Решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 февраля 2008 г. N А60-31269/07-С7 Суд отказал в удовлетворении требования о признании расторгнутым договора аренды нежилых помещений, поскольку у истца как арендодателя отсутствовало право на односторонний отказ от договора (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 13 февраля 2008 г. N А60-31269/07-С7

Резолютивная часть решения объявлена 13 января 2008 года

Полный текст решения изготовлен 13 января 2008 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи, при ведении протокола судебного заседания судьей,

рассмотрел в судебном заседании дело N А60-31269/07-С 7 по иску Общества с ограниченной ответственностью "НАДИВА-Прогресс" к Обществу с ограниченной ответственностью "Партия", третьи лица: КУМИ Новоуральского городского округа, МУ "Управляющая жилищная компания г. Новоуральска" о признании договора аренды расторгнутым и выселении из нежилого помещения.

при участии в судебном заседании:

от истца: А.А. Лялина, представитель по доверенности от 13.11.07 г.,

от ответчика: С.Н. Головнин, ген. директор, решение N 1 от 13.02.06 г., М.В. Кичигин, представитель по доверенности от 12.02.08 г.

от третьих лиц: в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом.

Дело рассмотрено в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие третьих лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено (ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО "Партия", третьи лица: КУМИ Новоуральского городского округа, МУ "Управляющая жилищная компания г. Новоуральска" о признании договора аренды N 75/2004 от 22.03.04 г. нежилых помещений N 16-23, расположенных на первом этаже здания по адресу: г. Новоуральск, бульвар академика Кикоина, 4, общей площадью 55,4 кв.м., расторгнутым и об обязании ответчика - ООО "Партия" освободить указанные нежилые помещения.

Истец в судебном заседании, состоявшемся 28.01.08 г. исковые требования поддержал в полном объеме, приобщил к материалам дела справку N 127 от 27.12.07 г.

Ответчик в судебное заседание не явился, письменный отзыв в материалы дела не представил, при этом заявил ходатайство об отложении рассмотрения дела. Судом заявленное ответчиком ходатайство рассмотрено и удовлетворено.

Третье лицо - КУМИ Новоуральского городского округа, в судебном заседании, состоявшемся 28.01.0г. представило в материалы дела письменные пояснение на исковое заявление, в котором указало на то, что против расторжения спорного договора не возражает, так как интересы третьего лица при решении спора по существу не затрагиваются.

Третье лицо - МУ "Управляющая жилищная компания г. Новоуральска" в судебном заседании, состоявшемся 28.01.08 г., представило в материалы дела письменный отзыв на иск, в котором указал на то, что при соблюдении истцом порядка и достаточности оснований для расторжения договора, МУ "Управляющая жилищная компания г. Новоуральска" не возражает против удовлетворения исковых требований истца.

В настоящем судебном заседании истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил ходатайство об изменении исковых требований, просит выселить ответчика из занимаемого помещения.

Судом заявленное истцом ходатайство рассмотрено и на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворено.

Исковые требования истец поддержал в полном объеме.

Ответчик в судебном заседании пояснил, что исковые требования не признает, оснований для расторжения договора не имеется, задолженности по арендной плате и иным платежам не имеется. Других существенных нарушений договора также не имеется. Представил письменный отзыв на исковое заявление с приложением, приобщил к материалам дела копию договора аренды с отметкой о госрегистрации договора аренды. На обозрение суду был представлен подлинный договор аренды.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил:

Между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования г. Новоуральск, МУП "Служба заказчика" и Индивидуальным предпринимателем Головиным С.Н. был заключен договор аренды нежилого помещения N 75/2004 от 22.03.2004 г., в соответствии с которым арендодатель- комитет по управлению имуществом муниципального образования г. Новоуральск сдал, а арендатор - Индивидуальный предприниматель Головин С.Н. принял в аренду нежилые помещения NN 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23 на 1 этаже жилого дома, расположенного в г. Новоуральске, Бульвар академика Кикоина, 4, общей площадью 55,4 кв.м. на срок с 15.03.2004 г. по 31.12.2008 г.

На основании подписанного 07.04.2006 г. соглашения N 84/2006-с о перемене лиц в обязательстве и внесении изменений в договор аренды N 75/2004 от 22.03.2004 г., арендатором по договору аренды вместо ИП Головина С.Н. стало ООО "Партия".

04.06.2007 г. по договору купли-продажи N 02-07/6 Новоуральский городской округ в лице председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа продал, а ООО "НАДИВА- Прогресс" купило помещения NN 16-23, нежилого назначения, общей площадью 55,4 кв.м., расположенные по адресу: Российской Федерации. Свердловской области, г. Новоуральск, Бульвар академика Кикоина, 4.

Право собственности на вышеуказанные нежилые помещения было зарегистрировано за ООО "НАДИВА Прогресс", что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии 66 АВ 954749.

В соответствии со ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сдаваемое в аренду имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

С учетом вышеизложенного все права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к новому собственнику.

Обращаясь с данным иском в суд, истец просит ответчика выселить из занимаемых им помещений, в связи с тем, что истец в соответствии с п.п. 6.2, 6.4. договора на основании своего решения расторг договор аренды с ответчиком, о чем последний был уведомлен 12.10.2007 г.

Исследовав материалы дела, суд признает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В качестве оснований для расторжения договора в одностороннем порядке, истец ссылается на условия, предусмотренные в п. 6.4. договора аренды N 75/2004 от 22.03.2004 г.

Пунктом 6.4. договора сторонами было предусмотрено, что расторжение договора по основаниям, предусмотренным п.п. 6.2., 6.3. осуществляется на основании решения Арендодателя и письменного уведомления Арендатора. Договор считается расторгнутым по истечению 1 (одного) месяца со дня отсылки Арендодателем уведомления Арендатору.

В пункте 6.2. сторонами указано, что договор аренды считается расторгнутым, а арендатор подлежит выселению в случаях: при использовании имущества не по указанному в договоре назначению, невыполнения условий предоставления объекта аренды; если арендатор систематически (два и более раза) нарушает сроки внесения платежей, предусмотренных договором, систематически (два и более раза) недоплачивает арендную плату, либо неоднократно не вносит платежи по истечению 3 (трех) месяцев после установленного договором срока независимо от их последующего внесения; договор может быть расторгнут досрочно по инициативе Комитета в случаях необходимости использования объекта для нужд муниципальных (государственных) предприятий и учреждений.

В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Пунктом 3 данной статьи предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственного расторгнутым или измененным.

Истец полагает, что п. 6.4.договора аренды предусмотрен сторонами односторонний отказ от исполнения договора.

Между тем, в соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Как установлено из материалов дела, договор от имени арендодателя был заключен от имени комитета по управлению имуществом муниципального образования г. Новоуральск.

В соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" комитет по управлению муниципальным имуществом является органом Администрации Новоуральского городского округа, в компетенцию которого не входит осуществление предпринимательской или иной коммерческой деятельности.

Следовательно, в соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре стороны могли предусмотреть условие о возможном одностороннем отказе от исполнения обязательства, если такой отказ прямо предусмотрен законом.

В соответствии с главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей отношения, вытекающие из договора аренды, односторонний отказ от договора возможен только в случае, если срок договора аренды в договоре не определен и договор заключен на неопределенный срок.

В иных случаях, договор может быть расторгнут только или по соглашению сторон, или в судебном порядке.

Между тем, договор аренды N 75/2004 от 22.03.2004 г. заключен на определенный срок, что отражено в п. 1.5. договора, а именно: с 15.03.2004 г. по 31.12.2008 г.

Таким образом, условие пункта 6.4. договора аренды нежилого помещения N 75/2004 от 22.03.2004 г. противоречит требованиям ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным, что в свою очередь, в соответствии со ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет недействительности прочих условий договора.

Поскольку у истца, как арендодателя по договору аренды нежилого помещения N 75/2004 от 22.03.2004 г., отсутствовало право на односторонний отказ от договора, следовательно, оснований полагать, что договор аренды нежилого помещения N 75/2004 от 22.03.2004 г. расторгнут на основании направленного истцом ответчику требования от 12.10.2007 г., не имеется.

При таких обстоятельствах, оснований для выселения ответчика из занимаемых им помещений, также не имеется, поскольку договор аренды не прекращен (ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доводы истца о том, что условие п. 6.4.договора аренды не противоречит требованиям действующего законодательства, подлежат отклонению по вышеизложенным обстоятельствам. Кроме того, как уже было установлено выше, обязательства сторон по договору аренды в связи со сменой собственника в силу закона изменению не подлежат, следовательно, поскольку на момент заключения договора условие об одностороннем отказе от исполнения договора было ничтожно, следовательно, новому собственнику права и обязанности по договору аренду перешли в этом же объеме.

Кроме того, даже если принять во внимание доводы истца о том, что право на односторонний отказ по договору аренды арендодателю было предоставлено, то истец в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил надлежащих доказательств того, что у него имелись основания для одностороннего отказа от договора в связи с тем, что ответчиком были нарушены условия договора.

В требовании от 12.10.2007 г. о расторжении договора истец указывает ответчику на то, что последний ненадлежащим образом выполняет условия предоставления объекта аренды, а именно: содержит объект аренды в ненадлежащем противопожарном состоянии, не обеспечивает соблюдение требований техники безопасности и охраны труда на объекте аренды.

Между тем, из представленного в материалы дела предписания N 140 об устранении нарушений требований пожарной безопасности, вынесенного государственным учреждением "Специальное управление федеральной противопожарной службы N 5" отдела государственного пожарного надзора г. Новоуральска ответчику было предписано устранить выявленные при проверке нарушения, путем проведения соответствующих мероприятий в установленные данным предписанием сроки- 15 февраля 2008 г.-15 декабря 2008 г.

Таким образом, на момент вынесения требования сроки устранения выявленных нарушений не истекли, и у ответчика имеется достаточно времени для их устранения. Кроме того, со стороны отдела государственного пожарного надзора не вынесено предписаний о запрете использовать спорные нежилые помещения в связи с выявленными нарушениями, следовательно, ответчик их мог использовать по назначению. Таким образом, оснований полагать, что со стороны ответчика имеются существенные нарушения условий договора, не имеется. В связи с этим, выводы истца в требовании от 12.10.2007 г. о том, что ООО "Партия" не будет иметь возможность осуществлять в данном помещении предпринимательскую деятельность, не состоятельны, так как противоречат материалам дела.

Также не подтверждены документально и доводы истца о том, что на момент расторжения договора ответчик систематически не доплачивает арендную плату за землю и имеет задолженность в сумме 3262 руб. 75 коп.

В требовании от 12.10.2007 г. указано о наличии у ответчика задолженности в сумме 3262 руб. 75 коп. Однако не указан период образования этого долга. Представленные в качестве доказательств наличия долга письмо председателя КУМИ от 18.09.2007 г. N 01-13/2126 о наличии у ответчика заложенности по состоянию на 28.08.2007 г. задолженности за аренду земли в сумме 2446 руб. и пени 816 руб. 26 коп. с выпиской лицевого счета арендатора не может быть принято судом как надлежащее доказательство, подтверждающее факт наличия долга и систематического нарушения сроков оплаты, поскольку содержит сведения о том, что последняя оплата была произведена ответчиком 10.08.2007 г., что соответствует срокам, установленным договором (п. 4.5.).

Кроме того, из письма Комитета по управлению муниципальным имуществом от 22.08.2007 г. N 01-13/1912 на имя руководителя ООО "Партия" указано, что у ответчика имеется переплата в размере 4128 руб. 19 коп.

По состоянию на 23.01.2008 г. задолженности ни по арендной плате, ни по арендной плате за землю, ни за содержание у ответчика не имеется, что подтверждается справками, представленными комитетом по управлению муниципальным имуществом от 28.91.2008 г. и МУ "УЖК г. Новоуральска".

Другие доводы истца о том, что на момент направления требования у ответчика имелась задолженность за содержание занимаемых помещений, судом не принимаются во внимание, так как в качестве оснований для отказа от договора в требовании данные доводы не отражены.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине относятся на истца. Расходы истца на оплату услуг представителя возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 17, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. В удовлетворении иска отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ст. 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу (ст.ст. 259-260, 275-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.