Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22 января 2008 г. N Ф09-10852/07-С6 Требование о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности заявителя на объект незавершенного строительства удовлетворено, поскольку договор аренды земельного участка является документом, подтверждающим право пользования обществом участком под объектом незавершенного строительства (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 22 января 2008 г. N Ф09-10852/07-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Транзит-Экспресс" (далее - общество "Фирма "Транзит-Экспресс") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2007 по делу N А76-2053/2007 Арбитражного суда Челябинской области.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Фирма "Транзит-Экспресс" - Белоус Т.С. (доверенность от 29.11.2006);

управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (далее - управление) - Силаева О.С. (доверенность от 02.08.2007).

Общество "Фирма "Транзит-Экспресс" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к управлению о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности заявителя на объект незавершенного строительства площадью 206,6 кв.м, расположенный по адресу: г. Копейск, ул. Ижорская, д. 2, выраженного в сообщении от 17.07.2006 N 30/003/2006-446, об обязании управления осуществить государственную регистрацию права собственности на указанный объект недвижимости.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 05.06.2007 (резолютивная часть от 21.05.2007) заявленные требования удовлетворены. Признано недействительным, не соответствующим Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", решение управления в виде сообщения от 17.07.2006 N 30/003/2006-446 об отказе обществу "Фирма "Транзит-Экспресс" в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства площадью 206,6 кв.м, расположенный по адресу: г. Копейск, ул. Ижорская, д. 2. На управление возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для обжалования судебного акта суда первой инстанции.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2007 решение суда первой инстанции отменено. В удовлетворении заявленных требований отказано.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Фирма "Транзит-Экспресс" просит постановление апелляционного суда отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на нарушение апелляционным судом положений ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Как считает заявитель, договор аренды земельного участка от 15.04.2005 не расторгнут, срок действия договора продлен на неопределенный срок, расположение на данном земельном участке объекта недвижимости, возведенного арендатором, подтверждает факт владения и пользования им обществом "Фирма "Транзит-Экспресс", возражений арендодателя земельного участка в материалы дела не представлено. Кроме того, положениями Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не предусмотрена обязанность по предоставлению на государственную регистрацию права собственности на не завершенный строительством объект документов, подтверждающих факт пользования земельным участком, на котором расположен данный объект, а также документов, подтверждающих отсутствие возражений арендодателя на продление срока договора аренды земельным участком.

В отзыве на кассационную жалобу управление возражает против изложенных в ней доводов, считает их необоснованными, просит оставить в силе обжалуемый судебный акт.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждается, что на основании распоряжения главы г. Копейска от 04.02.2005 N 234-р "О предоставлении обществу "Фирма "Транзит-Экспресс" в аренду земельного участка из земель поселений для строительства жилого дома по адресу: г. Копейск, ул. Ижорская, д. 2" 15.04.2005 между Управлением имуществом Копейского городского округа (арендодатель) и обществом "Фирма "Транзит-Экспресс" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 74:30:05010010033, общей площадью 1920 кв.м, для использования в целях строительства жилого дома. Срок действия договора определен сторонами с 04.02.2005 по 04.01.2006 (л.д. 68-70).

Общество "Фирма "Транзит-Экспресс" 13.02.2006 обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства площадью 206,6 кв.м, расположенный по адресу: г. Копейск, р. п. Железнодорожный, ул. Ижорская, д. 2 (л.д. 64).

К заявлению согласно расписке управления обществом "Фирма "Транзит-Экспресс" приложены следующие документы: распоряжение главы г. Копейска от 04.02.2005 N 234-р, договор аренды земельного участка от 15.04.2005 N 354/189-05, выписка из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности от 10.02.2006 N 75:401/2006-167 (л.д. 63, 68-77).

Управление в уведомлениях от 21.03.2006 N 30-337, 07.04.2006 N 30-517 известило общество "Фирма "Транзит-Экспресс" о приостановлении государственной регистрации права собственности, поскольку представленные на регистрацию документы не соответствуют требованиями ст. 16, 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Так как срок действия договора аренды земельного участка истек 04.01.2006, обществу необходимо представить в регистрирующий орган новый договор аренды земельного участка в связи с тем, что согласно п. 4 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком (л.д. 77, 78).

Поскольку иных документов обществом "Фирма "Транзит-Экспресс" в управление предоставлено не было, управление в уведомлении от 17.07.2006 N 30/003/2006-446 отказало обществу "Фирма "Транзит-Экспресс" в государственной регистрации права собственности на спорный не завершенный строительством объект на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (л.д. 79).

Отказ управления в государственной регистрации права собственности по заявлению общества "Фирма "Транзит-Экспресс", оформленный сообщением от 17.07.2006 N 30/003/2006-446, послужил основанием для обращения с соответствующим заявлением в Арбитражный суд Челябинской области. При этом общество "Фирма "Транзит-Экспресс" сослалось на то, что продолжает пользоваться названным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в обоснование своей позиции представило в материалы дела заявление в Управление имуществом Копейского городского округа от 21.06.2005 о заключении договоров аренды земельных участков на новый срок, дополнительное соглашение к договору аренды от 15.04.2005 (л.д. 32, 33).

В соответствии со ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемое решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

На основании п. 4 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что срок действия представленного обществом "Фирма "Транзит-Экспресс" на государственную регистрацию договора аренды земельного участка от 15.04.2005 в соответствии с п. 3 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжает пользоваться данным земельным участком после истечения срока действия договора в отсутствие возражений со стороны арендодателя. Следовательно, данный договор является документом, подтверждающим право пользования обществом "Фирма "Транзит-Экспресс" земельным участком под объектом незавершенного строительства.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца и дальше по тексту допущена опечатка. Имеется в виду п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации

Данное обстоятельство, как правильно указал суд, подтверждается имеющимся в материалах дела дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка, представляющим расчет арендной платы за пользование земельным участком площадью 1920 кв.м за период с 01.02.2006 по 31.12.2006 на сумму 17582 руб. 40 коп., произведенный Комитетом по управлению имуществом Копейского округа (л.д. 33).

Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции, пришел к выводу о том, что заявителем не представлено в регистрирующий орган документов, свидетельствующих о том, что общество "Фирма "Транзит-Экспресс" продолжает пользоваться арендованным земельным участком (пролонгация договора аренды, возобновления действия договора, заключение нового договора аренды) и при этом отсутствуют возражения арендодателя, в связи с чем отказ управления в государственной регистрации права собственности заявителя правомерен.

Вместе с тем, апелляционным судом не принято во внимание следующее. В соответствии с п. 3 ст. 3, п. 2 ст. 22, п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п. 3 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом отсутствие возражений со стороны арендодателя по поводу продолжения пользования арендованным имуществом арендатором по истечении срока аренды представляет собой молчаливо выраженное согласие арендодателя на указанное продолжение пользования имуществом, в связи с чем вывод апелляционного суда о непредоставлении обществом "Фирма "Транзит-Экспресс" в регистрирующий орган доказательств отсутствия возражений арендодателя на пользование арендатором названным земельным участком следует признать несостоятельным.

Кроме того, апелляционным судом необоснованно не принято в качестве доказательства, свидетельствующего о том, что общество "Фирма "Транзит-Экспресс" продолжает пользоваться названным земельным участком, расчет платы за аренду названного земельного участка, произведенный Комитетом по управлению имуществом Копейского округа за период с 01.02.2006 по 31.12.2006, поскольку данное дополнительное соглашение к договору аренды от 15.04.2005 свидетельствует о желании арендодателя на продление срока аренды в отношении спорного земельного участка.

С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене как вынесенное с нарушением норм материального права, решение суда первой инстанции - оставлению без изменения.

Согласно ч. 5 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным данной статьей.

В соответствии с п. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2007 по делу N А76-2053/2007 Арбитражного суда Челябинской области отменить.

Решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.06.2007 (резолютивная часть от 21.05.2007) по делу N А76-2053/2007 оставить в силе.

Поворот исполнения постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2007 по делу N А76-2053/2007 Арбитражного суда Челябинской области произвести Арбитражному суду Челябинской области по предоставлении доказательств его исполнения.

Взыскать с Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Транзит-Экспресс" 1000 руб. судебных расходов по кассационной жалобе.