Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 4 сентября 2007 г. N Ф09-7137/07-С6 Отказ уполномоченного органа в продлении договора аренды земли является правомерным, поскольку предусмотренное законом и соглашением сторон право арендатора (истца) на продление договора не свидетельствует о том, что арендодатель (ответчик) обязан предоставить земельный участок на новый срок, а договор аренды будет автоматически пролонгирован (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 4 сентября 2007 г. N Ф09-7137/07-С6

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 января 2008 г. N 17411/07 отказано в передаче настоящего постановления в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу фонда развития жилищного строительства и реконструкции предприятий строительной индустрии г. Челябинска "Монолит-Инвест" (далее - фонд "Монолит-Инвест") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 19.03.2007 (резолютивная часть от 15.03.2007) по делу N А76-30682/2006 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2007 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

В судебном заседании приняли участие представители:

фонда "Монолит-Инвест" - Попова О.И. (доверенность от 04.06.2007), Беляшова А.В. (доверенность от 04.06.2007);

главы г. Челябинска - Пупыкина И.А. (доверенность от 28.11.2006 N 01-20/2164);

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям) - Бочарова Ю.Г. (доверенность от 27.12.2006 N 13012).

Фонд "Монолит-Инвест" обратился в Арбитражный суд Челябинской области к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям с заявлением о признании незаконным его отказа в продлении договора аренды земли г. Челябинска от 03.08.2006 N УЗ 005695-К-2004, изложенного в уведомлении о прекращении срока действия договора аренды и отказе в его продлении от 02.08.2006 N 6998, а также об обязании администрации г. Челябинска предоставить заявителю земельный участок площадью 8200 кв.м, расположенный в микрорайоне N 27 в Калининском районе г. Челябинска, кадастровый номер 74:36:06:02001:0029 для строительства многоэтажного гаража-стоянки, а также продлить договор УЗ N 005695-К-2004 аренды земли г. Челябинска от 03.08.2004 на новый срок (с учетом уточнений требований в порядке, предусмотренном положениями ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 28).

Определением суда от 24.11.2006 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация г. Челябинска (т. 1, л.д. 1).

Определением суда от 19.12.2006 на основании ходатайства заявителя администрация г. Челябинска исключена из состава третьих лиц и привлечена к участию в деле в качестве второго ответчика (т. 1, л.д. 44).

Решением суда первой инстанции от 19.03.2007 (резолютивная часть от 15.03.2007) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2007 решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, фонд "Монолит-Инвест" просит судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить, дело - направить на новое рассмотрение, ссылаясь на необоснованное неприменение судами положений ст. 22, 28, 29 Земельного кодекса Российской Федерации, нарушение судами положений ст. 65, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. По мнению заявителя кассационной жалобы, им заявлялось требование о признании ненормативного акта органа местного самоуправления недействительным, а суд фактически рассмотрел спор о понуждении данного органа местного самоуправления к заключению договора аренды, что предполагает иные предмет доказывания и круг доказательств; ответчиком не представлено доказательств соответствия оспариваемого ненормативного акта закону. Фонд "Монолит-Инвест" полагает, что суд первой инстанции необоснованно отказал в принятии заявления об уточнении требований, а суд апелляционной инстанции вышел за пределы заявленных требований и наряду с оспариваемым отказом администрации в продлении договора аренды рассмотрел и основания отказа, а также необоснованно возложил на заявителя бремя доказывания того факта, что администрация г. Челябинска обязана перезаключить с ним договор аренды; вывод суда апелляционной инстанции о правомерности отказа администрации г. Челябинска в продлении договора аренды земельного участка по причине неисполнения фондом "Монолит-Инвест" условий договора сделан без исследования вопроса о наличии у заявителя возможности исполнения данных условий в течение установленного в договоре срока. Кроме того, заявитель кассационной жалобы полагает, что предоставление земельных участков в аренду является обязанностью, а не правом органа местного самоуправления; основания для отказа в предоставлении земельного участка в аренду предусмотрены земельным законодательством и не зависят от усмотрения данного органа.

Администрация г. Челябинска представила отзыв, в котором просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу фонда "Монолит-Инвест" - без удовлетворения, считая ее доводы противоречащими законодательству и материалам дела.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и подтверждается материалами дела, постановлением главы г. Челябинска от 30.07.2004 N 1349-П фонду "Монолит-Инвест" без проведения торгов (конкурса, аукциона) на основании согласованного проекта застройки для строительства многоэтажного гаража-стоянки в микрорайоне N 27 Калининского района г. Челябинска предоставлен в аренду сроком на 2 года земельный участок из земель поселений (жилая зона) площадью 0,8200 га (т. 1, л.д. 30).

На основании указанного постановления между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям (арендодатель) и фондом "Монолит-Инвест" (арендатор) 03.08.2004 сроком на 2 года заключен договор аренды земли г. Челябинска УЗ N 005695-К-2004, по условиям которого арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 8200 кв.м., расположенный в микрорайоне N 27 в Калининском районе г. Челябинска (т. 1, л.д. 5-10). Данный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 24.08.2004 (т. 1, л.д. 15).

Договор аренды зарегистрирован в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество 21.01.2005 внесена запись о государственной регистрации 74-74-36/014/2005-025 и выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 74-АА N 022536 (т. 1, л.д. 83).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям, получив от фонда "Монолит-Инвест" письмо от 19.05.2006 N 168 о продлении договора аренды от 03.08.2004 УЗ N 005695-К-2004, 02.08.2006 направил в адрес заявителя уведомление N 6998 о прекращении срока действия данного договора и отказе в его продлении (т. 1, л.д. 4).

В ответ на повторное обращение заявителя о предоставлении земельного участка на срок строительства многоэтажного гаража-стоянки от 12.12.2006 Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям снова уведомил фонд "Монолит-Инвест" о том, что в соответствии с п. 1.4 договора аренды срок его действия заканчивается 03.08.2006 и продлению не подлежит.

Фонд "Монолит-Инвест", полагая, что отказ в предоставлении земельного участка на новый срок является незаконным и противоречит положениям ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 4.1.2 договора аренды, обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании ненормативного акта незаконным.

Отказывая в удовлетворении заявленных истцом исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды не содержит условий о наличии прав на продление договора аренды по инициативе одной из сторон договора. Кроме того, суд первой инстанции указал, что договор аренды является ничтожным и не влечет для сторон юридических последствий, поскольку земельный участок предоставлен с нарушением установленной ст. 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации процедуры.

Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда без изменения, указал, что суд первой инстанции вышел за пределы заявленных требований и сделал ошибочный вывод о нарушении процедуры предоставления земельного участка для строительства на землях поселений, поскольку вопрос предоставления земельного участка фонду "Монолит-Инвест" на основании постановления главы г. Челябинска от 30.07.2004 N 1349-П, а также соответствие названного ненормативного акта закону, не были предметом исследования при рассмотрении спора по существу.

Суд кассационной инстанции считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим причинам.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 названного Кодекса).

В соответствии с п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как усматривается из п. 1.4. договора аренды от 03.08.2004 УЗ N 005695-К-2004, срок его действия составляет два года.

Согласно п. 4.1.2 договора аренды арендатор имеет право на продление настоящего договора на согласованных сторонами условиях по его письменному заявлению, переданному арендодателю не позднее чем за 60 календарных дней до стечения срока действия договора.

Суды первой и апелляционной инстанций сделали правильный вывод о том, что данное условие не предоставляет право на продление срока действия договора аренды по инициативе одной из сторон, то есть право арендатора на продление договора не свидетельствует о том, что арендодатель приобретает обязанность предоставить земельный участок на новый срок, а договор аренды будет автоматически пролонгирован.

Суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что п. 4.1.2 договора аренды о праве арендатора на продление договора соответствует п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым предусмотрено, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

С учетом того, что доказательств, подтверждающих заключение договора аренды спорного земельного участка с третьим лицом, в материалах дела не имеется, вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для продления срока действия договора является правильным.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что арендатором допущены нарушения условий договора, которые выразились в том, что земельный участок не освоен, а необходимые разрешения для осуществления строительства получены после истечения срока действия договора аренды земли (т. 1, л.д. 57-63, 101).

Довод фонда "Монолит-Инвест" о том, что судами не исследовалась возможность арендатора выполнить в течение срока действия договора его условия об оформлении разрешения на выполнение строительно-монтажных работ, ведении строительства в соответствии с утвержденным проектом, выполнении комплексного благоустройства участка строительства и прилегающей территории с организацией благоустроенных подходов и подъездов, судом кассационной инстанции отклоняется как не имеющий правового значения. Из постановления главы г. Челябинска от 30.07.2004 N 1349-П следует, что в случае невыполнения договорных условий данное постановление утрачивает силу и предоставленный данным постановлением земельный участок изымается без возмещения понесенных при проектировании и строительстве затрат.

На основании вышеизложенного, с учетом того факта, что оспариваемое постановление главы г. Челябинска от 02.08.2006 N 6998 соответствует закону и не нарушает права и законные интересы заявителя, судами обоснованно отказано в удовлетворении заявленных требований.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что предоставление земельных участков является не правом, а обязанностью органа местного самоуправления, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку такое толкование нарушает предусмотренное п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственника распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

Подлежит отклонению также довод фонда "Монолит-Инвест" о том, что суд при рассмотрении его заявления необоснованно отказал в принятии заявления об уточнении требований, в котором фонд "Монолит-Инвест" просил также признать незаконным письмо Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям от 28.12.2006 N 13040 о прекращении срока действия договора аренды земли от 03.08.2004 УЗ N 005695-К-2004. Суд первой инстанции обоснованно указал, что письмо вышеуказанного комитета от 28.12.2006 N 13040 является самостоятельным актом органа местного самоуправления, которое может быть обжаловано путем подачи отдельного заявления.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы не принимаются, поскольку направлены на переоценку выводов суда первой и апелляционной инстанций, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу положений ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

С учетом изложенного оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 19.03.2007 (резолютивная часть от 15.03.2007) по делу N А76-30682/2006 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2007 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу фонда развития жилищного строительства и реконструкции предприятий строительной индустрии г. Челябинска "Монолит-Инвест" - без удовлетворения.