Решение Арбитражного суда Свердловской области от 17 января 2008 г. N А60-32417/2007-С8 Суд отказал в удовлетворении требования о признании незаконными действий регистрационной службы, выразившихся в отказе зарегистрировать за обществом право в общей долевой собственности на объект недвижимости, поскольку при правовой экспертизе документов государственным регистратором было установлено несоответствие представленных документов требованиям нормативно-правовых актов (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 17 января 2008 г. N А60-32417/2007-С8

Резолютивная часть решения объявлена 15.01.2008 года

Полный текст решения изготовлен 17.01.2008 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи, при ведении протокола судебного заседания судьей

рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЕВА-ОПТ"

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, Государственному регистратору Новоуральского отдела ГУ ФРС по Свердловской области Ягжину Р.В.

третье лицо - муниципальное образование "город Новоуральск" о признании незаконным отказа в государственной регистрации

при участии в судебном заседании

от заявителя: А.А. Журавлев, представитель по доверенности от 26.11.2007, В.А. Ефимов, директор, решение от 28.02.2006;

от заинтересованного лица: Р.Р. Муллагалиева, представитель по доверенности от 21.12.2007.

от третьего лица: Е.С. Агафонов, представитель по доверенности от 24.12.2007.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Заявитель просит признать незаконными действия Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, выразившиеся в отказе государственного регистратора Новоуральского отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области Ягжина Р.В. от 31.08.2007 за N 31/036/2007-332 зарегистрировать за обществом с ограниченной ответственностью "ЕВА-ОПТ" право в размере 45/100 доли в общей долевой собственности на объект недвижимости - часть здания нежилого назначения NN 1-15 площадью 186,5 кв.м., расположенное по адресу: Свердловская область, г. Новоуральск, ул. Л. Толстого, 22.

Заинтересованное лицо требования отклонило со ссылкой на то, что действия государственного регистратора при рассмотрении документов, представленных заявителем по указанному выше объекту недвижимости, основаны на нормах действующего законодательства, исходя из чего отказ в регистрации произведен обоснованно.

Третье лицо - муниципальное образование "город Новоуральск" - требования заявителя считает обоснованными, поскольку Постановление главы г. Новоуральска от 20.09.2006 никем не оспорено.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил:

Согласно выписке из реестра N 1 муниципальной собственности от 24.01.2003 нежилое помещение N 33 площадью 199,1 кв.м в здании литер А в г. Новоуральске по ул. Толстого, 22 является муниципальной собственностью.

На данный объект муниципальному образованию "город Новоуральск" выдано свидетельство о праве собственности 66 АВ N 959712, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество произведена запись N 66-01/31-1/2003-247.

На основании договора N 342/2002 от 27.11.2002 указанное помещение было передано в аренду индивидуальному предпринимателю В.А. Ефимову. Соглашением N 116/206-С от 04.05.2006 права арендатора переданы обществу с ограниченной ответственностью "ЕВА-ОПТ".

Постановлением Главы г. Новоуральска Свердловской области от 20.09.2005 N 802 разрешена реконструкция нежилого помещения - магазина N 44 по ул. Толстого, 22.

Этим же постановлением Комитету по управлению имуществом города предписано заключить с обществом с ограниченной ответственностью "ЕВА-ОПТ" инвестиционный договор. По окончании строительства провести совместно с обществом с ограниченной ответственностью "ЕВА-ОПТ" государственную регистрацию общей долевой собственности на помещение в соразмерных вложениям долях.

Пунктом 1 постановления было приостановлено функционирование арендуемого помещения.

21.09.2006 между муниципальным образованием г. Новоуральск в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом и обществом с ограниченной ответственностью "ЕВА-ОПТ" заключен инвестиционный договор о долевом участии в реконструкции нежилого помещения магазина N 44 по адресу: ул. Толстого, 22 под магазин продовольственных товаров с целью изменения традиционной формы обслуживания на самообслуживание, поддержания сдаваемых в аренду помещений в пригодном для нормальной эксплуатации состоянии, а также приобретения права общей долевой собственности на вновь образованный (новый) объект.

На основании договора подряда без номера и даты, заключенного заявителем с обществом с ограниченной ответственностью "Стройтехстандарт", были произведены работы по реконструкции помещения.

По акту приемки законченного строительного объекта Комитетом по управлению муниципальным имуществом муниципального образования города Новоуральска и обществом с ограниченной ответственностью "ЕВА-ОПТ" у исполнителя подрядных работ общества с ограниченной ответственностью "Стройтехстандарт" реконструированный объект был принят.

Дата приемки объекта в акте не указана, расшифровка должности и фамилия лица, утвердившего данный акт, также отсутствуют.

При этом в акте приемки площадь реконструированного помещения указана 187,5 кв.м., иные технические характеристики объекта в акте не указаны, стоимость объекта и стоимость СМР в акте также не зафиксированы.

Далее соглашением от 2.07.2007 Новоуральский городской округ, в интересах которого в качестве исполнителя выступает Комитет по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа и общество с ограниченной ответственностью "ЕВА-ОПТ", распределили доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения NN 1-15, расположенные в подвале здания жилого назначения в г. Новоуральске, по ул. Толстого, 22, площадью 187,5 кв.м. следующим образом: Новоуральский городской округ - 55/100, общество с ограниченной ответственностью "ЕВА-ОПТ" - 45/100.

Для регистрации права собственности 11.07.2007 обществом с ограниченной ответственностью "ЕВА-ОПТ" были сданы в Новоуральский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области соответствующие документы.

Уведомлением от 03.08.2007 государственная регистрация была приостановлена до устранения заявителем недостатков, выявленных государственным регистратором.

Поскольку в установленный срок недостатки (непредставление документов, подтверждающих соблюдение заявителем законодательства о приватизации) устранены не были 31.08.2007, государственным регистратором Ягжиным Р.В. в адрес общества было направлено сообщение об отказе в государственной регистрации права.

Как следует из сообщения, причиной отказа в государственной регистрации права послужил вывод регистрирующего органа о нарушении обществом требований статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 13 Закона Российской Федерации от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", статей 19, 20 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Оспаривая действия по отказу в государственной регистрации права собственности, заявитель указывает на то, что в результате реконструкции нежилого помещения по ул. Толстого, 22 был создан новый объект недвижимости и право собственности возникло у общества на основании, предусмотренном пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К таким основаниям заявитель относит инвестиционный договор от 21.09.2006, при этом полагает, что Администрация г. Новоуральска, как и любой иной собственник, может распорядиться имуществом, находящимся в собственности, по своему усмотрению.

Суд полагает, что требование заявителя удовлетворению не подлежит как не основанное на нормах закона и фактических обстоятельствах, при этом суд исходит из следующего.

В силу статьи 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестициями признаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

К инвестиционной деятельности закон относит вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Согласно статье 4 Закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Субъектами инвестиционной деятельности являются наряду с гражданами и юридическими лицами органы местного самоуправления.

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (статья 8 Закона).

Статья 19 закона устанавливает формы и методы регулирования инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений органами местного самоуправления.

Одной из таких форм является прямое участие органов местного самоуправления в инвестиционной деятельности путем разработки, утверждения и финансирования инвестиционных проектов, осуществляемых муниципальными образованиями, а также путем вовлечения в инвестиционный процесс временно приостановленных и законсервированных строек и объектов, находящихся в муниципальной собственности.

Указанной нормой предусмотрено, что регулирование органами местного самоуправления инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, может осуществляться с использованием иных форм и методов в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Из представленных заявителем документов видно, что участие Администрации г. Новоуральска как органа местного самоуправления в инвестиционной деятельности, а также инвестиционный договор от 19.12.2006 не соответствуют требованиям закона.

Так, объектом инвестиций в данном случае является помещение, эксплуатация которого ранее не была приостановлена, к вновь созданным или модернизированным объектам его также нельзя отнести. Заявитель полагает, что о приостановлении эксплуатации помещения свидетельствует передача этого помещения подрядной организации. Однако этот довод не может быть принят судом, поскольку приостановление эксплуатации или консервация объекта производится в установленном порядке, оформляется соответствующими документами и должна быть произведена до начала процесса инвестирования.

Спорный объект нельзя признать и вновь созданным в результате его реконструкции.

Согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкцией признается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

В соответствии со статьями 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации для реконструкции объектов капитального строительства должна быть подготовлена проектная документация.

Подготовка проектной документации осуществляется на основании задания заказчика (при подготовке проектной документации на основании договора), результатов инженерных изысканий, градостроительного плана земельного участка в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Состав и требования к содержанию разделов проектной документации применительно к различным видам объектов капитального строительства состав и требования к содержанию разделов проектной документации применительно к отдельным этапам строительства, реконструкции объектов капитального строительства устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Нормы проектирования ВСНБ8-88(р) также содержат определенные реконструкции, согласно которым реконструкция здания - комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг.

Капитальный ремонт здания - ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

Заявителем представлен рабочий проект Г-07-026АС.

Согласно данной документации предусмотрено переоборудование помещений, замена покрытия полов, замена оконных блоков, замена системы отопления, применение современных отделочных материалов при внутренней отделке и ремонте фасада здания.

Из этого следует, что фактически подрядчиком был произведен капитальный ремонт помещения.

Это подтверждается общей пояснительной запиской к рабочей документации, где прямо указано, что проектом предусмотрено переоборудование помещения. Согласно акту приемки объекта и данных БТИ на 08.01.2003 и на 29.06.2007 площадь помещения после ремонта уменьшилась на 11,6 кв.м., этажность и назначение помещения не изменились, количество рабочих мест и вместимость не изменились, в результате переоборудования изменилось только соотношение основной и вспомогательной площадей.

Характер и объем произведенных строительных работ свидетельствуют о том, что какого-либо нового объекта недвижимости не возникло и не могло возникнуть, что подтверждается анализом данных БТИ в г. Новоуральске за 2003 год (до производства строительных работ) и 2007 год (после ремонта).

Ссылка заявителя на то, что в результате заключения инвестиционного договора и осуществления реконструкции помещения увеличилась его стоимость, что и следует признать экономическим эффектом, судом не может быть принята.

В соответствии с договором аренды N 342/2002 от 27.11.2002 любые улучшения объекта аренды (как отделимые, так и неотделимые без вреда для конструкций) производятся арендатором только с разрешения Комитета и по согласованию с Балансодержателем. Стоимость таких улучшений не возмещается по окончании срока аренды (п. 2.2 договора).

Согласно п. 2.4 договора условия договора, порядок расчетов и размеры платежей подлежат изменению арендодателем в одностороннем порядке при возникновении объективных оснований (изменение законодательной и нормативной базы, проведение переоценки основных фондов, официально установленные цены и тарифы, коэффициенты инфляции и т.п.) и принимаются к исполнению арендатором с момента вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В силу соглашения от 04.05.2006 права и обязанности, а также иные условия договора аренды распространяются на нового арендатора в полном объеме.

При таких обстоятельствах экономический эффект от инвестиционной деятельности Администрации г. Новоуральска определить не представляется невозможным.

С учетом изложенного суд полагает, что договор от 21.09.2006, заключенный заявителем и заинтересованным лицом, не соответствует и требованиям законодательства об инвестиционной деятельности.

В соответствии со статьей 51 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Этой же нормой закреплено право органов местного самоуправления передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

Статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственникам в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований имущества в собственность физических и юридических лиц.

Согласно статье 2 указанного закона приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом.

Статьей 13 Закона предусмотрены способы приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 13 ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными настоящим Федеральным законом.

Однако такого способа приватизации, как совместная инвестиционная деятельность, в результате которой у юридического лица возникает право общей долевой собственности на недвижимое имущество, данная норма не содержит.

В силу статьи 125 Гражданского кодекса и в соответствии с нормами Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" муниципальное образование имеет специальную правоспособность, поэтому действия его органов по распоряжению закрепленным за ним имуществом должны быть обусловлены прежде всего задачами его уставной деятельности, реализация полномочий должна осуществляться в пределах, установленных законом.

Исходя из изложенного суд полагает, что при передаче спорного помещения в совместную собственность обществом с ограниченной ответственностью "Информ-печать" и муниципальным образованием г. Новоуральск нарушены нормы Федерального закона, поскольку объект недвижимого имущества был передан в собственность заявителя способом, не предусмотренным Федеральным законом "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ.

По указанным выше обстоятельствам не может быть принята ссылка заявителя на статью 218 Гражданского кодекса Российской Федерации как не основанная на нормах закона.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В данном случае в отношении имущества, на которое выдано свидетельство о праве собственности, какая-либо из указанных сделок не совершалась.

Не принимается судом и довод заявителя в части отсутствия у регистрирующего органа полномочий и нормативных оснований для проверки соответствия представленных документов тем или иным законодательным актам.

Суд полагает, что указанные доводы не основаны на нормах Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Статья 13 указанного закона устанавливает порядок проведения государственной регистрации прав, в соответствии с которым регистрирующий орган производит прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям настоящего Федерального закона, осуществляет правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, устанавливает отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также наличие других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Таким образом, проведение правовой экспертизы документов и проведение проверки законности сделки является необходимым и одним из первоначальных этапов государственной регистрации.

Согласно статье 17 Федерального закона N 122-ФЗ прав экспертиза представляет собой проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов. При этом государственный регистратор устанавливает отсутствие противоречий между закрепляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, проверяет документы на соответствие требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания, проверяет законность совершаемой сделки, устанавливает наличие возникновения, перехода, прекращения прав на недвижимое имущество на основании представленных заявителем документов.

В силу пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Поскольку при правовой экспертизе документов государственным регистратором было установлено несоответствие представленных документов требованиям вышеуказанных федеральных законов, отказ в государственной регистрации права собственности заявителем на объект недвижимости по ул. Толстого, 22 в г. Новоуральске был произведен регистрирующим органом обоснованно.

Кроме того, по мнению суда, в данном случае необходимо учитывать следующие обстоятельства.

В соответствии с требованиями статьи 12 Закона о государственной регистрации и Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, в Единый государственный реестр прав вносятся записи о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и регистрационные записи о прекращении сделок. Единый государственный реестр прав должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременениях этих прав и о сделках с таким имуществом. Наличие в Едином государственном реестре прав записи о зарегистрированном праве собственности на объект недвижимости препятствует совершению записи о регистрации права нового собственника на этот же объект до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем праве не будет погашена записью о прекращении зарегистрированного права и его переходе другому собственнику на основании, предусмотренном законом. Данная позиция изложена Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

При таких обстоятельствах заявленные требования о признании незаконными действий государственного регистратора по отказу в регистрации права удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "ЕВА-ОПТ" о признании незаконными действий государственного регистратора Новоуральского отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области Ягжина Р.В. отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня изготовления его в полном объеме, а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.