Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 9 октября 2007 г. N Ф09-8196/07-С6 Требование администрации города о признании возведенного обществом объекта незавершенного строительства самовольной постройкой не удовлетворено, поскольку у общества имелось разрешение на строительство, а его отмена не является свидетельством факта самовольной постройки (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 9 октября 2007 г. N Ф09-8196/07-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации г. Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.03.2007 (резолютивная часть от 27.02.2007) по делу N А76-4818/2006 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2007 (резолютивная часть от 07.06.2007) по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Предприятие "Жилтехстрой" (далее - общество "Предприятие "Жилтехстрой") - Щербатов Н.П., начальник юридического отдела (доверенность от 12.07.2006 N Ю-14).

Администрация г. Челябинска обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском (с учетом уточнения требования) к обществу "Предприятие "Жилтехстрой" и Управлению Федеральной регистрационной службы по Челябинской области о признании возведенного обществом "Предприятие "Жилтехстрой" объекта незавершенного строительства площадью 1091 кв.м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Сони Кривой, 24, самовольной постройкой, обязании ответчика в течение 40 дней после вступления в законную силу решения суда снести указанную самовольную постройку и признании недействительным зарегистрированного права собственности общества "Предприятие "Жилтехстрой" на данный объект (запись о государственной регистрации от 18.08.2005 N 74-74-01/254/2005-095). Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Главное управление архитектуры и строительства г. Челябинска, Инспекция архитектурно-строительного надзора г. Челябинска, муниципальное унитарное предприятие "Производственное объединение водоснабжения и водоотведения".

Решением суда от 06.03.2007 (резолютивная часть от 27.02.2007) в удовлетворении исковых требований администрации г. Челябинска отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2007 (резолютивная часть от 07.06.2007) решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, администрация г. Челябинска просит судебные акты отменить, требования удовлетворить, поскольку выводы судов противоречат обстоятельствам дела и не соответствуют требованиям, установленным в ст. 130, 222, 433, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 23, 61, 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации , п. 7 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 N 921. Заявитель полагает, что возведение объекта, являющегося самовольной постройкой, не влечет приобретения права собственности на этот объект вне зависимости от того, произведена государственная регистрация права или нет. Заявитель считает, что строительство спорного объекта велось на земельном участке, не отведенном ответчику в установленном порядке, поскольку в связи с отсутствием акта приема-передачи договор аренды земельного участка от 06.08.1998 N 1096-К-98 является незаключенным. По мнению заявителя, строительство было начато без оформления разрешения на проведение работ, так как представленное в материалы дела разрешение на выполнение строительно-монтажных работ от 31.12.2001 N 1/14 выдано обществу "Предприятие "Жилтехстрой" на проведение строительно-монтажных работ по подземной части (устройство буронабивных свай), а разрешение на строительство от 23.03.2005 N 77 было отменено как выданное с нарушением действующего законодательства. Кроме того, строительство спорного объекта велось при отсутствии надлежащим образом согласованной и утвержденной проектной документации. Заявитель также считает неверным вывод суда о том, что самовольной постройкой в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть объект незавершенного строительства, поскольку данные объекты относятся к недвижимым вещам в силу ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. В отзывах на кассационную жалобу общество "Предприятие "Жилтехстрой" и регистрирующий орган указали, что считают доводы администрации г. Челябинска несостоятельными, просят судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, постановлением главы г. Челябинска от 20.07.1998 N 983-П (т. 1, л.д. 10) товариществу с ограниченной ответственностью "Жилтехстрой" (правопредшественник общества "Предприятие "Жилтехстрой") предоставлен земельный участок площадью 0,5416 га в краткосрочную аренду сроком на пять лет для проектирования и строительства 14-этажного жилого дома по ул. Воровского в Центральном районе г. Челябинска.

Между администрацией г. Челябинска в лице Комитета по управлению имуществом города Челябинска (арендодатель) и товариществом с ограниченной ответственностью "Жилтехстрой" (арендатор) заключен договор аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска от 06.08.1998 N 1096-К-98 (т. 1, л.д. 11-14).

В соответствии с условиями названного договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях названного договора аренды земельный участок площадью 5416 кв.м, расположенный по адресу: ул. Воровского, в Центральном районе, кадастровый N 74-36-05, из земель муниципальной собственности для проектирования и строительства 14-этажного жилого дома.

На данном земельном участке обществом "Предприятие "Жилтехстрой" возведен объект, не завершенный строительством, право собственности на который зарегистрировано 18.08.2006, о чем имеется запись в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 74-74-01/254/2005-095.

Полагая, что указанный объект строительства является самовольной постройкой, администрация г. Челябинска как собственник земельного участка, на котором возведен указанный объект, со ссылкой на ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилась в арбитражный суд с иском.

Суды, отказывая в удовлетворении требований администрации г. Челябинска, исходили из следующего.

В силу п. 1, 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 названной статьи.

В соответствии с ч. 3 п. 2 ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка.

В силу п. 1 ст. 23, Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 07.05.1998 N 73-ФЗ) разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц, документов, удостоверяющих их права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации.

Судами установлено, что возведенный обществом "Предприятие "Жилтехстрой" объект не является самовольной постройкой, поскольку администрацией г. Челябинска выдано разрешение от 23.03.2005 N 77 на строительство второй очереди 14-этажного жилого дома по ул. Воровского (т. 1, л.д. 38).

До выдачи разрешения на строительство Главным управлением архитектуры и градостроительства г. Челябинска утверждено архитектурно-планировочное задание (т. 1, л.д. 15-17), а также закрытым акционерным обществом "Арх-Дизайн" разработан проект 14-этажного жилого дома (т. 1, л.д. 137-140).

Кроме того, суды указали, что спорный объект построен в границах земельного участка, предоставленного по договору аренды от 06.08.1998 N 1096-К-98. В связи с тем, что по истечении срока действия данного договора аренды общество "Предприятие "Жилтехстрой" продолжало пользоваться предоставленным земельным участком при отсутствии со стороны администрации г. Челябинска возражений, суды пришли к верному выводу о возобновлении договора аренды на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данное обстоятельство установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 16.10.2006 по делу N А76-12162/2006 (т. 1, л.д. 98, 99).

Таким образом, суды правомерно признали, что, поскольку из имеющихся в материалах дела документов не усматривается приобретение спорным объектом статуса самовольной постройки, п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации по отношению к нему применению не подлежит. Судами также правомерно отказано в удовлетворении требования о признании недействительным зарегистрированного права собственности на объект за обществом "Предприятие "Жилтехстрой".

По смыслу ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право. Таким образом, оспариванию подлежат основания возникновения зарегистрированного права обладателя.

Основаниями для государственной регистрации прав являются документы, необходимые для ее проведения и предусмотренные п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации. Указанные документы, представляемые для проведения государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным ст. 18 Закона о государственной регистрации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Согласно п. 4 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Государственная регистрация права собственности за обществом "Предприятие "Жилтехстрой" на не завершенный строительством объект произведена регистрирующим органом 18.08.2005 на основании постановления главы г. Челябинска от 20.07.1998 N 983-П (т. 1, л.д. 37). Как следует из материалов дела, обществом "Предприятие "Жилтехстрой" на государственную регистрацию права собственности были представлены разрешение на строительство от 23.03.2005 N 77, а также технический паспорт на спорный объект, содержащий описание объекта незавершенного строительства.

Таким образом, суды обоснованно признали, что требования, установленные ст. 17, 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", регистрирующим органом не нарушены.

Выводы судов следует признать правильными, основанными на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что строительство спорного объекта было начато обществом "Предприятие "Жилтехстрой" без оформления разрешения на проведение работ, отклоняется, поскольку на момент строительства данное разрешение имелось, а его отмена не является свидетельством факта самовольной постройки.

Ссылка заявителя на отсутствие акта приема-передачи земельного участка не может быть принята во внимание судом кассационной инстанции, так как данное обстоятельство не являлось предметом исследования судов первой и апелляционной инстанции.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.03.2007 (резолютивная часть от 27.02.2007) по делу N А76-4818/2006 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2007 (резолютивная часть от 07.06.2007) по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу администрации г. Челябинска - без удовлетворения.