранно-арендного договора от 18.09.2001 N АФ-620/0716 в случае изменения действующих тарифов на аренду арендная плата соответственно изменяется, начиная со срока введения нового тарифа, и вносится в срок, указанный в уведомлении арендатора, без оформления дополнительного соглашения.

Между истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение N 2 к охранно-арендному договору от 18.09.2001 N АФ-620/0716, которым внесены изменения в п. 1.1 договора, исключен из договора акт технического состояния объекта площадью 35,1 кв.м, литера В, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Радищева, 8, предусмотрен учет средств, затраченных на проведение ремонтно-реставрационных работ, в счет арендной платы в соответствии с приложением N 1 к дополнительному соглашению, исключен из договора научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры Свердловской области.

На основании дополнительного соглашения N 3 к указанному договору расчет арендной платы за пользование нежилыми помещениями утратил силу с 04.09.2004, п. 4.3 договора изложен в новой редакции, предусмотрено направление арендатору уведомления о перерасчете арендной платы вместе с расчетом, предусмотрена оплата арендованных помещений в соответствии с новым размером арендной платы с момента вступления методики определения величины арендной платы в законную силу.

Полагая, что условия п. 4.4 охранно-арендного договора от 18.09.2001 N АФ-620/0716 сформулированы неясно, толкование данного пункта не позволяет установить действительную волю сторон, а также учитывая, что дополнительные соглашения N 2 от 14.10.2003 N 2 и от 22.11.2004 N 3 не зарегистрированы в установленном законом порядке, общество обратилось с иском в арбитражный суд о признании недействительными п. 4.4 охранно-арендного договора от 18.09.2001 N АФ-620/0716, дополнительных соглашений N 2, 3 к данному договору.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании недействительными п. 4.4 охранно-арендного договора от 18.09.2001 N АФ-620/0716, дополнительных соглашений N 2, 3 к данному договору, суд первой инстанции по заявлению ответчика применил срок исковой давности, а также исходил из следующего.

В силу ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Установив, что размер арендной платы фактически определялся арендодателем в соответствии с постановлением Правительства Свердловской области от 19.06.2000 N 498-ПП и Методикой определения величины арендной платы за пользование нежилыми зданиями, помещениями, сооружениями, находящимися в собственности Свердловской области, в том числе являющимися памятниками истории и культуры, утвержденной постановлением Правительства Свердловской области от 31.08.2004 N 818-ПП, а также учитывая, что данные нормативные акты не содержат термина "тариф на аренду" и условие и возможности для арендодателя изменять величину арендной платы в одностороннем порядке, суд пришел к выводу о том, что определить точное содержание п. 4.4 договора от 18.09.2001 N АФ-620/0716 невозможно.

Оставляя решение суда без изменения, суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что данный вывод нельзя признать верным.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Поскольку стороны в договоре аренды определили расчетный способ определения арендной платы, а также механизм ее исчисления (в соответствии с Методикой определения величины арендной платы за пользование нежилыми зданиями, помещениям, сооружениями, находящимися в собственности Свердловской области, в том числе являющимися памятниками истории и культуры, утвержденной постановлением Правительства Свердловской области от 19.06.2000 N 498-ПП), судом апелляционной инстанции правильно сделан вывод необоснованности выводов суда первой инстанции об установлении сторонами арендной платы в твердой денежной сумме, а также о невозможности определить точное содержание п. 4.4 договора.

Указанные выводы суда первой инстанции об установлении сторонами арендной платы в твердой денежной сумме и невозможности определить точное содержание п. 4.4 договора ошибочны, однако это не повлияло на законность принятого решения.

Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

В связи с тем, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации договора аренды, является его неотъемлемой частью, следовательно, на него распространяется требование о государственной регистрации, а также учитывая, что дополнительные соглашения N 2, 3 к охранно-арендному договору от 18.09.2001 N АФ-620/0716 не были зарегистрированы в установленном законом порядке, суды пришли к обоснованному выводу о том, что указанные соглашения не могут считаться заключенными.

На основании изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судом апелляционной инстанции правильно применены нормы материального права, регулирующие спорные отношения, требования процессуального закона соблюдены, поэтому оснований для изменения мотивировочной части обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2007 по делу N А60-35484/2006-С1 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Уралспецсервис" - без удовлетворения.