Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

"Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального
закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним"

 Одобрено Президиумом Федерального арбитражного суда Уральского округа Протокол N 7 от 27.04.2007

1. При рассмотрении дел, связанных с оспариванием зарегистрированных прав на недвижимое имущество, в том числе когда заявитель требует  признания недействительной записи о государственной регистрации права, суд оценивает законность оснований возникновения зарегистрированного права. Лицо, чье право оспаривается, привлекается к участию в деле в качестве ответчика по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд к федеральному органу исполнительной власти, уполномоченному в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,[1] с заявлением о признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.[2] При этом общество ссылалось на ничтожность договора, послужившего основанием для внесения регистрационной записи.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении требования отказано, поскольку в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама запись о регистрации.

Суд кассационной инстанции решение отменил  по следующим основаниям. 

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[3] государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.[4] Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

При оспаривании государственной регистрации прав на недвижимое имущество суду следует исходить из существа заявленных требований. При их неясности суд вправе предложить истцу уточнить предмет или основание иска.

Поскольку общество ссылается на ничтожность договора, послужившего основанием для внесения регистрационной записи, данный спор имеет гражданско-правовой характер и подлежит рассмотрению в порядке искового производства.

Требование общества не может быть разрешено без привлечения в качестве ответчика лица, чье зарегистрированное право оспаривается. Поэтому суду первой инстанции следовало в соответствии с ч. 1, 2 ст. 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации[5] предложить истцу произвести замену ответчика надлежащим ответчиком либо привлечь это лицо в качестве второго ответчика. При несогласии истца на замену или привлечение второго ответчика в удовлетворении иска, предъявленного к ненадлежащему ответчику, должно быть отказано.

Без решения вопроса об участниках спора с учетом существа заявленных требований отказ в удовлетворении иска нельзя признать правомерным.

По другому делу муниципальное образование обратилось в арбитражный суд с заявлением к регистрирующему органу о признании недействительной государственной регистрации права собственности акционерного общества на сооружение, полагая, что спорное имущество является муниципальной собственностью.

Судом первой инстанции произведена замена ответчика - регистрирующего органа - на акционерное общество.

Решением суда первой инстанции иск удовлетворен в связи с отсутствием оснований для возникновения у ответчика права собственности на спорное имущество.

Суд кассационной инстанции оставил судебный акт без изменения.

2. Отказ в государственной регистрации, приостановление государственной регистрации и иные действия (бездействие) регистрирующего органа, препятствующие осуществлению гражданских прав, могут быть оспорены в порядке, предусмотренном  главой 24 АПК РФ.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании отказа в государственной регистрации договора аренды недействительным.

Обществом и муниципальным образованием подписан договор аренды, в соответствии с которым общество получило здание в пользование и владение сроком на один год с момента подписания договора.

Впоследствии общество обратилось с заявлением о государственной регистрации договора. Регистрирующим органом принято решение об отказе в регистрации со ссылкой на то, что договор, представленный на государственную регистрацию, будет считаться заключенным с даты его регистрации. Поскольку к моменту обращения в регистрирующий орган до окончания срока, установленного договором, остается менее года, договор не подлежит государственной регистрации.

Рассматриваемое арбитражным судом требование предъявлено к регистрирующему органу. Муниципальное образование привлечено к участию в деле в качестве третьего лица.

 Решением суда первой инстанции, оставленным в силе судом апелляционной инстанции, заявленное требование удовлетворено на основании следующего.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку стороны в договоре аренды определили, что срок его действия  составляет один год, то по смыслу п. 2 ст. 651 ГК РФ такой договор подлежит государственной регистрации. При применении указанной нормы регистрирующему органу следовало исходить из срока аренды, определенного соглашением сторон.

 В соответствии  с ч. 1 ст. 198 АПК РФ организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Решение об отказе в государственной регистрации договора принято с нарушением закона и создает препятствия возникновению у общества прав арендатора.

Иные основания для отказа в государственной регистрации договора, помимо указанных регистрирующим органом, судом не установлены. Следовательно, решение регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации является неправомерным.

Суд кассационной инстанции оставил судебные акты без изменения.

3. Наличие в реестре записи о праве собственности ответчика на спорное  недвижимое имущество не является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении виндикационного или негаторного иска, а также  иска о признании права собственности.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к производственному кооперативу о признании права собственности на автозаправочную станцию.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано. Суды  пришли к выводу, что требование общества о признании права собственности удовлетворению не подлежит, поскольку зарегистрированное за кооперативом право собственности  на спорное имущество не оспорено.

Суд кассационной инстанции судебные акты отменил по следующим основаниям. 

Согласно ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

 Заявляя требование о признании права собственности на автозаправочную станцию, общество по существу оспаривает право собственности на этот объект, зарегистрированное за ответчиком.

Таким образом, иск о признании права следует рассматривать как предъявленный в соответствии со ст. 2 Закона о регистрации. При рассмотрении спора суду следует рассмотреть требование по существу, оценить материально-правовые основания возникновения, изменения или прекращения прав на спорное имущество. Бремя доказывания отсутствия у ответчика оснований для регистрации за ним права собственности лежит на истце.

Отказ в удовлетворении иска исключительно ввиду наличия зарегистрированного за ответчиком права является неправомерным.

 4. Государственная регистрация права на недвижимое имущество или сделки с ним признается недействительной, если она произведена после установления судебного запрета на распоряжение объектом недвижимости.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к регистрирующему органу о признании недействительным зарегистрированного договора аренды здания, а также государственной регистрации этого договора. В обоснование требований общество сослалось на то, что государственная регистрация произведена после того, как на здание определением арбитражного суда по другому делу был наложен арест.

В качестве ответчиков к участию в деле привлечены также арендодатель спорного имущества и арендатор.

Решением суда первой инстанции, оставленным в силе судом апелляционной инстанции, заявленные требования  удовлетворены на основании следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Поскольку на момент государственной регистрации договора аренды определением арбитражного суда, вынесенным в порядке, предусмотренном ст. 90 АПК РФ, по другому делу был установлен запрет на распоряжение недвижимым имуществом и судом не были отменены обеспечительные меры, арендодатель не вправе был распоряжаться зданием, а регистрирующий орган не вправе был осуществлять государственную регистрацию договора аренды.

Суд кассационной инстанции судебные акты оставил в силе.

   5. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, предъявленное к регистрирующему органу, а не к другой стороне сделки, удовлетворению не подлежит.

Открытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к регистрирующему органу о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем признания недействительными записей о государственной регистрации перехода права собственности.

     От замены ответчика и привлечения в качестве второго ответчика лица, за которым зарегистрировано право собственности, общество отказалось.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано.         Постановлением суда апелляционной инстанции решение отменено, иск удовлетворен ввиду ничтожности сделки по приобретению спорного имущества.

Суд кассационной инстанции постановление суда апелляционной инстанции отменил по следующим основаниям.

Пунктом 2 ст. 167 ГК РФ предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Отказывая в удовлетворении требований к регистрирующему органу, суд первой инстанции исходил из того, что регистрирующий орган не является стороной совершенных в отношении недвижимого имущества сделок, в связи с чем в отношении него не может быть удовлетворено требование о применении последствий недействительности сделки, основанное на п. 2 ст. 167 ГК РФ.

Кроме того, поскольку заявленное требование означает оспаривание  зарегистрированного права на недвижимое имущество, оно не может быть рассмотрено и удовлетворено без привлечения к участию в деле в качестве ответчика лица, за которым это право зарегистрировано.

6. Решение арбитражного суда о признании сделки недействительной является основанием для погашения записи о переходе права собственности в реестре, если судом применены последствия недействительности сделки в виде возврата объекта недвижимости.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью, применении последствий недействительности сделки и признании недействительной государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью на спорное здание.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены частично. Договор купли-продажи признан недействительным в связи с нарушением порядка совершения сделок с заинтересованностью, суд применил последствия недействительности сделки в виде возврата здания.

 В удовлетворении требования о признании недействительной государственной регистрации права собственности отказано.

Суд указал, что признание сделки недействительной является самостоятельным основанием для внесения изменений в реестр.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда в части отказа в удовлетворении иска отменено. Государственная регистрация права собственности общества с ограниченной ответственностью признана недействительной.

Суд кассационной инстанции оставил постановление суда апелляционной инстанции без изменения на основании следующего.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Иск о признании сделки недействительной относится к способам оспаривания зарегистрированного права. Признание сделки недействительной и применение судом последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества является основанием для погашения регистрирующим органом записи в реестре о переходе права, произведенной на основании недействительной сделки. В этом случае предъявление самостоятельного требования о признании недействительной государственной регистрации права для погашения записи необязательно.

Однако заявленное в настоящем деле требование о признании недействительной государственной регистрации права собственности по существу направлено на применение последствий недействительности сделки. Поэтому суд апелляционной инстанции рассмотрел и удовлетворил это требование.

7. Права на недвижимое имущество, возникающие из оспоримой сделки,  подлежат государственной регистрации, если отсутствует решение суда о признании сделки недействительной.  

Крестьянское фермерское хозяйство обратилось в арбитражный суд с иском к производственному кооперативу о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи. В качестве возражений кооператив указал, что отказ от государственной регистрации перехода права собственности связан  с тем, что заключенный договор является оспоримым.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения  постановлением суда апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены на основании следующего.

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Оспоримая сделка недействительна в силу признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ). С иском о признании недействительной оспоримой сделки ответчик не обращался. Таким образом, заключенный сторонами договор купли-продажи подлежит исполнению.

Следовательно, уклонение кооператива от государственной регистрации перехода права собственности является неправомерным.

Суд кассационной инстанции судебные акты оставил в силе.

8. Наличие в реестре на момент совершения сделки с недвижимым имуществом записи о праве отчуждателя на это имущество не свидетельствует о законности сделки, если основание государственной регистрации соответствующего права впоследствии признано судом недействительным.

Некоммерческое партнерство обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу и обществу с ограниченной ответственностью о признании недействительным договора купли-продажи строения, заключенного между акционерным обществом (продавцом) и обществом с ограниченной ответственностью (покупателем).

В обоснование заявленных требований партнерство указало следующее. Спорное строение находится в фактическом владении партнерства и возведено на земельном участке, предоставленном партнерству в бессрочное пользование.  Договор, послуживший основанием государственной регистрации права собственности акционерного общества на спорное здание, и запись о регистрации этого права признаны недействительными решением суда по другому делу.  

Возражая по иску, общество с ограниченной ответственностью указало, что согласно данным реестра на момент приобретения им строения собственником имущества являлось акционерное общество.

Решением суда первой инстанции иск удовлетворен на основании следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.  

Поскольку зарегистрированное право собственности акционерного общества было оспорено, акционерное общество не вправе было распоряжаться не принадлежащим ему имуществом. Следовательно, договор купли-продажи, заключенный между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью, недействителен.

Возражения общества с ограниченной ответственностью о том, что оспариваемый договор является законным, поскольку на момент его заключения в реестре имелась запись о праве собственности акционерного общества, отклоняются.

Решением суда, имеющим преюдициальное значение для настоящего спора, установлено, что акционерное общество не приобрело право собственности на строение, и запись о регистрации права собственности акционерного общества на спорное здание признана недействительной. Поэтому наличие записи в реестре о государственной регистрации права собственности акционерного общества на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи с учетом указанных обстоятельств не свидетельствует о действительности этого договора.

Основания для применения положений ст. 301, 302, абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ, исключающих возможность истребования имущества у добросовестного приобретателя, отсутствуют, поскольку спорное здание во владение акционерного общества и общества с ограниченной ответственностью не поступало.

Суд кассационной инстанции оставил решение без изменения.

9. Если решение собственника о передаче недвижимого имущества в хозяйственное ведение или оперативное управление принято после введения в действие Закона о регистрации и начала деятельности территориального регистрирующего органа, то указанные права возникают с момента государственной регистрации.

Государственное предприятие обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью об истребовании из незаконного владения общества недвижимого имущества. В обоснование иска предприятие сослалось на то, что между сторонами был подписан договор аренды, в соответствии с которым предприятие передало обществу в аренду недвижимое имущество. Решением суда по другому делу, имеющим преюдициальное значение, указанный договор признан незаключенным.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения апелляционной инстанцией, иск удовлетворен, поскольку право хозяйственного ведения у предприятия возникло с момента получения имущества во владение.

Суд кассационной инстанции отменил принятые по делу судебные акты и передал дело на новое рассмотрение, исходя из следующего.

В силу ст. 301, 305 ГК РФ собственник (титульный владелец) вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с п. 1 ст. 299 ГК РФ право хозяйственного ведения имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием, возникает у этого предприятия с момента передачи имущества, если иное не установлено законом.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него (п. 2 ст. 8 ГК РФ).

Статья 131 ГК РФ предусматривает государственную регистрацию права хозяйственного ведения.

При новом рассмотрении суду надлежит исследовать вопрос о наличии государственной регистрации права хозяйственного ведения предприятия на истребуемое имущество. Данный вопрос является существенным, поскольку решение о передаче истребуемого имущества в хозяйственное ведение государственного предприятия принято после вступления в действие Закона о регистрации и начала деятельности территориального регистрирующего органа.

10. Права на имущество, не соответствующее предусмотренным законом признакам недвижимости, государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом о регистрации, не подлежат.

Регистрирующий орган отказал акционерному обществу в государственной регистрации права собственности на кабельную линию связи, поскольку указанная линия не является объектом недвижимости. Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности.

 Решением суда первой инстанции требование удовлетворено. Суд посчитал, что кабельная линия связи обладает признаками недвижимой вещи, так как проложена на глубине подземной укладки 0,9 метра, предназначена для организации систем управления технологическим процессом транспортировки газа.

Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции отменил, в удовлетворении заявления общества отказал, исходя из следующего.

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

В силу ст. 8 Федерального закона "О связи" сооружения связи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи, относятся к недвижимому имуществу. Особенности государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 11.02.2005 N 68.

Из документов, представленных в регистрирующий орган, следует, что кабельная линия связи, в государственной регистрации права собственности на которую отказано, не является линейно-кабельным сооружением. Не имеется также доказательств наличия ее неразрывной связи с землей. Сам по себе факт нахождения кабельной линии на глубине подземной укладки 0,9 метра не свидетельствует о том, что перемещение объекта невозможно без несоразмерного ущерба его назначению.

Следовательно, отказ в государственной регистрации права собственности на кабельную линию связи является правомерным.

11. Устранимые недостатки в документах, представленных в регистрирующий орган, не являются основанием для отказа в государственной регистрации прав, а могут послужить основанием для приостановления государственной регистрации.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности на нефтебазу.

Регистрирующий орган отказал акционерному обществу в регистрации права собственности на нефтебазу - имущественный комплекс - ввиду того, что в представленных на регистрацию документах не определен состав имущества, выявлены расхождения в размере площадей объектов, представлены сведения, не соответствующие плану приватизации и техническим паспортам, отсутствуют подлинники плана приватизации и уточненного акта оценки стоимости объектов недвижимости.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, отказ регистрирующего органа в регистрации права собственности на нефтебазу признан недействительным на основании следующего.

Согласно п. 1, 2 ст. 19 Закона о регистрации государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений. В государственной регистрации должно быть отказано, если в течение установленного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав.

Таким образом, недостатки в документах, представленных заявителем в регистрирующий орган, могли явиться основанием для приостановления государственной регистрации в порядке, предусмотренном ст. 19 Закона о регистрации. Отказ в государственной регистрации в данном случае возможен лишь по истечении срока, установленного для устранения недостатков, если недостатки не были устранены.

Суд кассационной инстанции оставил судебные акты без изменения.

 12. При переходе права собственности на строение право приобретателя строения в отношении земельного участка, на котором расположено отчужденное строение, подлежит государственной регистрации независимо от волеизъявления предыдущего правообладателя  земельного участка на прекращение его права.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка.

 Отказывая в государственной регистрации договора, регистрирующий орган сослался на то, что на указанный земельный участок зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования предыдущего собственника строения.

Признавая отказ в государственной регистрации договора аренды незаконным, суд первой инстанции исходил из следующего.

Земельный участок предоставлен обществу на основании договора аренды в связи с приобретением им в собственность объекта недвижимого имущества, расположенного на данном участке.  

В силу абз. 10, 11 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации может быть отказано, в частности, в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Федеральным законом для государственной регистрации прав, а также если имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами.

Отсутствие заявления о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования прежнего владельца земельного участка не может являться основанием для такого отказа.

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 552 ГК РФ к обществу в силу закона перешло право на земельный участок, который занят приобретенной недвижимостью и необходим для ее использования. Право на указанный земельный участок предыдущего землепользователя прекращается с того же момента. Противоречия с зарегистрированными правами в данном случае не возникает.

Суд кассационной инстанции оставил решение без изменения.

13. Требование регистрирующего органа о предоставлении на государственную регистрацию документов, не предусмотренных Законом о регистрации, неправомерно.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с заявлением к регистрирующему органу о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Основанием для отказа послужило непредоставление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, заявленные требования удовлетворены на основании следующего.

На основании п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в том числе и в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также когда не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным законом для государственной регистрации прав.

Согласно п. 2 ст. 16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В силу п. 2 ст. 17 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в настоящей статье, если представленные им документы отвечают требованиям, установленным ст. 18 названного Закона, и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п. 18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок в записях реестра в отношении правообладателя (российского юридического лица) указываются полное наименование, идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер, дата государственной регистрации, наименование органа, осуществившего такую регистрацию, код причины постановки на учет, адрес (место нахождения) постоянно действующего исполнительного органа (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности).

Действующим законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не предусмотрено обязательное предоставление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц. Поэтому требование регистрирующего органа о предоставлении обществом этого документа при наличии возможности произвести запись о правообладателе на основании иных представленных документов является неправомерным.

Суд кассационной инстанции оставил судебные акты без изменения.

14. Отмена доверенности, предоставляющей право на обращение в регистрирующий орган, после принятия заявления о регистрации права (сделки) не является самостоятельным основанием для приостановления государственной регистрации.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным решения регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

 Между акционерным обществом (покупатель) и обществом с ограниченной ответственностью (продавец) заключен договор купли-продажи нежилого помещения. Стороны обратились с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности по договору. От имени продавца заявление было подано представителем, действовавшим на основании доверенности. До регистрации перехода права собственности общество с ограниченной ответственностью признано банкротом. Конкурсный управляющий направил в регистрирующий орган письмо об отмене всех ранее выданных доверенностей, что и послужило основанием для принятия регистрирующим органом оспариваемого решения.   

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что у регистрирующего органа имелись основания для приостановления регистрации по своей инициативе сроком до одного месяца (п. 1 ст. 19 Закона о регистрации). Кроме того, арбитражный суд указал, что решение о приостановлении имело ограниченный срок действия и по истечении срока, на который приостановлена регистрация, утратило юридическую силу, в связи с чем не может быть предметом рассмотрения в суде.

Постановлением апелляционной инстанции решение изменено. Требования общества удовлетворены. Решение регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество признано недействительным. При этом суд основывался на следующем.  

Доверенность, предоставляющая право на обращение в регистрирующий орган, имеет для последнего юридическое значение только на стадии принятия заявления о государственной регистрации права на недвижимое имущество или сделок с ним. После принятия документов регистрирующим органом предусмотренное такой доверенностью поручение считается исполненным. Данный документ не имеет правоустанавливающего характера в отношении имущества, право на которое регистрируется.

Поэтому заявление об отмене такой доверенности не может служить основанием для приостановления государственной регистрации.

   Государственная регистрация в соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 19 Законом о регистрации может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании заявления, поданного одной из сторон договора, о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением.

 Суд кассационной инстанции оставил постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

15. Отсутствие государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, находящееся в принадлежащем лицу на праве собственности здании, не является основанием для признания договора купли-продажи помещения недействительным. 

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о признании сделки недействительной. По оспариваемому договору акционерное общество продало часть нежилых помещений в здании. Общество являлось собственником здания, в котором расположены отчужденные помещения. Поскольку, по мнению общества, на момент заключения договора указанные нежилые помещения не были выделены в качестве самостоятельных объектов и права на них не были зарегистрированы, договор купли-продажи является недействительным (ничтожным) как не соответствующий п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131, ст. 209 ГК РФ.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения  апелляционным судом, в удовлетворении иска отказано на основании следующего.

Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Общество распорядилось частью принадлежащего ему имущества, заключив договор купли-продажи с индивидуальным предпринимателем.

Для заключения договора купли-продажи нежилого помещения, являющегося частью принадлежащего лицу здания, предварительное проведение государственной регистрации права собственности на помещение не требуется. 

Таким образом, заключенный сторонами договор купли-продажи закону не противоречит. 

На момент исполнения договора право собственности общества на отчуждаемые помещения было зарегистрировано.

Суд кассационной инстанции оставил судебные акты без изменения.

16. Если юридическое лицо - отчуждатель, передавшее объект недвижимости приобретателю, ликвидировано до государственной регистрации перехода права собственности, то к отношениям по регистрации подлежит применению п. 3 ст. 551 ГК РФ (аналогия закона).

Муниципальное образование обратилось в арбитражный суд с иском к регистрирующему органу о государственной регистрации права собственности на здание.

По договору купли-продажи муниципальное образование приобрело спорное здание у коммерческой организации. Здание передано муниципальному образованию по акту приема-передачи, оплата произведена.

Учитывая, что продавец имущества впоследствии был ликвидирован, в связи с чем обращение его с заявлением в регистрирующий орган невозможно, муниципальное образование обратилось в арбитражный суд с названным иском.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции,  исковые требования удовлетворены исходя из следующего.

На основании п. 1 ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация перехода права проводится на основании заявления сторон договора. Однако действующим законодательством не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности в случае ликвидации второй стороны до подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям сторон подлежат применению нормы права, регулирующие сходные отношения.

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ при уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, в случае если до подачи заявления в регистрирующий орган отчуждатель недвижимого имущества ликвидирован, приобретатель вправе обратиться с иском к регистрирующему органу о государственной регистрации перехода права собственности. При рассмотрении требования судом установлено, что отчуждатель являлся собственником здания, совершенная сделка соответствует требованиям законодательства.

Суд кассационной инстанции оставил судебные акты без изменения.

По другому делу общество с ограниченной ответственностью приобрело у акционерного общества подъездные железнодорожные пути. Недвижимое имущество передано обществу по акту приема-передачи, оплата произведена. До подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности акционерное общество ликвидировано.

Общество обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. Регистрирующий орган отказал в государственной регистрации права собственности, указав на отсутствие заявления другой стороны сделки.

 Общество обжаловало в арбитражный суд решение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Решением суда первой инстанции, оставленным в силе постановлением суда апелляционной инстанции, требования удовлетворены на основании следующего.

Действующим законодательством не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

В соответствии с ч. 6 ст. 13 АПК РФ в случаях, если спорные отношения прямо не урегулированы федеральным законом и другими нормативными правовыми актами или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, арбитражные суды применяют нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии таких норм рассматривают дела исходя из общих начал и смысла федеральных законов и иных нормативных правовых актов (аналогия права).

Пунктом 3 ст. 551 ГК РФ установлено, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

При рассмотрении заявления судом установлено, что обществом на государственную регистрацию представлены все необходимые документы, подтверждающие переход права собственности. Отсутствие заявления ликвидированного юридического лица в данном случае не является основанием для отказа в государственной регистрации.

Суд кассационной инстанции оставил судебные акты без изменения.

17. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации. Наряду с судебным актом в регистрирующий орган представляются документы, необходимые для внесения записи в реестр.

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании отказа в государственной регистрации незаконным. Отказ регистрирующего органа мотивирован тем, что на регистрацию заявителем не представлены документы технической инвентаризации, необходимые для описания объекта недвижимости.

  В обоснование заявленных требований предприниматель указал, что в регистрирующий орган представлено решение суда о признании права собственности на здание, государственный регистратор не вправе отказать в регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.

Решением суда первой инстанции, оставленным в силе постановлением суда апелляционной инстанции, в удовлетворении заявления отказано по следующим основаниям.  

В соответствии с п. 1 ст. 28 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях.

Согласно п. 1 ст. 18 указанного Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено Законом о регистрации, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Согласно абз. 10 п. 1 ст. 17 Закона о регистрации обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, является план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. 

 На основании п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Таким образом, отказывая в государственной регистрации права собственности на здание ввиду отсутствия документов, содержащих описание объекта недвижимости (техническая информация), регистрирующий орган действовал правомерно.

Суд кассационной инстанции оставил судебные акты без изменения.

[1] Далее - регистрирующий орган.

[2] Далее - реестр.

[3] Далее - Закон о регистрации.

[4] Далее - ГК РФ.

[5] Далее - АПК РФ.