Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28 августа 2007 г. N Ф09-6923/07-С4 Дело о передаче объектов недвижимости направлено на новое рассмотрение, поскольку судом не дана оценка доводам ответчика об отсутствии государственной регистрации прав истца на объект незавершенного строительства (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 28 августа 2007 г. N Ф09-6923/07-С4

ГАРАНТ:

См. также Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 декабря 2008 г. N 16876/08

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25 июня 2008 г. N Ф09-6923/07-С4

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу федерального государственного учреждения "Камское государственное бассейновое управление водных путей и судоходства" (далее - учреждение) на решение Арбитражного суда Пермского края от 20.03.2007 по делу N А50-20174/2006-Г-7 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2007 по указанному делу по иску учреждения к открытому акционерном обществу "Оргтехстрой" (далее - общество) об обязании передать квартиры в натуре.

В судебном заседании приняли участие представители:

учреждения - Крапивина О.Б. (доверенность от 20.08.2007 N 21-07-41);

общества - Миньковская А.Н. (доверенность от 30.10.2006), Мирских И.Ю. (доверенность от 03.07.2007 N 287).

Учреждение обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу, в котором просит обязать ответчика передать 6 жилых квартир в пределах общей площади 300 кв.м в жилом доме по ул. А. Макарова, д. 22А (Ульянова, 41) в натуре на основании договора от 14.01.2000 N 2/1-1, в случае невозможности передать квартиры в натуре взыскать с ответчика убытки в виде стоимости квартир, аналогичных по качеству и общей площади тем, которые подлежали передаче в построенном сторонами доме, по ценам, действующим в день вынесения решения.

В порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец изменил предмет иска: просит взыскать с ответчика убытки в виде стоимости 225 кв.м жилой площади по цене 27200 руб. на сумму 6120000 руб.

Решением суда от 20.03.2007 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2007 решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, учреждение просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду неправильной оценки условий договора, на то, что выводы судов о незаключенности договора не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судами не дана надлежащая оценка доказательствам, имеющимся в материалах дела, в частности, переписке сторон по урегулированию спорных положений, расчетам сторон, не приняты во внимание распоряжение главы г. Перми от 30.05.2000 N 1567-р, письма общества и учреждения от 02.02.2006 N 48/16-11р, N 12-27.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, учреждением и обществом (инвестор) подписан договор от 14.01.2000 N 2/1-1 с дополнительным соглашением N 1 от 06.07.2000, предметом которого являются взаимные обязательства учреждения и общества по передаче незавершенного строительства 80-квартирного жилого дома, расположенного в жилом микрорайоне Н. Курья Кировского района г. Перми по ул. А. Ульянова, д. 41, для завершения строительства и компенсации первоначальному заказчику - учреждению - фактических производственных затрат на строительство указанного дома в виде выделения квартир в соответствии с Положением о порядке передачи незавершенного строительства (приложение к договору).

Согласно п. 2.3 договора в счет возмещения затрат учреждения, фактически произведенных при строительстве 80-квартирного жилого дома N 41 по ул. А. Ульянова в г. Перми, общество передает с оформлением акта приема-передачи 6 квартир общей площадью 300 кв.м в указанном доме, регистрация прав на которые оформляется в установленном законом порядке.

В п. 2.4 договора указано на то, что после корректировки силами инвестора проектно-сметной документации на строительство жилого дома с учетом затрат по новым нормам проектирования в соответствии со СНиП, новыми техническим условиями, долевому участию в развитии водоснабжения и канализации в г. Перми (постановление администрации г. Перми от 11.05.1993 N 489) и на развитие противопожарной службы стоимость строительства жилого дома определяется по новой сводной смете в ценах 1991 г. и новой общей площади с оформлением дополнительного соглашения и уточнением доли учреждения по шести квартирам, их общей площади, номеров, этажей. Оставшаяся общая площадь по окончании строительства жилого дома и сдачи его в эксплуатацию оформляется в собственность общества в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 4.1, 4.2, 4.3, 4.5 договора учреждение передает обществу в январе 2000 г. по акту приема-передачи проектную и исполнительную документацию в объеме и составе согласно приложению N 2, являющемуся неотъемлемой частью договора; передает незавершенное строительство в натуре по акту приема-передачи в десятидневный срок после подписания договора на основании разрешения Министерства речного флота Российской Федерации (телеграмма от 03.10.1995 N 563109), писем Комитета по управлению имуществом и Комитета по делам строительства администрации Пермской области от 10.03.1998 N 337, от 14.01.2000 N 01-06/10; передает по акту приема-передачи на период строительства земельный участок по ул. А. Ульянова, 41; передает обществу функции заказчика по строительству дома.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязательств по передаче 6 квартир общей площадью 300 кв.м, а также на отсутствие свободных квартир в жилом доме, который был принят в эксплуатацию 30.12.2005, учреждение обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с общества убытков в сумме 6120000 руб., составляющих стоимость 225 кв.м жилой площади по цене 27200 руб.

Суды отказали в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на незаключенность договора, поскольку из его условий невозможно определить содержание обязательств сторон по отношению к друг другу, то есть сторонами не определен предмет договора, на отсутствие доказательств нарушения ответчиком обязательств, неправильное определение размера убытков без учета фактических затрат ответчика, отсутствие доказательств того, что истец как государственное учреждение имел право передавать функции заказчика-застройщика ответчику, отсутствие доказательств затрат истца на строительство жилого дома.

В соответствии с п. 1 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В силу данной нормы истец вправе требовать взыскания убытков при наличии неисполненного или ненадлежащим образом исполненного ответчиком обязательства.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что договор от 14.01.2000 N 2/1-1 сторонами не заключен ввиду невозможности определить из его условий содержание обязательств сторон, ссылаясь при этом на то, что сторонами не было заключено дополнительное соглашение, предусмотренное п. 2.4 договора.

Вывод судов о том, что договор является незаключенным ввиду невозможности определить содержание обязательств сторон по отношению к друг другу, недостаточно обоснован.

Согласно ст. 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как видно из материалов дела, договор был заключен истцом в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 10.06.1994 N 1181 "О мерах по обеспечению застройки не завершенных строительством жилых домов" в связи с отсутствием бюджетного финансирования на продолжение строительства жилого 80-квартирного дома.

Пунктом 1 данного Указа установлено, что не завершенные строительством жилые дома, находящиеся в федеральной собственности, в том числе в полном хозяйственном ведении предприятий и оперативном управлении организаций и учреждений, строительство которых прекращено или приостановлено в связи с отсутствием в течение текущего года необходимого финансирования из федерального бюджета, подлежат передаче для завершения строительства либо продаже.

В соответствии с Положением о порядке передачи для завершения строительства и продажи не завершенных строительством жилых домов, утвержденным названным Указом, передача и продажа не завершенных строительством жилых домов осуществляются первоначальным заказчиком и производятся на основании инвестиционных или коммерческих конкурсов. Перед началом конкурса определяются доли первоначального заказчика объекта и победителя конкурса в праве общей долевой собственности на готовый к эксплуатации жилой дом, которые устанавливаются в квадратных метрах общей площади - на жилые (кратно числу квартир) помещения, определяются пропорционально стоимости фактически произведенных затрат на строительство (стоимости фактически выполненных и оплаченных работ, услуг), а также стоимости предстоящих затрат для завершения строительства объекта на дату проведения оценки в сопоставимых ценах. При определении долей может учитываться стоимость благоустроенного земельного участка и внутриквартирной (внутриплощадочной) инженерной инфраструктуры.

Поскольку порядок передачи для достройки не завершенных строительством жилых домов, находящихся в оперативном управлении федеральных учреждений, определен вышеназванным нормативным актом, суду следовало дать оценку договору на предмет согласования его существенных условий с учетом положений Гражданского кодекса Российской Федерации и Указа Президента Российской Федерации от 10.06.1994 N 1181 "О мерах по обеспечению застройки не завершенных строительством жилых домов".

При этом судам следовало оценить условия договора в порядке, предусмотренном ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе оценить условия п. 2.3, 3.3 договора, в силу которых ответчик принял на себя обязательство передать истцу не позднее 30 календарных дней с момента ввода дома в эксплуатацию 6 квартир общей площадью 300 кв.м в указанном доме, и п. 2.4, которым стороны предусмотрели дополнительную возможность уточнения доли истца, п. 6.1 договора, согласно которому срок действия договора заканчивается выполнением обязательств каждой из сторон по договору, оценить имеющиеся в материалах дела письма истца и ответчика от 06.04.2006 N 24-р, от 04.05.2006 N 48/74-6 (л.д. 70, 72), касающиеся определения доли истца после окончания строительства.

Между тем при рассмотрении спора судами не дана соответствующая оценка доводам истца о согласовании предмета договора в п. 2.3, 3.3 и вышеназванным письмам.

Кроме того, судами не дана оценка доводам ответчика об отсутствии государственной регистрации прав истца на объект незавершенного строительства в соответствии со ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не установлено, требовалась ли государственная регистрация прав истца при передаче имущества в качестве вклада по спорному договору, имеет ли названное обстоятельство (отсутствие государственной регистрации права) значение для признания договора заключенным (незаключенным).

Таким образом, суды не оценили все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи в соответствии с требованиями, установленными ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доводам сторон не дана надлежащая правовая оценка.

Поскольку выводы судов являются недостаточно обоснованными, судебные акты подлежат отмене, дело - передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить допущенные нарушения, исследовать имеющиеся в деле доказательства, дать соответствующую оценку доводам сторон, разрешить спор в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь ст. 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Пермского края от 20.03.2007 по делу N А50-20174/2006-Г-7 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2007 по указанному делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.