Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24 января 2008 г. N Ф09-10610/06-С6 Требование о взыскании задолженности по договору аренды не удовлетворено, поскольку материалами дела подтвержден факт проведения ответчиком капитального ремонта с согласия арендодателя, и данные затраты подлежат зачету в счет арендных платежей (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 24 января 2008 г. N Ф09-10610/06-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Туймазинскому району и городу Туймазы (далее - комитет) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.07.2007 (резолютивная часть от 27.06.2007) по делу N А07-44105/05 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2007 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

Комитет обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "РемСтрой" (далее - общество "РемСтрой") о взыскании задолженности по договору от 05.01.2005 N 7 в сумме 364953 руб. 79 коп., в том числе 255569 руб. 88 коп. долга по арендной плате и 109383 руб. 91 коп. пени, а также о расторжении договора аренды от 05.01.2005 N 7 и выселении ответчика из нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Туймазы, ул. Чапаева, д. 18.

В порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика 491065 руб. 45 коп. задолженности по договорам аренды от 05.01.2005 N 7 и от 15.09.2004 N 448, в том числе 356261 руб. 65 коп. долга по арендной плате и 134803 руб. 80 коп. пени.

Общество "РемСтрой" обратилось к Комитету со встречным исковым требованием о зачете с 26.02.2005 стоимости произведенного капитального ремонта на сумму 1676442 руб. 97 коп. в счет арендных платежей по договору аренды от 15.09.2004 N 448.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.08.2006 (резолютивная часть от 25.07.2006) в удовлетворении исковых требований комитета отказано. Встречный иск общества "РемСтрой" о зачете 1676442 руб. 97 коп. расходов на произведенный в арендуемом помещении ремонт в счет арендной платы за аренду помещения удовлетворен частично. Сумма произведенных обществом "РемСтрой" затрат по ремонту помещения общей площадью 628,3 кв.м (надземная встроенно-пристроенная часть и подвальное помещение пятиэтажного жилого дома), расположенного по адресу: г. Туймазы, ул. Чапаева, д. 18, зачтена в счет платы за аренду указанного помещения. В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28.11.2006 решение отменено, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суд кассационной инстанции рекомендовал при новом рассмотрении дела уточнить у истцов по основному и встречному искам точную формулировку заявленных требований.

До принятия судом первой инстанции при новом рассмотрении дела решения по существу спора истцом по первоначальному иску заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, комитет просит взыскать с общества "РемСтрой" 812194 руб. 26 коп. задолженности по арендной плате, 1670751 руб. 56 коп. пени за просрочку платежа по договору аренды от 15.09.2004 N 448, расторгнуть данный договор, обязать ответчика возвратить истцу нежилое помещение, переданное по акту от 15.09.2004, выселить ответчика из занимаемого нежилого помещения общей площадью 628,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Туймазы, ул. Чапаева, д. 18.

Истцом по встречному иску также уточнены исковые требования, общество "РемСтрой" просит обязать комитет зачесть затраты по капитальному ремонту (часть стоимости) в размере 677288 руб. 34 коп. в счет арендных платежей за период с 26.02.2005 по 31.12.2006, а разницу заявленных истцом платежей в размере 134905 руб. 92 коп. зачесть в счет арендных платежей за последующие четыре месяца 2007 г.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.05.2007 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.07.2007 (резолютивная часть от 27.06.2007) исковые требования удовлетворены частично, с общества "РемСтрой" в пользу комитета взыскана задолженность по договору от 15.09.2004 N 448 в размере 812194 руб. 26 коп. за период с сентября 2004 г. (16 дней) по декабрь 2006 г. включительно. В удовлетворении исковых требований в остальной части отказано. Встречный иск общества "РемСтрой" удовлетворен путем зачета части стоимости произведенного капитального ремонта в размере 812194 руб. 26 коп. в счет арендной платы за период с сентября 2004 г. (16 дней) по декабрь 2006 г. включительно по договору от 15.09.2004 N 448.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2007 решение оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, комитет просит решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.07.2007 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2007 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. По мнению заявителя, договор аренды от 15.09.2004 N 448 подлежит расторжению в соответствии с п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также п. 5.3.1 данного договора.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, на основании договора от 15.09.2004 N 448, заключенного между комитетом (арендодатель), муниципальным унитарным предприятием "Управление жилищно-коммунального хозяйства" (балансодержатель) и обществом "РемСтрой" (арендатор), ответчику в аренду на срок с 15.09.2004 по 31.12.2004 передано нежилое помещение общей площадью 628,3 кв.м, расположенное по адресу: г. Туймазы, ул. Чапаева, д. 18.

Имущество передано арендатору на основании акта приема-передачи от 15.09.2004.

После истечения срока действия указанного договора ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны истца, что в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о заключении договора на неопределенный срок.

Письмо комитета от 21.01.2005 N 98, направленное в адрес общества "РемСтрой", с требованием в срок до 01.02.2005 погасить задолженность по арендной плате в сумме 80553 руб. 43 коп. оставлено последним без ответа.

В письме от 22.11.2006 N 2241 комитет потребовал в срок до 01.12.2006 освободить занимаемое помещение и сдать его по акту приема-передачи.

Ссылаясь на то, что в результате ненадлежащего исполнения обязанности по внесению арендных платежей у общества "РемСтрой" образовалась задолженность перед комитетом в размере 812194 руб. 26 коп., при этом требование о возвращении комитету занимаемого помещения последнее не выполнило, комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Общество "РемСтрой", в свою очередь, ссылаясь на то, что проведение капитального ремонта является обязанностью арендодателя, между тем данный ремонт был произведен им с согласия комитета, заявило встречный иск об обязании комитета зачесть его затраты на капитальный ремонт в размере 677288 руб. 34 коп. в счет арендных платежей за период с 26.02.2005 по 31.12.2006. Разницу заявленных истцом платежей в размере 134905 руб. 92 коп. заявитель просил зачесть в счет арендных платежей за последующие четыре месяца 2007 г.

Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

Исследовав при новом рассмотрении дела представленные доказательства, суды пришли к верному выводу о том, что в результате ненадлежащего исполнения обществом "РемСтрой" обязанности по внесению арендной платы по договору от 15.09.2004 N 448 у последнего образовалась задолженность перед комитетом за период с 15.09.2004 по 31.12.2006 в размере 812194 руб. 26 коп. Поскольку доказательств погашения данной задолженности обществом "РемСтрой" не представлено, суды обоснованно признали ее подлежащей взысканию с общества "РемСтрой".

В силу п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Данной нормой арендатору предоставлено право в случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Учитывая, что обществом "РемСтрой" доказана необходимость осуществления капитального ремонта (акт технического обследования нежилого помещения от 06.07.2004, постановление администрации Туймазинского района и г. Туймазы от 18.02.2005 N 240 об утверждении данного акта), материалами дела подтверждены затраты на его проведение в размере 1676442 руб. 97 коп., при этом проведение данного ремонта согласовано с комитетом, суды обоснованно признали возможным произвести зачет части затрат общества "РемСтрой" на капитальный ремонт в размере 812194 руб. 26 коп. в счет арендных платежей за период с сентября 2004 г. (16 дней) по декабрь 2006 г. включительно, в связи с чем удовлетворили встречные исковые требования.

В удовлетворении требований комитета о расторжении договора от 15.09.2004 N 448 на основании положений ст. 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, возвращении помещения арендодателю и выселении общества "РемСтрой" из занимаемого помещения ввиду существенного нарушения ответчиком условий договора, выразившегося в невнесении последним арендных платежей по названному договору, судами правомерно отказано, поскольку материалами дела подтверждены факт проведения капитального ремонта с согласия арендодателя и затраты общества "РемСтрой" на данный ремонт, и данные затраты подлежат зачету в счет арендных платежей.

Ссылки комитета на существенное нарушение арендатором иных условий договора, являющееся основанием для расторжения договора от 15.09.2004 N 448, в частности, условия о передаче арендованного имущества в субаренду (п. 1.6, 2.3.17 договора), а также условия о соблюдении при использовании арендуемых помещений требований Государственного пожарного надзора (п. 2.3.2, 2.3.3, 2.3.5), верно отклонены судами как не подтвержденные материалами дела.

Выводы судов основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Всем обстоятельствам, на которые ссылаются стороны в обоснование своих требований и возражений, судами первой и апелляционной инстанции дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений судами норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела допущено не было.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что договор аренды от 15.09.2004 N 448 подлежит расторжению ввиду существенного нарушения арендатором условий договора, направлен на переоценку доказательств, исследованных судами первой и апелляционной инстанций, в связи с чем не может быть принят во внимание судом кассационной инстанции.

С учетом изложенного обжалуемые решение и постановление отмене не подлежат, основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.07.2007 (резолютивная часть от 27.06.2007) по делу N А07-44105/05 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2007 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Туймазинскому району и городу Туймазы - без удовлетворения.