Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 15 января 2008 г. N Ф09-11132/07-С5 Суд признал договор субаренды незаключенным в части предоставления ответчиком обществу спорных видов коммунальных и эксплуатационных услуг по содержанию здания, поскольку условия указанного договора не позволяют определить, какие именно услуги ответчик обязался оказывать истцу, отсутствует согласование сторонами сроков начала и окончания оказания услуг (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 15 января 2008 г. N Ф09-11132/07-С5

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 мая 2008 г. N 13930/07 отказано в передаче настоящего постановления в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

проверил на основании определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.12.2007 N 13930/07 законность решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.02.2007 по делу N А07-18585/2006 и постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2007 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, их представители в судебное заседание не явились.

Общество с ограниченной ответственностью "Бриг" (далее - общество "Бриг") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к закрытому акционерному обществу "Азимут" (далее - общество "Азимут") о признании договора субаренды от 28.04.2005 N АЗ-2-Д незаключенным в части предоставления обществом "Азимут" услуг по водоснабжению, водоотведению, теплоснабжению, освещению мест общего пользования и прилегающей территории, электроснабжению (в согласованном объеме), уборке мест общего пользования, уборке прилегающей к зданию территории, охране здания, вывозу мусора, телефонной связи, охранно-пожарной сигнализации, а также других услуг.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.02.2007 (резолютивная часть от 31.01.2007) исковые требования общества "Бриг" удовлетворены. Договор субаренды от 28.04.2005 N АЗ-2-Д признан незаключенным в части предоставления обществом "Азимут" обществу "Бриг" следующих видов коммунальных и эксплуатационных услуг по содержанию здания: водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, освещение мест общего пользования и прилегающей территории, электроснабжение (в согласованном объеме), уборка мест общего пользования, уборка прилегающей к зданию территории, охрана здания, вывоз мусора, телефонная связь, охранно-пожарная сигнализация и другие услуги.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2007 решение оставлено без изменения.

Общество "Азимут" обратилось в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.02.2007 по делу N А07-18585/2006 и постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2007 по тому же делу, ссылаясь на использование обществом "Бриг" (субарендатором) электроэнергии, тепла, воды и телефона в арендуемом помещении. Общество "Азимут" отмечает, что участие в расходах на коммунальные и эксплуатационные услуги в арендуемых помещениях является частью договора субаренды.

Определением от 04.12.2007 N 13930/07 Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А07-18585/2006 Арбитражного суда Республики Башкортостан для пересмотра в порядке надзора решения от 15.02.2007 и постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2007 отказано, дело на основании ст. 299 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации передано в Федеральный арбитражный суд Уральского округа для проверки правильности применения норм права в порядке кассационного производства.

Общество "Бриг" в отзыве на заявление ответчика о пересмотре в порядке надзора судебных актов просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая доводы заявителя необоснованными.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

Как следует из материалов дела, 28.04.2005 между обществом "Азимут" (арендатор) и обществом "Бриг" (субарендатор) подписан договор субаренды N АЗ-2-Д, по условиям которого арендатор обязуется предоставить за плату субарендатору во временное владение и пользование (в субаренду) недвижимое имущество, находящееся по адресу: г. Уфа, ул. Кандринская, 2, 2-й этаж здания, комнаты N 2, 3, часть помещения площадью 17,2 кв.м, комнаты N 4, 15, 44, 46, 47, 48, 49 полезной площадью 500,8 кв.м, общей площадью 575,9 кв.м.

В соответствии с п. 1.6 договора от 28.04.2005 N АЗ-2-Д арендатор предоставляет субарендатору следующие виды коммунальных и эксплуатационных услуг по содержанию здания: водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, освещение мест общего пользования и прилегающей территории, электроснабжение (в согласованном объеме), уборка мест общего пользования, уборка прилегающей к зданию территории, охрана здания, вывоз мусора, телефонная связь, охранно-пожарная сигнализация и другие услуги.

Общество "Бриг", полагая, что договор субаренды от 28.04.2005 N АЗ-2-Д является незаключенным в части предоставления обществом "Азимут" упомянутых услуг, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Разрешая спор, суды пришли к выводу о том, что договор от 28.04.2005 N АЗ-2-Д в части оказания арендатором субарендатору коммунальных и эксплуатационных услуг по содержанию здания является незаключенным, поскольку сторонами не согласованы существенные условия договоров энергоснабжения, снабжения тепловой энергией и водой через присоединенную сеть, договоров возмездного оказания услуг.

Вывод суда соответствует действующему законодательству и установленным по делу фактическим обстоятельствам.

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Судом установлено, что сторонами фактически согласован порядок определения и возмещения истцом расходов ответчика на электроэнергию, тепло- и водоснабжение, данные условия являются частью договора аренды. Закрепление в подп. 1-5 п. 1.6 договора от 28.04.2005 N АЗ-2-Д условий о принятии ответчиком обязательства по предоставлению истцу услуг по водоснабжению, водоотведению, теплоснабжению, освещению мест общего пользования и прилегающей территории и электроснабжению (в согласованном объеме) не означает наличия между сторонами договора энергоснабжения. Договор энергоснабжения между сторонами не заключен, поскольку не согласовано условие о количестве ежемесячно и ежеквартально поставляемой энергии, кроме того, арендатор, не является энергоснабжающей организацией (ст. 454, 455, 539 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как верно указано судом, условия подп. 6-12 п. 1.6 договора не позволяют определить, какие именно услуги ответчик обязался оказывать истцу (не указаны места общего пользования и территория, в которой арендатор обязался осуществлять уборку и вывоз мусора, не определен перечень имущества, передаваемого ответчику под охрану, не указан номер телефона, с использованием которого оказываются услуги телефонной связи), отсутствует согласование сторонами сроков начала и окончания оказания услуг. При таких обстоятельствах суд обоснованно указал на незаключенность договора в названной части (п. 1 ст. 708, п. 1 ст. 779, ст. 783 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что общество "Бриг" (субарендатор) пользуется электроэнергией, отоплением, водой и телефоном в арендуемом помещении и должно принимать участие в расходах на коммунальные и эксплуатационные услуги в данных помещениях, не является основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов. Требования о признании недействительным или незаключенным соглашения о порядке распределения между сторонами расходов на содержание здания обществом "Бриг" не заявлялись и судом не рассматривались. Удовлетворение иска по настоящему делу не лишает общество "Азимут" права требовать с общества "Бриг" возмещения расходов на коммунальное и эксплуатационное обслуживание здания. Доля субарендатора в затратах на эксплуатационные расходы, установленная п. 3.1.8 договора (20%), сторонами по делу не оспорена.

Обстоятельства дела исследованы судом полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.02.2007 по делу N А07-18585/2006 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2007 по тому же делу оставить без изменения.