Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24 января 2008 г. N Ф09-10640/07-С6 Суд удовлетворил требование о взыскании задолженности по договору аренды, поскольку доказательств внесения арендной платы ответчиком не представлено (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 24 января 2008 г. N Ф09-10640/07-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СТЭКК" (далее - общество) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.07.2007 (резолютивная часть от 25.06.2007) по делу N А76-1087/2007 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2007 (резолютивная часть от 04.09.2007) по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.

В судебном заседании принял участие представитель общества - Гросс О.В. (доверенность от 11.01.2008).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу о взыскании 573980 руб. 68 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2006 по 22.06.2007, 486947 руб. 54 коп. неустойки за просрочку платежа за период с 10.01.2003 по 22.06.2007, о расторжении договора, выселении (с учетом увеличения размера исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 05.07.2007 (резолютивная часть от 25.06.2007) исковые требования комитета удовлетворены частично. С общества взыскано 573980 руб. 68 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2006 по 22.06.2007, 68276 руб. 58 коп. неустойки за период с 10.01.2003 по 10.06.2006, общество выселено из нежилого здания, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Свободы, д. 22а, в удовлетворении остальной части требований комитету отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2007 (резолютивная часть от 04.09.2007) решение суда в части отказа в удовлетворении иска о расторжении договора отменено, договор аренды нежилого здания от 04.02.2005 N 4-6410 расторгнут. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судами положений ст. 168, 621, 610, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ). Заявитель указывает на то, что право на объект недвижимого имущества, возникшее у муниципалитета, должно было быть зарегистрировано за субъектом права до совершения сделки с данным имуществом, то есть до заключения договора аренды. Общество полагает, что в материалах дела имеются доказательства невозможности пользования помещением в силу его ветхоаварийности, однако данный факт судом не учтен.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 22.04.2002 между комитетом и закрытым акционерным обществом "СТЭКК" (правопредшественник ответчика) заключен договор N 4-6410 аренды нежилого помещения суммарной площадью 98,60 кв.м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Свободы, д. 22а, сроком действия с 01.05.2002 по 15.04.2003.

Нежилые помещения по акту приема-передачи от 01.05.2002 были переданы ответчику.

Вышеуказанный договор аренды неоднократно перезаключался: 24.01.2003 на срок с 01.01.2003 по 30.12.2003, 06.01.2004 на срок с 01.01.2004 по 30.12.2004 и 04.02.2005 на срок с 01.01.2005 по 30.12.2005.

В соответствии с п. 5.1 договора аренды арендатор обязан вносить арендную плату авансом до 10-го числа текущего месяца.

Нарушение обществом сроков внесения арендных платежей, а также неисполнение обязательств по внесению арендной платы послужило основанием для обращения комитета с иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования, суды правомерно исходили из того, что в силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Арендатор обязан своевременно и полностью вносить плату за пользование имуществом (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4.2.3 договора аренды).

Поскольку доказательств внесения арендной платы ответчиком в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено, суды обоснованно удовлетворили требования в части взыскания задолженности по арендной плате, а также в части взыскания неустойки за просрочку внесения арендной платы (ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6.6 договора аренды). Отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что, поскольку комитет отказался от продления договора в письме от 13.02.2006 N 1006, договор прекратил свое действие и его расторжение в судебном порядке не требуется (п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Изменяя решение суда в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что в качестве основания исковых требований комитет ссылается на ст. 450, 614, 619, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и просит расторгнуть договор аренды в связи с существенным нарушением условий договора. Согласно п. 5 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, при условии соблюдения истцом требований, установленных ч. 3 ст. 619, п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 6.5.7 договора аренды арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случаях, когда арендатор не внес арендную плату в полном объеме более двух сроков подряд.

В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Поскольку в претензии от 29.09.2006 N 9258 истец высказал волеизъявление на расторжение договора в случае неисполнения ответчиком обязанности по погашению задолженности по арендной плате в установленный срок, суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу об удовлетворении требований комитета о расторжении договора аренды.

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В связи с тем что помещение не было возвращено арендодателю, суды пришли к правомерному выводу о наличии основания для удовлетворения требования о выселении общества из нежилого здания, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Свободы, д. 22а.

Согласно выписке из реестра муниципальной собственности г. Челябинска спорный объект недвижимости находится в муниципальной собственности, комитет вправе распоряжаться данным имуществом. Таким образом, довод заявителя о том, что право на объект недвижимого имущества, возникшее у муниципального образования, должно было быть зарегистрировано за субъектом права до совершения сделки с данным имуществом, то есть до заключения договора аренды, подлежит отклонению. Кроме того, договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Ссылка заявителя на то, что общество не имело возможности пользоваться помещением в силу его ветхоаварийности, отклоняется, поскольку была предметом исследования суда апелляционной инстанции, ему дана надлежащая правовая оценка.

При таких обстоятельствах постановление суда апелляционной инстанции является законным, оснований для его отмены и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2007 (резолютивная часть от 04.09.2007) по делу N А76-1087/2007 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СТЭКК" - без удовлетворения.