Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 16 октября 2007 г. N Ф09-8395/07-С6 Отказывая в удовлетворении требования администрации города о взыскании с общества задолженности по арендной плате, суд обоснованно исходил из того, что после перехода права собственности на расположенный на земельном участке объект недвижимости от ответчика к покупателю обязанность общества по внесению арендных платежей прекратилась (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 16 октября 2007 г. N Ф09-8395/07-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации г. Ижевска на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2007 по делу N А71-1607/07 Арбитражного суда Удмуртской Республики.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, их представители в судебное заседание не явились.

Администрация г. Ижевска в лице Управления земельных ресурсов и землеустройства обратилась в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ВК" (далее - общество "ВК") о взыскании 220758 руб. 38 коп., из которых 198822 руб. 42 коп. - задолженность по договору аренды земельного участка от 28.11.2005 N 3609 за 3, 4 кварталы 2004 г., 2005 г., а также 1, 2, 3 кварталы 2006 г., 21935 руб. 96 коп. - пени за период с 16.03.2006 по 21.02.2007.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 03.05.2007 (резолютивная часть от 02.05.2007) исковые требования удовлетворены. С общества "ВК" в пользу администрации г. Ижевска взыскано 220758 руб. 38 коп., в том числе 198822 руб. 42 коп. долга и 21935 руб. 96 коп. пени.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2007 решение изменено, исковые требования удовлетворены частично. С общества "ВК" в пользу администрации г. Ижевска взыскано 121827 руб. 85 коп. задолженности по арендной плате, 14625 руб. 43 коп. пени. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, администрация г. Ижевска просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции, содержащихся в постановлении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, нарушение судом положений ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагая при этом, что до внесения соответствующих изменений в договор аренды обязанность по внесению арендной платы лежит на ответчике. Кроме того, заявитель указывает на неправильное применение судом положений ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации. По мнению администрации, в связи с переходом права собственности на объект недвижимости к покупателю переходит право пользования земельным участком, на котором расположен данный объект, а не обязанность по внесению арендных платежей, которая в силу ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации может возникнуть только на основании договора аренды земельного участка. Также заявитель кассационной жалобы указывает на то, что судом не рассмотрены исковые требования в части взыскания задолженности за период с 22.12.2005 по 31.12.2005 и в нарушение ч. 2 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции приняты дополнительные доказательства, представленные ответчиком.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и подтверждено материалами дела, на основании постановления администрации г. Ижевска от 20.09.2004 N 415/2 администрацией г. Ижевска (арендодатель), закрытым акционерным обществом "Удмуртская коммерческая компания" и обществом "ВК" (арендаторы) заключен договор аренды земельного участка от 28.11.2005 N 3609, согласно которому арендодатель передал арендаторам в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 18:26:041156:0054 общей площадью 7532 кв.м, расположенный по адресу: г. Ижевск, ул. Маяковского, 10, для обслуживания и эксплуатации склада и рампы.

Согласно п. 2.1, 2.2 договор заключен на срок до 20.09.2009, при этом стороны установили, что условия данного договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с момента принятия постановления о предоставлении земельного участка (20.09.2004), в том числе с указанного момента производится начисление арендной платы.

В приложении N 3 к договору аренды земли от 28.11.2005 N 3609 установлено долевое пользование предоставленным земельным участком. Доля закрытого акционерного общества "Удмуртская коммерческая компания" определена в размере 2516,9 кв.м, доля общества "ВК" (собственника части склада с рампой площадью 1739,6 кв.м) - 5015,1 кв.м.

По договору купли-продажи от 16.12.2005 общество "ВК" передало в собственность общества с ограниченной ответственностью "Эдельвейс" (далее - общество "Эдельвейс") недвижимое имущество - часть склада с рампой площадью 1739,9 кв.м, расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Маяковского, 10. Переход права собственности на недвижимое имущество зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы 22.12.2005.

В связи с указанным обстоятельством соглашением от 09.02.2006 N 3609/1, заключенным администрацией г. Ижевска, обществом "ВК" и обществом "Эдельвейс", в договор аренды земельного участка от 28.11.2005 N 3609 были внесены изменения, согласно которым арендатором земельного участка стало общество "Эдельвейс".

Государственная регистрация указанного соглашения произведена регистрационной службой 11.08.2006.

Администрация г. Ижевска, ссылаясь на то, что с 20.09.2004 по 11.08.2006 общество "ВК" являлось арендатором земельного участка, между тем в нарушение условий договора аренды от 28.11.2005 N 3609 надлежащим образом своих обязательств по своевременному внесению арендных платежей не исполнило, в связи с чем у общества "ВК" за 3, 4 квартал 2004 г, 2005 г., а также 1, 2, 3 квартал 2006 г. (до 11.08.2006) возникла задолженность по арендной плате в сумме 198822 руб. 42 коп., обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности и неустойки за просрочку платежа.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства по внесению арендной платы обществом "ВК" не исполнены, задолженность ответчика за указанный период подтверждена материалами дела.

При этом суд руководствовался положениями ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование земельным участком, порядок условия и сроки внесения которой определяются условиями договора.

Учитывая, что договором аренды земельного участка от 28.11.2005 N 3609 не предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от исполнения условий договора (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также принимая во внимание, что общество "ВК" не заключало с новым собственником объектов недвижимого имущества договора о переуступке либо передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, а государственная регистрация соглашения от 09.02.2006 N 2609/1 о внесении изменений в договор аренды земельного участка в части наименования арендатора была произведена только 11.08.2006, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности исковых требований.

Изменяя решение суда, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3 ст. 552 названного Кодекса).

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

При этом покупатель здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Руководствуясь указанными нормами права, принимая во внимание то обстоятельство, что переход права собственности от общества "ВК" (продавца недвижимого имущества) к покупателю зарегистрирован 22.12.2005, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что с указанного момента обязанность по уплате арендных платежей по договору аренды от 28.11.2005 N 3609 у общества"ВК" прекратилась, в связи с чем суд апелляционной инстанции правомерно признал подлежащими удовлетворению исковые требования лишь за 3, 4 кварталы 2004 г. и за период с 01.01.2005 по 21.12.2005, то есть до момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества за покупателем.

Довод администрации г. Ижевска о том, что в связи с переходом права собственности на объект недвижимости к покупателю переходит только право пользования земельным участком, на котором расположен данный объект, а не обязанность по внесению арендных платежей, судом кассационной инстанции отклоняется. В силу ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, таким образом, приобретая право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, новый собственник соответственно приобретает и обязанность по уплате арендной платы.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что судом не рассмотрены исковые требования в части взыскания задолженности за период с 22.12.2005 по 31.12.2005, несостоятельна, так как исковые требования в указанной части судом исследованы, в удовлетворении их отказано.

Нарушения судом ч. 2 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного оспариваемый судебный акт подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2007 по делу N А71-1607/07 Арбитражного суда Удмуртской Республики оставить без изменения, кассационную жалобу администрации г. Ижевска - без удовлетворения.

Взыскать с администрации г. Ижевска в доход федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.