Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 8 апреля 2010 г. N Ф09-2222/10-С6 по делу N А50-17218/2009 Суд признал недействительными договоры купли-продажи земельных участков, поскольку при заключении договора нарушено исключительное право одного истца на приобретение земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимого имущества в собственность или в аренду, при предоставлении другому истцу земельного участка не учтено фактическое землепользование, не обосновано выделение участка, непосредственно не занятого зданием, принадлежащим этому истцу, и не прилегающего к нему (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 8 апреля 2010 г. N Ф09-2222/10-С6 по делу N А50-17218/2009

Дело N А50-17218/2009

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Мындря Д.И., судей Купреенкова В.А., Соколовой Н.П.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Кузнецова Сергея Александровича, Кузнецовой Ирины Тихоновны, Ахмадишиной Татьяны Владимировны на решение Арбитражного суда Пермского края от 20.10.2009 по делу N А50-17218/2009 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.12.2009 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Кузнецова С.А. -Павлецова С.Н. (доверенность от 24.02.2010);

индивидуального предпринимателя Чиркова Дмитрия Игоревича - Ананьина Л.В. (доверенность от 01.01.2010 N 3);

индивидуального предпринимателя Чиркова Владимира Игоревича - Ананьина Л.В. (доверенность от 01.08.2008 N 3).

Управлением Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю (далее - регистрационная служба) заявлено ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы Кузнецова С.И., Кузнецовой И.Т. и Ахмадишиной Т.В. без участия представителя регистрационной службы. Ходатайство удовлетворено на основании ст. 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании, назначенном на 10 час. 15 мин 07.04.2010, объявлен перерыв до 12 час. 30 мин. 08.04.2010.

После перерыва судебное заседание продолжено в присутствии тех же лиц.

Индивидуальные предприниматели Глухов Павел Николаевич, Мухаметдинов Рахимян Галимзянович, Чирков В.И., Чирков Д.И., Инкин Александр Сергеевич, Антонов Валерий Робертович, общество с ограниченной ответственностью "Заготторг" (далее - общество "Заготторг") и общество с ограниченной ответственностью "Издательский дом "Регион" (далее - общество "ИД "Регион") обратились в Арбитражный суд Пермского края с иском к администрации Чайковского муниципального района (далее - администрация), Чайковскому районному потребительскому обществу (далее - райпо), Ахмадишиной Т.В., Кузнецову С.А. и Кузнецовой И.Т. о признании недействительными договора от 27.06.2008 N 918 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 59:12:000000:435, заключенного между администрацией и райпо, договора от 25.02.2009 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 59:12:0010422:97, заключенного между райпо и Ахмадишиной Т.В., Кузнецовым С.А., Кузнецовой И.Т., обязании Ахмадишиной Т.В., Кузнецова СИ., Кузнецовой И.Т. возвратить земельный участок с кадастровым номером 59:12:0010422:97 администрации.

Определением суда от 15.07.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена регистрационная служба.

Определением суда от 14.09.2009 прекращено производство по делу в части требований о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 25.02.2009 и обязании Ахмадишиной Т.В., Кузнецова СИ., Кузнецовой И.Т. возвратить земельный участок с кадастровым номером 59:12:0010422:97 администрации на основании п. 1 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ахмадишина Т.В., Кузнецов СИ., Кузнецова И.Т. привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 20.10.2009 (судья Кощеева М.Н.) исковые требования удовлетворены. Признан недействительным договор от 27.06.2008 N 918 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 59:12:000000:435, заключенный между администрацией и райпо.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.12.2009 (судьи Гребенкина Н.А., Усцов Л.А., Дюкин В.Ю.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Кузнецов С.И., Кузнецова И.Т. и Ахмадишина Т.В. просят судебные акты отменить. При этом заявители указывают, что к участию в деле не были привлечены лица, чьи права и законные интересы затрагиваются оспариваемыми судебными актами. Земельный участок с кадастровым номером 59:12:000000:435 после его приобретения райпо по договору от 27.06.2008 N 918 был разделен на пять земельных участков, при этом к участию в настоящем деле привлечены только собственники одного из вновь образованных земельных участков - Кузнецов С.И., Кузнецова И.Т. и Ахмадишина Т.В. Выводы судов о наличии на земельном участке с кадастровым номером 59:12:000000:435 дорог и проездов (земель общего пользования), а также здания, принадлежащего обществу "ИД "Регион", в нарушение ст. 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подтвержден надлежащими доказательствами. Следовательно, как полагают Кузнецов С.И., Кузнецова И.Т. и Ахмадишина Т.В., не подтвержден и вывод суда о наличии у названного общества исключительного права на приватизацию спорного земельного участка.

В части прекращения производства по требованиям о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 25.02.2009 и обязании Ахмадишиной Т.В., Кузнецова С.И., Кузнецовой И.Т. возвратить земельный участок с кадастровым номером 59:12:0010422:97 администрации судебные акты не обжалуются. В соответствии со ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов в обжалуемой части.

В представленном отзыве на кассационную жалобу регистрационная служба дает пояснения о том, когда и на основании каких документов в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый реестр) были сделаны записи о правах на земельный участок с кадастровым номером 59:12:000000:435 и земельные участки, образованные после его разделения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между администрацией муниципального образования "Город Чайковский с прилегающей территорией" (арендодатель) и райпо (арендатор) заключен аренды земельного участка от 05.05.2005 N 56-053, согласно которому райпо в аренду для эксплуатации производственной базы на срок с 05.05.2005 по 05.05.2015 передан земельный участок площадью 17 965,3 кв.м с кадастровым номером 59:12:0010422:0031, расположенный по адресу: Пермский край, г. Чайковский, ул. Промышленная, 5/2.

На указанном земельном участке располагалась промышленно-продуктовая база райпо, которая состояла из складов, конторы, подсобных помещений. После продажи части данных объектов из земельного участка с кадастровым номером 59:12:0010422:0031 выделялись земельные участки, необходимые для их эксплуатации новыми собственниками.

Предпринимателю Инкину А.С. принадлежит на праве собственности одноэтажное кирпичное здание холодильника площадью 546,3 кв.м, расположенное по адресу: Пермский край, г. Чайковский, ул. Промышленная, д. 5/2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 59 АЕ N 040515. Данному лицу принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 2145,5 кв.м, кадастровый номер 59:12:0010422:0012, расположенный по тому же адресу, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 59 БА N 182115.

Предпринимателю Глухову П.Н. принадлежат на праве собственности одноэтажное бревенчатое здание склада N 4 с подвалом площадью 297 кв.м, часть одноэтажного кирпичного здания склада с пристроем площадью 103,1 кв.м, 505/100 долей в праве общей долевой собственности на часть одноэтажного кирпичного здания склада с пристроем площадью 625,8 кв.м (фруктохранилище и склад тары, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 4), 58/100 долей в праве общей долевой собственности на часть одноэтажного кирпичного здания склада с пристроем площадью 249,3 кв.м (хозяйственный склад, номера на поэтажном плане5, 6, 7, 8, 9), расположенные по адресу: Пермский край, г. Чайковский, ул. Промышленная, д. 5/2, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 59 АК N 338264, серии 59 БА N 0833142, серии 59 АК N 338085. Данному лицу принадлежат на праве собственности земельные участки площадью 948,9 кв.м, кадастровый номер 59:12:0010422:0038, площадью 446 кв.м, кадастровый номер 59:12:0010422:99 и 505/1000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1060,5 кв.м, кадастровый номер 59:12:0010422:96, расположенные по тому же адресу, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 59 БА N 181564, серии 59 ББ N 147619, серии 59 ББ N 009891.

Предпринимателю Мухаметдинову Р.Г. принадлежит на праве собственности одноэтажное кирпичное здание продовольственного склада площадью 163,1 кв.м, расположенное по адресу: Пермский край, г. Чайковский, ул. Промышленная, д. 5/2, корп. 5, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 34). Данному лицу принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 352,1 кв.м, кадастровый номер 59:12:0010422:0056, расположенный по тому же адресу, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 59 БА N 181815.

Предпринимателю Антонову В.Р. принадлежит на праве собственности не завершенный строительством склад N 2 продовольственных товаров, расположенный по адресу: Пермский край, г. Чайковский, ул. Промышленная, д. 5/2, корп. 11, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 59 БА N 426738. Данному лицу принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 550,5 кв.м, кадастровый номер 59:12:0010422:0082, расположенный по тому же адресу, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 59 БА N 0831436.

Предпринимателю Чиркову Д.И. принадлежат на праве собственности двухэтажное шлакоблочное здание склада N 1 продовольственных товаров площадью 595,7 кв.м, расположенное по адресу: Пермский край, г. Чайковский, ул. Промышленная, д. 5/2, корп. 11, и здание хозяйственного (мебельного) склада площадью 308,5 кв.м, расположенное по адресу: Пермский край, г. Чайковский, ул. Промышленная, д. 5/2, корп. 17, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 59 БА N 0604414, серии 59 ББ N 008023. Данному лицу принадлежат на праве собственности земельные участки площадью 1894,26 кв.м, кадастровый номер 59:12:0010422:0081, расположенный по адресу: Пермский край, г. Чайковский, ул. Промышленная, д. 5/2, корп. 11, и площадью 538,2 кв.м, кадастровый номер 59:12:0010422:0076, расположенный по адресу: Пермский край, г. Чайковский, ул. Промышленная, д. 5/2, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 59 БА N 0833407, серии 59 ББ N 008022.

Предпринимателю Чиркову В.И. принадлежат на праве собственности одноэтажное кирпичное здание овощехранилища площадью 942,8 кв.м, расположенное по адресу: Пермский край, г. Чайковский, ул. Промышленная, д. 5/2, двухэтажное кирпично-блочное здание пельменного цеха площадью 315,7 кв.м, расположенное по адресу: Пермский край, г. Чайковский, ул. Промышленная, д. 5/2, корп. 14, и 495/1000 долей в праве общей долевой собственности на часть одноэтажного кирпичного здания склада с пристроем площадью 625,8 кв.м (фруктохранилище и склад тары, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 4), расположенного по адресу: Пермский край, г. Чайковский, ул. Промышленная, д. 5/2, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 59 БА N 0833197, серии 59 ББ N 147823, серии 59 АЕ N 041093. Данному лицу принадлежат на праве собственности земельные участки площадью 2381 кв.м, кадастровый номер 59:12:0010422:0062, и площадью 1181,2 кв.м, кадастровый номер 59:12:0010422:0078, расположенные по адресу: Пермский край, г. Чайковский, ул. Промышленная, д. 5/2, и 495/1000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1060,5 кв.м, кадастровый номер 59:12:0010422:96, расположенный по адресу: Пермский край, г. Чайковский, ул. Промышленная, д. 5/2, корп. 4, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 59 БА N 0833199, серии 59 ББ N 147824, серии 59 ББ N 009892.

Обществу "ИД "Регион" принадлежит на праве собственности здание соляного склада площадью 183,2 кв.м, расположенное по адресу: Пермский край, г. Чайковский, ул. Промышленная, д. 5/2, корп. 17, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 59 БА N 309923. Права на земельный участок под данным зданием обществом "ИД "Регион" не оформлены.

Между администрацией местного самоуправления г. Чайковского с прилегающей территорией и обществом "Заготторг" заключен договор аренды земельного участка от 27.04.2001 N 47-084, согласно которому данному обществу передан в пользование для эксплуатации автовесов N 1 на срок с 15.03.2001 по 15.03.2016 земельный участок площадью 171,7 кв.м с кадастровым номером 59:12:0010422:0005, расположенный по адресу: Пермский край, г. Чайковский, ул. Промышленная, д. 5/2. Данный договор зарегистрирован 08.05.2003, о чем в Едином реестре сделана запись N 59-1/09-13/2009-112.

Земельный участок площадью 11 669,3 кв.м с кадастровым номером 59:12:0000000:435, расположенный по адресу: Пермский край, г. Чайковский, ул. Промышленная, д. 5/2, оставшийся после выделения земельных участков поименованным лицам для эксплуатации принадлежащих им объектов, по договору купли-продажи земельного участка (купчая) от 27.06.2008 N 918, заключенному между администрацией и райпо, передан в собственность последнему. Право собственности райпо на указанный земельный участок зарегистрировано за райпо 05.11.2008, о чем в Едином реестре сделана запись N 59-59-16/050/2008-353.

Земельный участок с кадастровым номером 59:12:0000000:435 разделен на пять земельных участков с кадастровыми номерами 59:12:0010422:97, 59:12:0010422:98, 59:12:0010422:99, 59:12:0010422:100, 59:12:0010422:101, о чем в Едином реестре 11.02.2009 сделаны соответствующие записи.

Между райпо и Ахмадишиной Т.В., Кузнецовым С.А., Кузнецовой И.Т. заключен договор купли-продажи земельного участка от 25.02.2009, согласно которому Ахмадишина Т.В. приобрела 1/2 доли, а Кузнецов С.А. и Кузнецова И.Т. по 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 9156 кв.м с кадастровым номером 59:12:0010422:97, расположенный по адресу: Пермский край, г. Чайковский, ул. Промышленная, д. 5/2. Переход права собственности по данному договору зарегистрирован 26.03.2009, о чем в Едином реестре сделана запись N 59-59-16/013/2009-249.

Полагая, что при заключении договора купли-продажи земельного участка (купчая) от 27.06.2008 N 918 и договора купли-продажи земельного участка от 25.02.2009 нарушены их права как смежных землепользователей и владельцев объектов недвижимости, вследствие чего данные сделки являются ничтожными, предприниматели Глухов П.Н., Мухаметдинов Р.Г., Чирков В.И., Чирков Д.И., Инкин А.С., Антонов В.Р., общество "Заготторг" и общество "ИД "Регион" обратились в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.

В обоснование своих требований данные лица указали, что на земельном участке с кадастровым номером 59:12:0000000:435 расположены все дороги и проезды к объектам и земельным участкам истцов, в связи с чем не мог быть передан в собственность райпо. Кроме того, по мнению истцов, земельный участок площадью 11 669,3 кв.м не является необходимым для эксплуатации зданий, принадлежащих райпо, то есть площадь его не обоснована. После разделения названного земельного участка, один из вновь образованных участков - с кадастровым номером 59:12:0010422:97 - по сути представляет собой дороги и проезды. Истцы также указали, что при совершении оспариваемого договора купли-продажи от 27.06.2008 N 918 нарушено исключительное право общества "ИД "Регион", поскольку принадлежащий последнему объект недвижимого имущества находится на земельном участке с кадастровым номером 59:12:0000000:435.

Удовлетворяя исковые требования в части признания недействительным договора купли-продажи земельного участка (купчая) от 27.06.2008 N 918, суды исходили из следующего.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Действующее земельное и гражданское законодательство исходит из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Как следует из ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение покупатель приобретает право на соответствующую часть земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования.

На основании ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом.

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (п. 7 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в совокупности в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела документы, в частности кадастровый план части территории кадастрового квартала от 23.01.2008 N 12/08-1-251, схему расположения земельного участка на кадастровом плане, согласованную директором муниципального унитарного предприятия "Земкадастр" и заместителем главы администрации Чайковского городского поселения, каталог координат поворотных точек участка, расположенного в г. Чайковский по ул. Промышленная, д. 5/2, корп. 17, схему расположения земельных участков на кадастровом плане соответствующей территории (кадастровый номер участка 59:12:0000000:435), подготовленную обществом с ограниченной ответственностью "Центр" и согласованную председателем комитета по ЖКХ, строительству и архитектуре администрации Чайковского городского поселения, схему расположения участков по адресу: г. Чайковский, ул. Промышленная, в районе бывшей базы райпо, составленную обществом с ограниченной ответственностью "Центр", суды установили, что здание соляного склада, принадлежащее на праве собственности обществу "ИД "Регион" находится полностью на территории земельного участка с кадастровым номером 59:12:0000000:435, данный земельный участок включает в себя существующие на бывшей базе райпо дороги и проезды к объектам недвижимого имущества. Кроме того, конфигурация указанного земельного участка подтверждает, что он был образован в результате выделения из земельного участка с кадастровым номером 59:12:0010422:0031 нескольких земельных участков, переданных другим лицам. Суды также приняли во внимание, что данный земельный участок испрашивался райпо под принадлежащее ему административное здание площадью 483,5 кв.м.

Таким образом, установив, что при заключении договора купли-продажи земельного участка (купчая) от 27.06.2008 N 918 нарушено исключительное право общества "ИД "Регион" на приобретение земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимого имущества в собственность или в аренду, при предоставлении райпо земельного участка с кадастровым номером 59:12:0000000:435 не учтено фактическое землепользование, не обосновано выделение земельного участка, непосредственно не занятого зданием, принадлежащим райпо, и не прилегающего к нему, в том числе в виде узких полос, расположенных между земельными участками, переданными другим лицам, и включающего в себя дороги и проезды, что привело к нарушению прав и законных интересов истцов, суды правомерно удовлетворили исковые требования.

Доводы заявителей кассационной жалобы были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, оснований для переоценки у суда кассационной инстанции не имеется.

Обстоятельства дела исследованы судом полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства. Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Пермского края и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда являются законными и отмене не подлежат. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Пермского края от 20.10.2009 по делу N А50-17218/2009 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.12.2009 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Кузнецова Сергея Александровича, Кузнецовой Ирины Тихоновны, Ахмадишиной Татьяны Владимировны - без удовлетворения.