Решение Арбитражного суда Свердловской области от 1 ноября 2007 г. N А60-10453/2007-С4 Учитывая, что факт ликвидации продавца нежилых зданий установлен судом и не оспаривается сторонами, а надлежащие документальные доказательства, подтверждающие факт передачи спорного имущества истцу представлены в материалы дела, суд пришел к выводу, что отсутствие государственной регистрации права собственности истца на полученные им по договору объекты не свидетельствует об отсутствии самого права и удовлетворил требования истца о понуждении регистрационной службы произвести государственную регистрацию перехода права собственности на спорные здания (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 1 ноября 2007 г. N А60-10453/2007-С4

Резолютивная часть решения объявлена 30 октября 2007 года.

Полный текст решения изготовлен 1 ноября 2007 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи, при ведении протокола судебного заседания судьей,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску Индивидуального предпринимателя Набиева Вюгара Мовлам оглы к Управлению Федеральной регистрационной службы по Свердловской области о понуждении произвести государственную регистрацию перехода права собственности при участии: от истца: Филиппова Е.В., доверенность 66 АБ N 339026 от 14.04.2006 г.; от ответчика: уведомлен, не явился;

Процессуальные права и обязанности разъяснены, отвода не заявлено (ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие ответчика, извещенного надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания.

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ответчику о понуждении УФРС по Свердловской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ООО "Талицкое строительное управление N 6" Набиеву Вюгару Мовлам оглы на нежилые здания, расположенные по адресу: Свердловская область, г. Талица, ул. Разина, 54, а именно:

- гараж, РММ, столярка, общей площадью 1072,3 кв.м., 1987 года ввода в эксплуатацию;

- проходная, общей площадью 38,7 кв.м., 1987 года ввода в эксплуатацию;

- склад, общей площадью 360,5 кв.м., 1987 года ввода в эксплуатацию;

- здание котельной, общей площадью 155,8 кв.м., 1987 года ввода в эксплуатацию;

- здание конторы, БРУ, 1987 года ввода в эксплуатацию.

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на то, что спорное недвижимое имущество было приобретено истцом у ООО "Талицкое СУ N 6" в установленном законом порядке на торгах в ходе процедуры банкротства ООО "Талицкое СУ N6" на основании договора купли-продажи от 09.12.2004 г., принято по акту приема-передачи от 10.12.2004 г. и оплачено по квитанции N 1 от 21.03.2005 г.

Истец также ссылается на то, что в 2007 году истец обратился в УФРС по Свердловской области с заявлением о регистрации перехода права собственности на спорное имущество от ООО "Талицкое СУ N6" к истцу, однако в регистрации истцу было отказано, поскольку истец не представил документы на регистрацию ранее возникшего права, а также, поскольку на момент подачи истцом указанного заявления ООО "Талицкое СУ N 6" было исключено из ЕГРЮЛ.

В судебном заседании 28.09.2007 г. истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил ходатайство об уточнении предмета заявленных исковых требований и просил вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности от ООО "Талицкое СУ N 6" к истцу на нежилые здания, расположенные по адресу: Свердловская область, г. Талица, ул. Разина, 54, приобретенные по договору купли-продажи от 09.12.2004 г., именно:

- двухэтажное здание гаража, РММ, столярки, литер "К", общей площадью 1072,3 кв.м., 1987 года ввода в эксплуатацию;

- одноэтажное здание проходной, литер "Б", общей площадью 38,7 кв.м., 1987 года ввода в эксплуатацию;

- одноэтажное здание складов, литеры "М", "М1", общей площадью 360,5 кв.м., 1987 года ввода в эксплуатацию;

- одноэтажное здание котельной, литер "Д", общей площадью 155,8 кв.м., 1987 года ввода в эксплуатацию;

- двухэтажное здание конторы, литер "А", общей площадью 380,9 кв.м., 1987 года ввода в эксплуатацию.

Кроме того, истец заявил ходатайство о возложении судебных расходов по настоящему иску в полном объеме на истца.

Ходатайство истца судом удовлетворено.

Ответчик представил отзыв, ссылается на то, что решение об отказе в регистрации перехода права собственности на спорное имущество вынесено правомерно на основании п. 1 ст. 20, п. 1 ст. 16, п. 2 ст. 13, абз. 9 п. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Ответчик также указывает, что в случае вынесения судом решения о регистрации перехода права собственности истца на спорное имущество, данное решение будет исполнено ответчиком в установленном порядке, при этом нет необходимости обязывать ответчика произвести данную регистрацию.

Ответчик в судебное заседание 28.09.2007 г. представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие с учетом ранее представленных суду письменных доводов ответчика.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы представителя истца, арбитражный суд установил:

Как следует из материалов дела, ООО "Талицкое строительное управление СУ-6" принадлежали на праве собственности нежилые здания, расположенные по адресу: Свердловская область, г. Талица, ул. Разина, 54, именно:

- двухэтажное здание гаража, РММ, столярки, литер "К", общей площадью 1072,3 кв.м., 1987 года ввода в эксплуатацию;

- одноэтажное здание проходной, литер "Б", общей площадью 38,7 кв.м., 1987 года ввода в эксплуатацию;

- одноэтажное здание складов, литеры "М", "М1", общей площадью 360,5 кв.м., 1987 года ввода в эксплуатацию;

- одноэтажное здание котельной, литер "Д", общей площадью 155,8 кв.м., 1987 года ввода в эксплуатацию;

- двухэтажное здание конторы, литер "А", общей площадью 380,9 кв.м., 1987 года ввода в эксплуатацию.

Вышеуказанное обстоятельство подтверждается представленными в материалы дела Планом приватизации, утвержденным в установленном порядке 27.12.1993 г. и актами оценки имущества к данному плану приватизации.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Из смысла данных норм следует, что лицо, ставшее собственником недвижимого имущества до введения в действие Закона, вправе реализовывать свои правомочия независимо от государственной регистрации его прав в порядке, установленном Законом. Отсутствие государственной регистрации ранее возникшего права на недвижимое имущество не свидетельствует о незаконности сделки по отчуждению этого имущества, соответственно, такая сделка порождает правовые последствия, на которые была направлена, независимо от наличия государственной регистрации такого права.

Из изложенного следует, что право собственности ООО "Талицкое строительное управление СУ-6" на вышепоименованные спорные объекты недвижимости, возникшее до принятия и вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", является юридически действительным и при отсутствии его государственной регистрации.

В дальнейшем указанное недвижимое имущество, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Талица, ул. Разина, 54, именно: двухэтажное здание гаража, РММ, столярки, литер "К", общей площадью 1072,3 кв.м., одноэтажное здание проходной, литер "Б", общей площадью 38,7 кв.м., одноэтажное здание складов, литеры "М", "М1", общей площадью 360,5 кв.м., одноэтажное здание котельной, литер "Д", общей площадью 155,8 кв.м., двухэтажное здание конторы, литер "А", общей площадью 380,9 кв.м., было приобретено истцом в установленном порядке у ООО "Талицкое строительное управление СУ-6" на основании сделки купли-продажи, заключенной по результатам торгов.

Факт приобретения истцом спорного недвижимого имущества у ООО "Талицкое строительное управление СУ-6" подтверждается представленными в материалы дела копиями вступивших в законную силу судебных актов Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-4332/2003-С4, заявкой истца на приобретение спорного имущества от 19.11.2004 г., протоколом об итогах продажи спорного имущества ООО "Талицкое строительное управление СУ-6" без объявления цены от 29.11.2004 г., в котором указано, что покупателем имущества ООО "Талицкое строительное управление СУ-6" признается истец, подавший предложение о цене приобретения спорного имущества - 100000 рублей.

В соответствии с протоколом об итогах продажи имущества ООО "Талицкое строительное управление СУ-6" без объявления цены от 29.11.2004 г. между ООО "Талицкое строительное управление СУ-6" (продавец) и истцом (покупатель) был заключен договор купли-продажи имущества от 09.12.2004 г., по условиям которого ООО "Талицкое строительное управление СУ-6" обязалось передать в собственность, а истец обязался принять и оплатить стоимость спорного имущества, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Талица, ул. Степана Разина, 48, поименованного в п. 1.1 договора от 09.12.2004 г., - 100000 рублей.

Во исполнение условий договора от 09.12.2004 г. между истцом и ответчиком был подписан акт приема-передачи спорного имущества от 10.12.2004 г., в соответствии с которым ООО "Талицкое строительное управление СУ-6" передало, а истец принял без каких-либо претензий спорное имущество.

Согласно квитанции к приходному ордеру N 1 от 21.03.2005 г. истец передал ООО "Талицкое строительное управление СУ-6" в счет оплаты спорного имущества денежные средства в сумме 100000 рублей.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение или другое недвижимое имущество, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Согласно ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, договор продажи недвижимости должен также предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

В договоре купли-продажи от 09.12.2004 г. ООО "Талицкое строительное управление СУ-6" и истец в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, согласовали условие о предмете данного договора и о цене спорного имущества, следовательно, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи недвижимости.

Договор купли-продажи от 09.12.2004 г. спорного имущества был заключен истцом и ООО "Талицкое строительное управление СУ-6" в соответствии с требованиями действующего законодательства и не содержит положений, противоречащих главе 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, из представленных в материалы дела документов усматривается, что с 10.12.2004 г. спорные объекты недвижимости находятся во владении истца.

Факт существования спорного имущества в натуре и его соответствия строительным нормам и правилам на момент рассмотрения настоящего иска по существу подтверждается представленными в материалы дела технической документацией БТИ на каждый из спорных объектов (техническими планами и техническими паспортами), а также экспертным заключением от 17.10.2007 г. по результатам обследования спорных объектов.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи возникает с момента ее передачи (для движимых вещей) либо с момента государственной регистрации (для недвижимых вещей), если иное не установлено законом.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

При обращении в регистрирующий орган за государственной регистрацией права собственности на спорные объекты недвижимости, расположенные по адресу: Свердловская область, г. Талица, ул. Разина, 54, именно: двухэтажное здание гаража, РММ, столярки, литер "К", общей площадью 1072,3 кв.м., одноэтажное здание проходной, литер "Б", общей площадью 38,7 кв.м., одноэтажное здание складов, литеры "М", "М1", общей площадью 360,5 кв.м., одноэтажное здание котельной, литер "Д", общей площадью 155,8 кв.м., двухэтажное здание конторы, литер "А", общей площадью 380,9 кв.м., истцом от Федеральной регистрационной службы были получены письменные отказы в государственной регистрации права собственности на спорные объекты (сообщения об отказе в государственной регистрации представлены истцом в материалы дела), мотивированные тем, что истец не представил заявление и необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, и тем, что на дату подачи заявления ООО "Талицкое строительное управление СУ-6" исключено из ЕГРЮЛ в связи с его ликвидацией.

В силу положений ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что ООО "Талицкое строительное управление СУ-6" ликвидировано в порядке банкротства на основании определения Арбитражного суда Свердловской области о завершении в отношении ООО "Талицкое строительное управление СУ-6" процедуры конкурсного производства, о чем внесена запись в Единый государственный реестр юридических лиц, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ N 214 от 25.10.2006 г.

Ликвидация юридического лица влечет прекращение юридического лица без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства другим лицам (п. 1 ст. 61 Гражданского кодекса Российской Федерации)

Поскольку Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации, истец обратился в суд с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Свердловская область, г. Талица, ул. Разина, 54, именно: двухэтажное здание гаража, РММ, столярки, литер "К", общей площадью 1072,3 кв.м., одноэтажное здание проходной, литер "Б", общей площадью 38,7 кв.м., одноэтажное здание складов, литеры "М", "М1", общей площадью 360,5 кв.м., одноэтажное здание котельной, литер "Д", общей площадью 155,8 кв.м., двухэтажное здание конторы, литер "А", общей площадью 380,9 кв.м.

Согласно пункту 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. N 6/8 имущество в натуре, внесенное учредителем (участником) в уставный (складочный) капитал хозяйственного товарищества или хозяйственного общества, принадлежит последним на праве собственности.

Как уже указывалось выше, спорные объект были переданы истцу на основании договора купли-продажи от 09.12.2004 г., заключенного в соответствии с протоколом об итогах продажи имущества от 29.11.2004 г.

Надлежащие документальные доказательства, подтверждающие факт передачи спорного имущества от ООО "Талицкое строительное управление СУ-6" к истцу, как уже указывалось ранее, представлены в материалы дела, что свидетельствует о правомерности правопритязаний истца на спорное недвижимое имущество.

Учитывая факт ликвидации ООО "Талицкое строительное управление СУ-6", установленный судом при рассмотрении настоящего дела и не оспариваемый сторонами, суд пришел к выводу, что отсутствие государственной регистрации права собственности истца на полученные им по договору объекты в данном случае не свидетельствует об отсутствии самого права, поскольку требования, установленные ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не могут быть выполнены истцом в связи с отсутствием одной стороны по сделке.

На основании п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда предусмотренные п.п. 1, 2 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Поскольку Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны, поэтому подлежат применению нормы права, регулирующие сходные отношения, а именно п. 3 ст. 165 и п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьями 165 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.

В этой ситуации государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Указанная позиция полностью согласуется с судебной практикой, в частности, выводы о применении к спорной ситуации аналогии права сделаны Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации при рассмотрении конкретного дела и отражены, в частности, в постановлении Президиума N 1069/03 от 27.05.2003 г.

Таким образом, учитывая то обстоятельство, что ООО "Талицкое строительное управление СУ-6" ликвидировано, до момента его ликвидации от сторон не поступало заявление в регистрирующий орган о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект, с учетом применения ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации приобретатель - Индивидуальный предприниматель Набиев Вюгар Мовлам оглы вправе обратиться в суд с иском к регистрирующему органу о государственной регистрации перехода права собственности.

При этом суд считает необходимым отметить, что в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отсутствие государственной регистрации прав на спорный объект в Едином государственном реестре прав, на которое, руководствуясь нормами ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ссылалась Федеральная регистрационная служба, уведомляя истца об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на спорную недвижимость, принимая во внимание, что право собственности ООО "Талицкое строительное управление СУ-6" на данное имущество возникло в процессе приватизации в 1993 году, то есть до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не свидетельствует о невозможности возникновения права у истца, то есть отсутствие государственной регистрации права предыдущего правообладателя по договору не препятствует возникновению права у приобретателя спорного имущества.

Принимая во внимание вышеизложенное, учитывая, что истец приобрел указанный объект на основании заключенного в соответствии с действующим законодательством договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.12.2004 г. у ООО "Талицкое строительное управление СУ-6", ликвидированного в последствии в порядке банкротства, то есть по основаниям, не противоречащим нормам действующего законодательства, законность владения спорным имуществом истцом установлена судом при рассмотрении настоящего дела, единственно возможным основанием для государственной регистрации перехода права является решение суда.

Учитывая изложенное, а также то, что в случае, когда одна из сторон договора уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, основанием для регистрации перехода права собственности может быть только решение суда, вынесенное по требованию другой стороны по договору (п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, абз. 3 п. 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), требования истца о государственной регистрации перехода права собственности подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

По ходатайству истца расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение судом настоящего спора отнесены на Индивидуального предпринимателя Набиева Вюгара Мовлам оглы.

Руководствуясь ст.ст. 41, 156, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

Зарегистрировать переход к Индивидуальному предпринимателю Набиеву Вюгару Мовламу оглы права собственности на нежилые здания, расположенные по адресу: Свердловская область, г. Талица, ул. Разина, 54, именно:

- двухэтажное здание гаража, РММ, столярки, литер "К", общей площадью 1072,3 кв.м., 1987 года ввода в эксплуатацию;

- одноэтажное здание проходной, литер "Б", общей площадью 38,7 кв.м., 1987 года ввода в эксплуатацию;

- одноэтажное здание складов, литеры "М", "М1", общей площадью 360,5 кв.м., 1987 года ввода в эксплуатацию;

- одноэтажное здание котельной, литер "Д", общей площадью 155,8 кв.м., 1987 года ввода в эксплуатацию;

- двухэтажное здание конторы, литер "А", общей площадью 380,9 кв.м., 1987 года ввода в эксплуатацию.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу.

В соответствии с частью 2 статьи 257 и частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.