Решение Арбитражного суда Свердловской области от 31 августа 2007 г. N А60-7433/2007-С2 Суд признал недействительным соглашение о передаче ответчику прав и обязанностей арендатора по земельным участкам, поскольку судом установлено, что договор аренды земельного участка, в рамках которого заключено спорное соглашение, является ничтожной сделкой, не порождающей никаких правовых последствий, кроме последствий недействительности (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 31 августа 2007 г. N А60-7433/2007-С2

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13 февраля 2008 г. N Ф09-319/08-С6 настоящее решение оставлено без изменения

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 июня 2008 г. N 6792/08 отказано в передаче настоящего решения в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора

Резолютивная часть решения объявлена 24.08.2007 года

Полный текст решения изготовлен 31.08.2007 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи. при ведении протокола судебного заседания судьей

рассмотрел в судебном заседании дело по иску Свердловской областной организации Общероссийской общественной организации "Российская оборонная спортивно-техническая организация - РОСТО (ДОСААФ)" к Обществу с ограниченной ответственностью "Техноспорт", третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, при участии в судебном заседании от истца: Харащо В.Г., представитель по доверенности N 460 от 18.07.2006 г., удостоверение N 073431; от ответчика: Егоров А.В., представитель по доверенности от 14.04.2007 г.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

Третье лицо надлежащим образом извещено о месте и времени судебного заседания, что подтверждается уведомлением органа связи, явку своего представителя не обеспечило.

При таких обстоятельствах судебное заседание проводится в отсутствие третьего лица в порядке, предусмотренном ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании, начавшемся 23.08.2007 г. в 15 час. 30 мин., в соответствии со ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв до 24.08.2007 г. до 15 час. 00 мин. Третье лицо о перерыве извещено телефонограммой. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе.

Свердловская областная организация Общероссийской общественной организации "Российская оборонная спортивно-техническая организация - РОСТО (ДОСААФ)" обратилась с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Техноспорт" о признании недействительным соглашения от 14.11.2005 г. по которому истец передал ответчику права и обязанности арендатора по земельным участкам N 1 и N 2. В качестве основания заявленных требований истец указывает на недействительность данного соглашения, поскольку оно заключено под влиянием заблуждения, т.к. истец фактически заблуждался относительно того, что передает земельные участки свободными от застройки. В предварительном судебном заседании истцом было сделано ходатайство в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ об уточнении исковых требований, в соответствии с которым истец просил не рассматривать требования в части последствий недействительности. Данное ходатайство судом удовлетворено, о чем имеется отметка в протоколе судебного заседания, госпошлиной указанные требования не оплачивались. Иск рассмотрен в пределах заявленных истцом требований - о признании недействительным соглашения от 14.11.2005 г.

Определением от 04.06.2007 г. арбитражный суд в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ счел необходимым привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, являющегося арендодателем спорного земельного участка, поскольку решение по настоящему делу может повлиять на его права и обязанности.

Ответчик в отзыве на исковое заявление иск не признал, указав, что права истца в части использования зданий и сооружений на спорном земельном участке не могут быть нарушены, поскольку истец не является собственником данных зданий и сооружений, в момент подписания оспариваемого соглашения истец не мог заблуждаться относительно того, где расположены объекты недвижимости, поскольку при межевании участков производилась топографическая съемка и истец должен был знать о том, что передаются земельные участки, не свободные от объектов недвижимости.

Истец уточнил нормативное основание заявленных исковых требований: просит признать соглашение от 14.11.2005 г. недействительным, поскольку основной договор - договор аренды земельного участка N 172/1 от 11.11.2005 г. заключен неуполномоченным лицом - Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области, однако указанный орган до разграничения государственной собственности на землю полномочиями по распоряжению земельными участками не располагает. Уточнение исковых требований рассмотрено и принято судом в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы и возражения сторон, арбитражный суд счел требования истца обоснованными, правомерными и подлежащими удовлетворению. При этом арбитражный суд основывается на следующем.

Как следует из материалов дела, между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и Свердловской областной организацией Общероссийской общественной организации "Российская оборонная спортивно-техническая организация - РОСТО (ДОСААФ)" 11 ноября 2005 г. подписан договор аренды земельного участка N 172/1, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок (единое землепользование) площадью 76124 кв.м, состоящий из трех простых участков, в том числе площадью 10008 кв.м., 20969 кв.м., 45147 кв.м., находящийся по адресу: Свердловская область, г. Березовский, поселок Старопышминск, ул. Вокзальная, 36, кадастровый номер 66:35:0221001:0198, категория земель - земли поселений. Указанный договор аренды прошел в установленном порядке процедуру государственной регистрации. Земельный участок поставлен на кадастровый учет, что подтверждается представленным в материалы дела кадастровым планом земельного участка (выпиской из государственного земельного кадастра) от 09.11.2005 г. N 35-1/05-1332.

Между Свердловской областной организацией Общероссийской общественной организации "Российская оборонная спортивно-техническая организация - РОСТО (ДОСААФ)" и Обществом с ограниченной ответственностью "Техоспорт" 14 ноября 2005 г. подписано Соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора на часть земельного участка, в силу которого истец в счет выполнения обязательств по оплате суммы 300000 руб. 00 коп. перед ответчиком по договору на оказание услуг от 31 октября 2005 г., заключенного между сторонами, передает весь объем прав и обязанностей арендатора, обусловленных договором аренды N 172/1 от 11.11.2005 г., на простые земельные участки, являющиеся частями земельного участка с кадастровым номером 66:35:0221001:0198, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Березовский, поселок Старопышминск, ул. Вокзальная, 36: земельный участок, площадью 10008 кв.м., с кадастровым номером 66:35:0221001:0199; земельный участок, площадью 20969 кв.м., с кадастровым номером 66:35:0221001:0200.

В соответствии со ст.ст. 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка, по общему правилу, не порождает правовых последствий и недействительна с момента ее совершения.

В силу ст. 71 АПК РФ арбитражный суд при рассмотрении дела производит оценку доказательств. Так арбитражный суд обязан оценивать договоры, на которые ссылаются стороны в обоснование своих требований или возражений, прежде всего на предмет их заключенности и действительности (недействительности). При этом согласно положениям ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации при ничтожности договора суд обязан дать соответствующую правовую оценку указанной сделке и имеет право по своей инициативе применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Положениями ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области не является лицом, уполномоченным законом распоряжаться данным имуществом.

Указанный в договоре аренды N 172/1 от 11.11.2005 г. земельный участок, площадью 76124 кв.м., также как и простые земельные участки, входящие в его состав, относятся к землям поселений в силу ст.ст. 83,85 Земельного кодекса Российской Федерации, что подтверждается кадастровым планом земельного участка (выпиской из государственного земельного кадастра) от 09.11.2005 г. N 35-1/05-1332.

На момент заключения договора аренды N 172/1 от 11.11.2005 г. спорный земельный участок не прошел процедуру разграничения государственной собственности на землю, а в соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции федерального закона от 18.06.2005 г., действовавшей на момент подписания договора аренды земельного участка N 172/1 от 11.11.2005 г.) распоряжение такими земельными участками осуществляется органами местного самоуправления.

Таким образом, полномочиями по распоряжению спорным земельным участком на момент заключения договора аренды обладал именно орган местного самоуправления.

Согласно п. 1 ст. 130 Конституции Российской Федерации местное самоуправление в Российской Федерации обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов местного значения.

Частью 1 статьи 2 Федерального закона от 28.08.95 г. N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" предусмотрено, что местное самоуправление в Российской Федерации - признаваемая и гарантируемая Конституцией Российской Федерации самостоятельная и под свою ответственность деятельность населения по решению непосредственно или через органы местного самоуправления вопросов местного значения, исходя из интересов населения, его исторических и иных местных традиций.

К вопросам местного значения относятся: регулирование планировок и застройка территорий муниципальных образований и контроль за использованием земель на территории муниципального образования (п.п. 9, 11 ст. 6 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации").

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду "подпункты 9, 11 пункта 2 статьи 6" ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"

Территорию муниципального образования составляют земли городских, сельских поселений, прилегающие к ним земли общего пользования, рекреационные зоны, земли, необходимые для развития поселений, и другие земли в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения (ч. 2 ст. 12 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации").

В силу п. 1 ст. 71 Закона Российской Федерации от 06.07.91 г. N 1550-1 "О местном самоуправлении в Российской Федерации" (в редакции федерального закона от 08.12.2003 г., действовавшей на момент подписания договора аренды земельного участка N 172/1 от 11.11.2005 г.) к полномочиям городской администрации в области использования земли и других природных ресурсов отнесено предоставление в установленном порядке на основании генерального плана города и проектов планировки и застройки в пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное) и временное пользование, передача в собственность и сдача в аренду, изъятие земельных участков в пределах городской черты, а также из других земель, переданных в ведение города, за исключением случаев, предусмотренных законодательством. В связи с этим право городской администрации предоставлять земельные участки в аренду на основании генерального плана города и проектов планировки и застройки является составной частью дееспособности муниципального образования и входит в понятие "ведения" наряду с правом владения и пользования земельными участками, находящимися в государственной собственности.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовым актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

Договор аренды земельного участка N 712/1 от 11.11.2005 г. не соответствует требованиям ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", поскольку распоряжение земельным участком в нарушение данной нормы произведено не органом местного самоуправления.

В силу п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна. Ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. В статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации пункт 1 отсутствует

Таким образом, арбитражным судом установлено, что договор аренды земельного участка N 712/1 от 11.11.2005 г. является ничтожной сделкой, не порождающей никаких правовых последствий, кроме последствий недействительности.

При таких обстоятельствах, поскольку недействительна (ничтожна) сделка - договор аренды земельного участка N 712/1 от 11.11.2005 г., следовательно, недействительно (ничтожно) и оспариваемое соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора на часть земельного участка от 14.11.2005 г.

Кроме того, договор аренды земельного участка N 172/1 от 11.11.2005 г. прошел процедуру государственной регистрации только 05.12.2005 г. (номер государственной регистрации 60-66/32/028/2005-103), то есть считается заключенным (ст.ст. 433, 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, 26 Земельного кодекса Российской Федерации) с момента государственной регистрации - с 05.12.2005 г., тогда как соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора на часть земельного участка подписано сторонами 14.11.2005 г., когда истец не обладал правомочиями арендатора, и, соответственно, не обладал полномочиями по распоряжению правами арендатора.

Таким образом, оспариваемое истцом соглашение недействительно в силу недействительности самого договора, в рамках которого оно заключено. При таких обстоятельствах, требования истца о признании сделки недействительной правомерны и подлежат удовлетворению в полном объеме.

В силу п.п. 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Довод ответчика о том, что орган местного самоуправления - Комитет по управлению имуществом Березовского городского округа одобрил сделку - договор аренды земельного участка N 172/1 от 11.11.2005 г., что выразилось в подписании расчета арендной платы на 2006 г. (Приложение N 1 к договору аренды земельного участка N 172/1 от 11.11.2005 г.), судом отклоняется.

В силу п. 10 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

В соответствии с абз. 2 пп. 2 п. 2 Рекомендаций Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Уральского округа от 28.11.2003 г. N 3, право органов местного самоуправления на распоряжение земельными участками до разграничения государственной собственности на землю имеет своим основанием публично-правовую обязанность обеспечения эффективного управления государственными землями, их целевого использования и охраны. Указанное полномочие не тождественно по основанию своего возникновения и по содержанию правомочию распоряжения имуществом по своему усмотрению как элементу права собственности. Поэтому органы местного самоуправления в силу полномочий (прав и обязанностей), возложенных на них законодательством и вправе, и обязаны осуществлять распоряжение земельными участками до разграничения государственной собственности на землю в пределах и в порядке, установленных законодательством, и не имеют права передавать или иным образом уступать по какому-либо соглашению указанное право (полномочие) органам государственной власти или иным субъектам, а также не имеют право одобрять действия органов государственной власти по распоряжению земельными участками, право собственности на которые не разграничено. Исключение могут составлять лишь случаи, прямо установленные законом.

Статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель отнесено к полномочиям органов местного самоуправления.

Указанный вывод в части распоряжения земельными участками, право собственности на которые не разграничено, а также в части отсутствия тождественности полномочий компетентных органов правомочию по распоряжению имуществом по своему усмотрению как элементу права собственности, неоднократно подтвержден судебной практикой как Арбитражного суда Свердловской области и Федерального арбитражного суда Уральского округа, так и Высшего Арбитражного Суда РФ. Кроме того, данное положение зафиксировано в рекомендациях Научно-консультативного совета Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28 ноября 2003 г. и 11 ноября 2005 года. Таким образом, арбитражный суд делает вывод о том, что даже в случае последующего одобрения спорного договора аренды со стороны Администрации города Березовского, в условиях, когда истец ссылается на ничтожность данного договора по основанию его заключения неуполномоченным органом, т.е. применительно рассматриваемому делу - в условиях оспаривания истцом действительности основного договора аренды и заключенного на его основании соглашения, такое последующее одобрение либо передача прав арендодателя по этому договору не реанимирует сделку, которая изначально ничтожна в силу несоответствия ее требованиям закона.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Исковые требования удовлетворить.

2. Признать недействительным соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора на часть земельного участка от 14.11.2005 г., заключенное между Свердловской областной организацией Общероссийской общественной организации "Российская оборонная спортивно-техническая организация - РОСТО (ДОСААФ)" и Обществом с ограниченной ответственностью "Техноспорт".

4. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Техноспорт" в пользу Свердловской областной организации Общероссийской общественной организации "Российская оборонная спортивно-техническая организация - РОСТО (ДОСААФ)" 2000 руб. 00 коп., в возмещение государственной пошлины, уплаченной при подаче иска.

5. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

6. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.