Решение Арбитражного суда Свердловской области от 7 апреля 2010 г. N А60-62018/2009-С12 Суд взыскал с ответчика в пользу истца неустойку, начисленную за спорный период, поскольку материалами дела подтвержден факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по внесению в срок, установленный договором, арендной платы в спорный период, вместе с тем, учитывая отсутствие доказательств возможности наступления для истца каких-либо негативных последствий просрочки уплаты арендной платы, признал указанную неустойку несоразмерной последствиям допущенного нарушения, в связи с чем уменьшил ее в порядке, установленном законом (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 7 апреля 2010 г. N А60-62018/2009-С12

Резолютивная часть решения объявлена 1 апреля 2010 года

Полный текст решения изготовлен 7 апреля 2010 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи при ведении протокола судебного заседания судьей рассмотрел в судебном заседании дело по иску Екатеринбургского Комитета по управлению городским имуществом к обществу с ограниченной ответственностью Региональное предприятие "Исеть" о взыскании 4036249 руб. 85 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца: Захарова С.А., представитель по доверенности N 304 от 31.12.2009 г.

от ответчика: Овсянников В.А., представитель по доверенности от 10.02.2010г., Чистякова И.В., представитель по доверенности от 10.02.2010г.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Екатеринбургский Комитет по управлению городским имуществом обратился в арбитражный суд с иском к ООО Региональное предприятие "Исеть" о взыскании 4036249 руб. 85 коп., в том числе 1524451 руб. 33 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды N 59000068-о от 25.10.2006г. за период с 01.04.2009г. по 31.12.2009г., 2511798 руб. 52 коп. пени, начисленной на основании п. 5.2 договора N 59000068-о от 25.10.2006г. за период с 01.05.2007г. по 03.12.2008г. и за период с 11.01.2009г. по 14.12.2009г.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик против исковых требований возразил, ссылаясь в письменном отзыве и дополнении к нему на правомерность начисления неустойки не ранее 11.07.2007 г., незначительность периодов просрочки внесения арендных платежей с 2007 г. по март 2009 г., на отсутствие задолженности по оплате арендных платежей, поскольку в течение года ООО РП "Исеть" своевременно вносились арендные платежи в сумме, установленной дополнительным соглашением от 03.04.2009 года к договору аренды N 59000068-о от 25 октября 2006 года, в соответствии с которым ООО РП "Исеть" предоставлена рассрочка внесения арендных платежей, т.е. в размере 10% от начисленной по договору арендной платы. Согласно доводам ответчика, предъявленная истцом сумма задолженности по арендной плате в размере 1524451 руб. 33 коп. составляет сумму арендных платежей (90% от суммы начисленной арендной платы за период с апреля по декабрь 2009г.), в отношении которой предоставлена рассрочка, и которая согласно графику платежей, утвержденному соглашением сторон, подлежит оплате равными платежами в течение двенадцати месяцев 2010 года сверх оплат текущих арендных платежей, предусмотренных расчетом. Также ответчик полагает неправомерным начисление штрафных санкций исходя из полного размера ежемесячной арендной платы без учета предоставленной рассрочки, ссылаясь на то, что пени должна быть начислена только с просроченной к уплате в рамках указанного дополнительного соглашения суммы, т.е. с суммы 10% от размера арендной платы. Кроме того, ответчик ходатайствует об уменьшении размера неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации путем расчета ее исходя из ставки 0,03 % в день.

В судебном заседании, ответчик под роспись представителя в протоколе заседания пояснил, что относительно указанных в расчете истца дат фактически произведенных платежей возражений не имеет, факт внесения арендных платежей в указанные в расчете истца даты ответчик не оспаривает.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы и возражения сторон, арбитражный суд установил:

Между Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом (арендодатель), Екатеринбургским центром по охране и использованию исторического и культурного наследия и ООО "Региональное предприятие "Исеть" (арендатор) заключен договор охранно-арендный договор на пользование памятником исторического и культурного наследия города Екатеринбурга N 59000068-О от 25.10.2006 г., согласно условиям которого арендодатель (истец) предоставляет, а арендатор (ответчик) принимает в аренду (для использования под конторское) объект муниципального нежилого фонда, здание - памятник истории и культуры г.Екатеринбурга: Особняк В.А.Бабикова (здание находится под государственной охраной на основании Решения Свердловского облисполкома N 75 от 18.02.91 г.), расположенный по адресу: г.Екатеринбург, ул.Розы Люксембург, д.3, лит.А, отдельно стоящее 2-х этажное, кирпичное, благоустроенное здание, общей площадью 391,3 кв.м., в том числе площадь 1-го этажа - 183,6 кв.м., площадь 2-го этажа - 207,7 кв.м. (п. 1.1 договора).

Факт передачи арендодателем объекта аренды арендатору подтверждается представленным в материалы дела актом приема-передачи нежилого помещения от 25.10.2006 г., подписанным сторонами.

В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В подтверждение наличия у арендодателя правомочий по распоряжению предоставленным в аренду имуществом (ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации) истцом представлено свидетельство о государственной регистрации права от 27.03.2007 г. (выданное взамен свидетельства N 334563 серии 66 АВ от 25.06.2001 г.), согласно которому муниципальному образованию "город Екатеринбург" принадлежит на праве собственности отдельно стоящее здание с пристроем (литер А), общей площадью 391,30 кв.м., расположенное по адресу: г.Екатеринбург, ул.Розы Люксембург, д.3, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.12.2000 г. произведена запись регистрации N 66-01/01-31-227/2000-144.

Исходя из положений п. 2 ст. 215, ст. 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления.

Согласно п. 1.2 договора N 39000139 от 03.12.2007 г. срок его действия установлен с 25.10.2006 г. по 25.10.2011 г.

В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Факт государственной регистрации охранно-арендного договора N 59000068-О от 25.10.2006 г. подтверждается имеющейся на нем отметкой Управления юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Свердловской области о регистрации указанного договора (регистрационный N 66-66-01/05/2007/3/8, дата регистрации 26.04.2007 г.).

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.

Согласно п. 4.1 договора и расчету, являющемуся неотъемлемой частью договора, арендная плата за переданный по договору объект на момент заключения договора установлена в размере 141994 руб. 94 коп.

В соответствии с п. 4.2 договора изменения размера арендной платы в связи с изменением по решению органов местного самоуправления базовой ставки или корректировочных коэффициентов к ней являются обязательными для сторон без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к договору.

Согласно расчету арендной платы на 1 января 2007 г. к договору N 59000068-О от 25.10.2006 г. с апреля 2007 г. размер арендной платы составляет 170262 руб. 46 коп.

Как следует из п. 4.3 договора арендатор перечисляет арендную плату помесячно, авансом до десятого числа каждого месяца на расчетный счет арендодателя. Датой оплаты арендатором указанных платежей считается дата поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

Исходя из материалов дела (в т.ч. расчетов истца, а также реестра поступивших платежей ответчика, данные которого ответчиком не опровергаются), в течение периода с 01.05.2007г. по 03.12.2008г. арендная плата по договору N 39000139 от 03.12.2007 г. ответчиком перечислялась с нарушением п. 4.3 договора о сроке расчетов.

Доводы ответчика об отсутствии просрочки оплаты аренды в период с мая по июнь 2007 г. с учетом положений подписанного сторонами дополнительного соглашения от 25.04.2007 г. к охранно-арендному договору N 59000068 - О от 25.10.2006 г. отклоняются судом, исходя из следующего.

Дополнительным соглашением от 25.04.2007 г. к договору N 59000068 - О от 25.10.2006 г. (факт регистрации подтвержден выпиской из ЕГРП от 25.11.2009г. N 01/071/2009-011) стороны согласовали включение в договор условия об отсрочке уплаты арендной платы за апрель-июнь 2007г. до 01.07.2007 г. (в связи с необходимостью подготовки проектно-сметной документации для проведения ремонтно-реставрационных работ в арендуемом здании), действие которого поставили в зависимость от надлежащего исполнения (в полном объеме и своевременно) обязательства по оплате аренды за указанные платежные периоды. В силу п. 2 Дополнительного соглашения от 25.04.2007 г. в случае невыполнения или несвоевременного выполнения арендатором в срок до 01.07.2007 г. условий п. 1 соглашения, дополнительное соглашение теряет силу.

Согласно данным реестра поступления платежей по договору N 59000068 за период с 01.05.2007г. по 31.12.2009 г. арендная плата за расчетные периоды: апрель, май, июнь 2007 г. (из расчета 170262 руб. 46 коп. в месяц) в полном объеме перечислена ответчиком истцу 13.07.2007 г. (в т.ч. 04.07.2007 г. в общей сумме 508058 руб. 28 коп., 13.07.2007 г. в сумме 2729 руб. 10 коп. ). Данные обстоятельства ответчиком не опровергаются.

Таким образом, факт нарушения ответчиком условий дополнительного соглашения от 25.04.2007 г. о сроке оплаты арендных платежей за период с 01.04.2007г. по 30.06.2007г. - до 01.07.2007 г. - подтверждается материалами дела.

С учетом изложенного, исходя из буквального толкования условий охранно-арендного договора N 59000068 - О от 25.10.2006 г. (п. 4.3) и дополнительного соглашения к нему от 25.04.2007 г., с учетом выраженной в договоре и дополнительном соглашении воли сторон, срок уплаты арендных платежей за спорные расчетные периоды - май 2007г. и июнь 2007 г. - до 10 числа соответствующего месяца (т.е. до 10.05.2007г. - за май 2007 г., до 10.06.2007г. - за июнь 2007 г.).

При таких обстоятельствах доводы ответчика об отсутствии просрочки уплаты арендный платежей за май, июнь 2007г. - не состоятельны, т.к. противоречат условиям договора (п. 4.3) и дополнительного соглашения к нему от 25.04.2007г.

В соответствии с п. 6.2. охранно-арендного договора, в случае нарушения условий договора о своевременности внесения арендной платы (п.п. 3.2.5., 4.3), арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1 % от суммы арендной платы за каждый день просрочки установленного платежного периода.

Поскольку материалами дела подтвержден факт ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению в срок, установленный договором, арендной платы в период с мая 2007г. по ноябрь 2008г. - требование истца о взыскании неустойки предъявлены правомерно на основании ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 6.2 договора.

Вместе с тем сумма неустойки подлежит корректировке в связи с тем, что при ее расчете не учитывались выходные и праздничные дни (при начислении неустойки за просрочку арендного платежа за июнь, ноябрь 2007 г., февраль, март, май 2008г.) и неправильно определено количество дней в заявленных периодах просрочки.

С учетом произведенной судом корректировки сумма правомерно начисленной неустойки за общий заявленный период - с 11.05.2007г. по 03.12.2008г. - составляет 270465 руб. 28 коп.

Поскольку исковое требование о взыскании неустойки за указанный период заявлено в меньшей сумме - в размере 254341 руб. 87 коп., иск в данной части рассматривается в пределах заявленной суммы.

Вместе с тем суд полагает взыскиваемую неустойку явно несоразмерной последствиям допущенного нарушения и подлежащей в связи с этим уменьшению в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании следующего. Судом приняты во внимание непродолжительность периодов просрочки (от 1 до 55 дней), чрезмерно высокий размер договорной неустойки - 1 % от суммы арендного платежа, а также то обстоятельство, что обязательство по оплате арендной платы за период с мая 2007г. по декабрь 2008г. исполнено ответчиком в полном объеме до предъявления к нему истцом каких-либо требований о погашении задолженности. При данных обстоятельствах, учитывая отсутствие доказательств возможности наступления для истца каких-либо негативных последствий просрочки уплаты арендной платы, которым была бы соразмерна как правомерно начисленная, так и заявленная сумма неустойки, суд на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшает размер взыскиваемой неустойки до 40569 руб. 79 коп. (что составляет 15% от правомерно начисленной суммы в размере 270465 руб. 28 коп. ), которые и подлежат взысканию на основании ст.ст. 309, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также истцом заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды N 59000068-о от 25.10.2006г. за период с 01.04.2009г. по 31.12.2009г. в размере 1524451 руб. 33 коп.

Согласно расчету арендной платы на 1 января 2009 г. по договору N 59000068-О от 25.10.2006 г. размер арендной платы в течение спорного периода (с апреля 2009 г. по декабрь 2009 г.) составлял 186258 руб. 80 коп.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение от 03.04.2009 г. к охранно-арендному договору N 59000068 - О от 25.10.2006 г. (зарегистрировано в ЕГРП 03.02.2010г., регистрационный N 66-66-01/878/2009-576), согласно которому арендатору предоставлена рассрочка внесения арендных платежей за период с 01.04.2009 г. по 31.12.2009 г., в связи с чем размер обязательного ежемесячного платежа за аренду спорного объекта составил в указанный период 10 % от начисленной арендной платы, т.е. 18625 руб. 88 коп., а оставшаяся часть арендной платы (90 %) подлежала уплате арендатором в 2010 г. согласно графику внесения арендных платежей на 2010 г., указанному в п. 1.2.2. дополнительного соглашения от 03.04.2009 г.

Из представленного истцом расчета, а также реестра поступления платежей по договору N 59000068 за период с 01.05.2007г. по 31.12.2009 г. усматривается, что согласованный в дополнительном соглашении размер арендной платы (10 %) уплачен ответчиком в полном объеме и поскольку срок оплаты оставшейся части арендной платы (90 %) по состоянию на дату расчета суммы долга (14.12.2009г.) с учетом условий дополнительного соглашения от 03.04.2009 г. не наступил, оснований для удовлетворения требований истца в данной части у суда не имеется.

Доводы истца о том, что данное дополнительное соглашение от 03.04.2009г. является недействующим в силу п. 1.4 дополнительного соглашения в связи с тем, что ответчиком допущено нарушение графика внесения арендных платежей на 2009 г. (п. 1.2.1 дополнительного соглашения) в части сроков уплаты 10% от начисленной арендной платы за март, апрель, май 2009 г., отклоняются судом с учетом следующего.

Материалами дела (в т.ч. реестром поступления платежей по договору N 59000068 за период с 01.05.2007г. по 31.12.2009 г., расчетом истца, контррасчетами ответчика) действительно подтверждается факт нарушения ответчиком предусмотренного п. 4.3 договора срока внесения арендных платежей (в части 10 % от начисленной арендной платы) за март, апрель, май 2009 г., которые фактически уплачены ответчиком 03.06.2009г.

Пункт 1.4 дополнительного соглашения от 03.04.2009 г., на положения которого ссылается истец, предусматривает только то, что в случае неоплаты в указанный срок решение комиссии в п. 20.1 теряет силу, применяются штрафные санкции согласно условиям охранно-арендного договора. Вместе с тем, утрата силы решением Городской комиссии по арендным отношениям от 03.04.2009г. N 02, на основании которой были внесены изменения в спорный охранно-арендный договор в части порядка уплаты арендной платы за период с 01.04.2009г. по 31.12.2009г. (предоставлена рассрочка платежей), само по себе не влечет изменение условий или прекращения действия заключенного сторонами соглашения сторон.

Каких-либо условий, предусматривающих прекращение в таком случае действия дополнительного соглашения от 03.04.2009г., ни дополнительное соглашение, ни охранно-арендный договор не содержат. Иных соглашений об изменении или расторжении дополнительного соглашения от 03.04.2009г. в материалы дела также не представлено.

При таких обстоятельствах основания для не применения положений дополнительного соглашения от 03.04.2009 г. к охранно-арендному договору N 59000068 - О от 25.10.2006 г. у суда отсутствуют.

Что касается требования истца в части взыскания неустойки, начисленной за просрочку уплаты арендной платы в период с 11.01.2009г. по 14.12.2009г., то поскольку арендная плата за январь, февраль, март, апрель, май 2009 г. в той ее части, срок уплаты которой наступил (т.е. в размере 10% от начисленной арендной платы), уплачивалась ответчиком несвоевременно, что подтверждается материалами дела и не опровергается ответчиком, истец правомерно начислил неустойку за просрочку платежей за указанные периоды.

Учитывая, что по условиям договора (п. 6.2) и дополнительного соглашения от 03.04.2009 г. (п. 1.4.) неустойка начисляется на всю сумму начисленной арендной платы, а не на сумму просроченной задолженности, а также то, что размер арендной платы за указанные периоды составлял 186258 руб. 80 коп. (дополнительным соглашением от 03.04.2009 г. изменен не размер арендной платы, а порядок и сроки внесения арендных платежей), истец правомерно начислил неустойку в размере 1% от полной суммы начисленной арендной платы. Доводы ответчика о правомерности начисления неустойки только на сумму просроченных платежей в размере 10 % от суммы начисленной арендной платы (18625 руб. 88 коп. в месяц) - несостоятельны, так как противоречат вышеуказанным условиям охранно-арендного договора.

Вместе с тем сумма неустойки за просрочку арендных платежей в расчетные периоды - январь, февраль, март, апрель, май 2009 г. подлежит корректировке в связи с неправильным определением истцом начальной и конечной даты периода просрочки (без учета выходного дня 10.01.2009г. и переноса выходного дня с 11.01.2009 г. на 9.01.2009г. согласно постановлению Правительства РФ от 26 ноября 2008 г. N 877, и того обстоятельства, что арендные платежи за указанный период в размере 10 % от начисленной арендной платы (в соответствии с условиями дополнительного соглашения от 03.04.2009г.) уплачены ответчиком 03.06.2009 г. согласно представленному реестру платежей), а также ввиду неправильного определения количество дней в заявленных периодах просрочки.

С учетом произведенной судом корректировки сумма правомерно начисленной неустойки за правомерный период просрочки - с 12.01.2009г. по 03.06.2009г. - составляет 309189 руб. 60 коп.

Вместе с тем суд полагает данную правомерно начисленную неустойку также явно несоразмерной последствиям допущенного нарушения и подлежащей в связи с этим уменьшению в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании следующего. Судом приняты во внимание непродолжительность периодов просрочки (от 3 до 85 дней), чрезмерно высокий размер договорной неустойки - 1 % от суммы арендного платежа, а также то обстоятельство, что обязательство по уплате арендной платы за период с января 2009г. по май 2009г. исполнено ответчиком в объеме, соответствующем дополнительному соглашению сторон. При данных обстоятельствах, учитывая отсутствие доказательств возможности наступления для истца каких-либо негативных последствий просрочки уплаты арендной платы, которым была бы соразмерна заявленная сумма неустойки, суд на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшает размер взыскиваемой неустойки до 15% от правомерно начисленной суммы, т.е. до 46378 руб. 44 коп., которые и подлежат взысканию на основании ст.ст. 309, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Что касается требований истца о взыскании неустойки, начисленной за просрочку уплаты арендной платы за июнь-декабрь 2009 г. (с 11.06.2009 г. по 14.12.2009 г.), то поскольку с учетом условий дополнительного соглашения от 03.04.2009 г. срок ее уплаты ответчиком не нарушен - оснований для применения в отношении него указанной меры ответственности не имеется.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании пп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина в сумме, пропорциональной размеру правомерно заявленных требований подлежит взысканию с ООО Региональное предприятие "Исеть" непосредственно в доход федерального бюджета на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства Российской Федерации о государственной пошлине" от 20.03.1997 N 6 при уменьшении арбитражным судом размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации расходы истца по государственной пошлине подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее уменьшения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Региональное предприятие "Исеть" (ИНН 6658229591, ОГРН 1069658046589) в пользу Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом (ИНН 6608004472, ОГРН 1026605252178) неустойку, начисленную за период с 11.05.2007 г. по 03.06.2009 г., в сумме 86948 (восемьдесят шесть тысяч девятьсот сорок восемь) руб. 23 коп.

В удовлетворении остальной части требований - отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Региональное предприятие "Исеть" (ИНН 6658229591, ОГРН 1069658046589) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6028 (шесть тысяч двадцать восемь) руб. 86 коп.

Согласно подпункту 2 п. 1 ст. 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации взысканная по делу государственная пошлина подлежит уплате ответчиком добровольно в 10-дневный срок со дня вступления в законную силу решения суда. В подтверждение добровольной уплаты государственной пошлины ответчик должен представить суду подлинный платежный документ с отметкой банка о его исполнении.

При не поступлении в арбитражный суд в течение 10 дней со дня вступления в законную силу решения суда доказательства добровольной уплаты государственной пошлины, выдать исполнительный лист на ее взыскание в принудительном порядке.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.