Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26 сентября 2007 г. N Ф09-7902/07-С6 Дело о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате за пользование нежилым помещением направлено на новое рассмотрение, поскольку суд при рассмотрении данного дела не разрешил вопрос о том, является ли истец надлежащим арендодателем нежилых помещений, и не дал оценку дополнительно представленным ответчиком документам (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 26 сентября 2007 г. N Ф09-7902/07-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Абаевой Любови Яковлевны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.01.2007 (резолютивная часть от 12.01.2007) по делу N А76-29280/2006 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2007 (резолютивная часть от 15.06.2007) по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы.

В судебном заседании приняли участие представители:

предпринимателя Абаевой Л.Я. - Кянганен В.А. (доверенность от 13.06.2007, решение собрания от 16.03.2007);

Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями г. Челябинска (далее - комитет) - Белюшкина Е.В. (доверенность от 27.12.2006 N 13010).

Комитет обратился с иском к предпринимателю Абаевой Л.Я. о взыскании 802880 руб. 05 коп., в том числе 365577 руб. 88 коп. - задолженности по арендной плате за период с 10.02.2004 по 01.09.2006, 437302 руб. 17 коп. - неустойки за период с 10.02.2004 по 01.09.2006 и выселении из нежилого помещения общей площадью 194,9 кв.м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Гагарина, 39 (с учетом уточненных исковых требований).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 18.01.2007 (резолютивная часть от 12.01.2007) в удовлетворении исковых требований отказано. Применены последствия недействительности ничтожной сделки, оформленной договором аренды от 17.02.2004 N 10-7153: предпринимателя Абаеву Л.Я. обязали возвратить комитету нежилое помещение площадью 194,9 кв.м, подвал, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Гагарина, 39. С предпринимателя Абаевой Л.Я. в доход бюджета муниципального образования "Город Челябинск" взыскано 365577 руб. 88 коп. стоимости пользования за период с 10.02.2004 по 01.09.2006.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2007 (резолютивная часть от 15.06.2007) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, предприниматель Абаева Л.Я. просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами п. 2 ст. 167, 244, 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 3 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Заявитель указывает на то, что из 40 квартир жилого дома, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Гагарина, 39, - 36 квартир находятся в собственности жильцов, следовательно, в силу закона распоряжение общим имуществом собственников, в которое в том числе входят подвальные помещения, должно осуществляться по соглашению всех его участников. При таких обстоятельствах, как отмечает заявитель, комитет не вправе был распоряжаться спорным нежилым помещение и передавать его в аренду. Предприниматель Абаева Л.Я. полагает необоснованным взыскание судами с нее стоимости фактического пользования нежилыми помещениями.

В отзыве на кассационную жалобу комитет просит решение суда первой инстанции от 18.01.2007 и постановление суда апелляционной инстанции от 18.06.2007 оставить без изменения, кассационную жалобу предпринимателя Абаевой Л.Я. - без удовлетворения, считая указанные судебные акты законными и обоснованными.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и предпринимателем Абаевой Л.Я. (арендатор) 17.02.2004 заключен договор аренды N 10-7153, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в аренду нежилые помещения общей площадью 194,9 кв.м, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Гагарина, 39 (подвал), для организации спортклуба и массажного кабинета.

Срок действия договора с 10.02.2004 по 31.12.2004.

Указанное помещение было передано арендатору по акту приема-передачи от 10.02.2004.

В соответствии с расчетом, прилагаемым к договору аренды, стоимость арендной платы составляла 11627 руб. 93 коп. в месяц.

За период с 10.02.2004 по 31.12.2004 арендная плата составила 124298 руб. 56 коп., ответчик оплату произвел частично, в размере 46512 руб.

Письмом от 28.12.2004 N 9965 комитет уведомил предпринимателя Абаеву Л.Я. о прекращении договора аренды по окончании его срока и предложил арендатору освободить занимаемое помещение, погасив задолженность по арендной плате.

Поскольку ответчик свои обязательства по внесению арендной платы не исполнил, помещение арендодателю не передал, комитет обратился в настоящим иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что договор от 17.02.2004 N 10-7153 по передаче в аренду нежилого помещения предпринимателю Абаевой Л.Я. является ничтожным, поскольку истцом не представлено доказательств наличия зарегистрированного права муниципальной собственности, в связи с чем право муниципальной собственности не возникло. Суд по собственной инициативе применил последствия недействительности ничтожной сделки, обязав ответчика возвратить истцу спорное имущество и взыскав с предпринимателя Абаевой Л.Я. стоимость пользования помещением в размере 365577 руб. 88 коп. за период с 10.02.2004 по 01.09.2006.

С выводами суда первой и апелляционной инстанций нельзя согласиться по следующим основаниям.

В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Согласно ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними (ст. 248 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом апелляционной инстанции установлено, что жилой дом по адресу: г. Челябинск, ул. Гагарина, 39, площадью 2634,8 кв.м, в котором расположено спорное нежилое помещение, передан в муниципальную собственность на основании решения Челябинской городской Думы от 18.08.1998 N 27/9 и акта приема-передачи имущества от арендного управления жилищно-коммунального хозяйства Треста 42. Приказом комитета от 12.02.2001 N 322 указанный жилой дом был включен в реестр муниципальной собственности (л.д. 18-20).

Однако в материалах дела имеется перечень объектов, передаваемых в муниципальную собственность г. Челябинска, - производственные помещения арендного управления жилищно-коммунального хозяйства Треста 42 (для обслуживания жилого фонда (л.д. 71-74), а также акт приема-передачи муниципального имущества с баланса предприятия арендного управления жилищно-коммунального хозяйства Треста 42 в муниципальную казну на основании решения Челябинской городской Думы от 18.08.1998 N 27/9 (нежилые производственные помещения (л.д. 75), где отражены мастерские площадью 132,7 кв.м, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Гагарина, 39.

Суд не дал оценку этим актам и не определил, какое отношение указанные документы имеют к помещению, которым пользовалась предприниматель Абаева Л.Я. по договору от 17.02.2004 N 10-7153, а также входит ли площадь нежилого подвального помещения в площадь жилого дома, переданного по акту приема-передачи в муниципальную казну.

Судом не установлено назначение подвального помещения и не определено, относится ли данное помещение к общему имуществу многоквартирного дома или является отдельным объектом гражданского оборота.

Кроме того, взыскание с предпринимателя Абаевой Л.Я. стоимости пользования помещением в размере 365577 руб. 88 коп. за период с 10.02.2004 по 01.09.2006 противоречит выводу суда о том, что комитет не является арендодателем спорного нежилого помещения, поскольку право муниципальной собственности не зарегистрировано.

Также предпринимателем Абаевой Л.Я. представлены в суд кассационной инстанции выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, свидетельствующие о том, что большая часть квартир жилого дома, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Гагарина, 39, находится в собственности жильцов.

Суду следует оценить данные документы, дать им надлежащую правовую оценку.

Выяснение указанных обстоятельств будет иметь существенное значение для разрешения спора.

В соответствии с ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При таких обстоятельствах судебные акты подлежат отмене, дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует решить вопрос о том, является ли комитет надлежащим арендодателем нежилых помещений, дать оценку дополнительно представленным с кассационной жалобой документам и разрешить спор в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.01.2007 (резолютивная часть от 12.01.2007) по делу N А76-29280/2006 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2007 (резолютивная часть от 15.06.2007) по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.