Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30 августа 2007 г. N Ф09-6989/07-С6 Требование о признании права собственности на нежилое помещение не удовлетворено, поскольку договор на участие в долевом строительстве не соответствует требованиям закона ввиду того, что сторонами не согласовано существенное условие о точном расположении подлежащего передаче помещения, а сам договор не зарегистрирован в установленном порядке (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 30 августа 2007 г. N Ф09-6989/07-С6

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 7 декабря 2007 г. N 16474/07 отказано в передаче настоящего постановления в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Мостстройэкономбанк" (далее - общество "Мостстройэкономбанк") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.03.2007 (резолютивная часть от 21.03.2007) по делу N А76-32602/2006 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2007 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В судебном заседании приняли участие:

общества "Мостстройэкономбанк" - Лахов И.В., ведущий юрисконсульт (доверенность от 17.11.2006 N 09-13/АГ-397);

общества с ограниченной ответственностью "Коммерческо-производственная фирма "СДС" (далее - общество "Коммерческо-производственная фирма "СДС") - Марамзин В.Л. (доверенность от 14.06.2007).

Общество "Мостстройэкономбанк" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу "Коммерческо-производственная фирма "СДС" о признании права собственности на помещение площадью 700 кв.м, находящееся в здании, расположенном по адресу: г. Челябинск, ул. Молодогвардейцев, 31, и о понуждении ответчика передать ему вышеуказанное помещение (с учетом уточнения исковых требований, сделанных в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 1, л.д. 125, 126 ).

Определением суда от 19.02.2007 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (далее - Управление регистрационной службы; т. 1, л.д. 119).

Решением суда от 28.03.2007 (резолютивная часть от 21.03.2007) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2007 решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Мостстройэкономбанк" просит судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 431, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Закон "Об участии в долевом строительстве"), необоснованное неприменение положений ст. 309, 310 названного Кодекса, неполное выяснение обстоятельств и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. По мнению заявителя кассационной жалобы, общество "Коммерческо-производственная фирма "СДС" не исполнило свое обязательство по передаче истцу в собственность помещения площадью 700 кв.м и незаконно зарегистрировало за собой право собственности на все здание, в том числе и на помещения истца; при заключении договора на участие в долевом строительстве от 23.06.2003 стороны согласовали все его существенные условия; действие Закона "Об участии в долевом строительстве" не распространяется на существующие между истцом и ответчиком правоотношения. Кроме того, общество "Мостстройэкономбанк" полагает, что написанное от его имени письмо от 27.05.2003 не является надлежащим доказательством отвлечения денежных средств на иные цели и уменьшении помещения, которое ответчик должен предоставить банку, поскольку данное письмо истец не писал и оно не зарегистрировано в реестре его исходящей корреспонденции. Заявитель кассационной жалобы также указывает, что договор купли-продажи подписан от имени общества "Мостстройэкономбанк" неуполномоченным лицом.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, обществом "Коммерческо-производственная фирма "СДС" (заказчик) и обществом "Мостстройэкономбанк" (дольщик) 21.06.2003 подписан договор N 1 на участие в долевом строительстве, в соответствии с которым дольщик обязуется направлять собственные денежные средства на строительство дома, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Молодогвардейцев, д. 31, а заказчик обязуется обеспечить строительство дома и выполнение своими силами или с привлечением подрядчиков всех работ по строительству в срок до 01.02.2004 (т. 1, л.д. 7-11). Финансирование строительства без внутренней отделки помещения осуществляется дольщиком из расчета 7000 руб. 00 коп. за 1 кв.м (п. 4.1 договора).

В соответствии с п. 6.3 данного договора заказчик обязан не позднее 30 дней с момента сдачи дома по акту государственной комиссии и ввода его в эксплуатацию совершить все действия по регистрации права собственности дольщика на помещение предварительной площадью 700 кв.м на 3 -м этаже.

Общество "Мостстройэкономбанк" в счет оплаты по договору на участие в долевом строительстве платежными поручениями перечислило 4900000 руб. 00 коп. (т. 1, л.д. 13-21).

Согласно акту государственной приемочной комиссии от 28.10.2005 в эксплуатацию принят объект, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Молодогвардейцев, 31 (т. 2, л.д. 19, 20).

Управлением регистрационной службы за обществом "Коммерческо-производственная фирма "СДС" 18.07.2006 зарегистрировано право собственности на объект площадью 2697,9 кв.м, кадастровый номер 74-74-01/364/2006-466, расположенный по вышеуказанному адресу (т. 2, л.д. 22).

Общество "Мостстройэкономбанк", полагая, что ответчик не выполнил свои установленные в договоре на участие в долевом строительстве обязательства по передаче помещения площадью 700 кв.м, а также незаконно зарегистрировал за собой право собственности на все здание, обратился в Арбитражный суд Челябинской области с данным иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор на участие в долевом строительстве не соответствует требованиям, установленным ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, и является незаключенным.

Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, суд апелляционной инстанции указал, что договор на участие в долевом строительстве не соответствует требованиям Закона "Об участии в долевом строительстве", поскольку сторонами не согласовано такое существенное условие, как точное расположение подлежащего передаче помещения (номера жилых помещений), а сам договор не зарегистрирован в установленном порядке в регистрирующем органе. Кроме того, в данном договоре не указаны срок передачи объекта, цена и порядок расчетов, гарантийный срок, а также отсутствует проектная документация.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из содержания договора от 21.06.2003 N 1 на участие в долевом строительстве усматривается, что сторонами не определено месторасположение объекта, подлежащего передаче обществу "Мосстройэкономбанк". Проектная документация, в которой согласно п. 1.1 договора указано точное расположение объекта, в материалах дела отсутствует.

Таким образом, судами сделан правильный вывод о том, что договор от 21.06.2003 N 1 на участие в долевом строительстве является незаключенным, поскольку в нем не определен предмет, в связи с чем у ответчика не возникло обязательств, предусмотренных вышеуказанным договором.

С учетом того что истец и при подаче искового заявления не указал конкретные помещения, которые должны быть ему переданы ответчиком, а согласно плану общая площадь 3-го этажа составляет 536 кв.м, в то время как истец претендует на помещения площадью 700 кв.м, судами обоснованно отказано в удовлетворении исковых требований, основанных на договоре от 21.06.2003 N 1 на участие в долевом строительстве.

Вместе с тем из материалов дела усматривается, что между обществом "Коммерческо-производственная фирма "СДС" (продавец) и обществом "Мостстройэкономбанк" (покупатель) 18.08.2006 заключен договор купли-продажи, по условиям которого ответчик передал истцу нежилое помещение площадью 193,9 кв.м, литера А, N 1, расположенное в нежилом здании по адресу: г. Челябинск, ул. Молодогвардейцев, 31 (т. 1, л.д. 95, 96). Согласно п. 3 вышеуказанного договора купли-продажи стоимость данного помещения составляет 4850000 руб. 00 коп.

Как следует из акта приема-передачи от 18.08.2006, расчет за указанное в договоре купли-продажи нежилое помещение произведен покупателем в полном объеме по договору от 21.06.2003 N 1 на участие в долевом строительстве (т. 1, л.д. 97).

Таким образом, с учетом предусмотренных ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации положений о свободе договора суды первой и апелляционной инстанций правильно указали, что стороны, заключив договор купли-продажи, урегулировали существовавшие между ними фактические отношения, поскольку ответчик, ранее получив от истца денежные средства, передал ему в собственность на эту сумму нежилые помещения.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что договор купли-продажи подписан бывшим управляющей филиалом банка Тетеревой З.К. как неуполномоченным лицом, поскольку выданная ей доверенность от 24.05.2006 N 09-13/АГ-155 не содержит полномочий на совершение сделок с недвижимым имуществом, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку данный договор истцом в установленном порядке не оспорен, а вопрос о его легитимности не входит в предмет доказывания по настоящему спору. Кроме того, суд кассационной инстанции отмечает, что за истцом зарегистрировано право собственности на приобретенное по договору купли-продажи от 30.08.2006 нежилое помещение, которое фактически им используется, что свидетельствует о последующем одобрении истцом данной сделки.

Также из договора купли-продажи от 30.08.2006 следует, что данный договор со стороны покупателя подписан управляющей филиалом "Урал-Интер" Тетеревой З.К., которая действовала на основании нотариально удостоверенной доверенности от 24.05.2006 N 09-13/АГ-155, зарегистрированной в реестре за N 8-2977, а заявитель кассационной жалобы ссылается на доверенность от 24.05.2006 N 09-13/АГ-155, которая выдана банком и не содержит удостоверительной подписи нотариуса (т. 1, л.д. 94).

Довод общества "Мосстройэкономбанк" о том, что письмо от 27.05.2003, в котором оно просит за счет внесенных по договору на долевое участие денежных средств оплатить работы по сертификации и реконструкции филиала банка с последующим дополнительным финансированием, было написано не им и не свидетельствует об отвлечении денежных средств на иные цели и уменьшении помещения, которое ответчик должен предоставить банку, судом кассационной инстанции также отклоняется как не имеющий значения для правовой квалификации и рассмотрения спора по существу.

Иные доводы заявителя, изложенные в жалобе, судом кассационной инстанции не принимаются, поскольку сводятся к переоценке доказательств, исследованных судами первой и апелляционной инстанций. Оснований для переоценки сделанных судами выводов у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы рассмотрения дела в порядке кассационного производства, не имеется.

Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства. Оснований для отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренных ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.03.2007 (резолютивная часть от 21.03.2007) по делу N А76-32602/2006 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2007 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Мостстройэкономбанк" - без удовлетворения.