Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30 октября 2007 г. N Ф09-8816/07-С6 Суд отказал в удовлетворении требования о взыскании сумм, составляющих затраты на капитальный ремонт нежилого помещения, поскольку истец знал о недостатках передаваемого в аренду имущества, что подтверждено документально, не представил доказательств того, что он предварительно согласовал с ответчиком вопрос о проведении указанных работ, а также обязанность по проведению капитального ремонта возложена договором не на арендодателя (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 30 октября 2007 г. N Ф09-8816/07-С6

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18 сентября 2006 г. N Ф09-7622/06-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Плотницкого Игоря Александровича на решение Арбитражного суда Пермского края от 14.05.2007 (резолютивная часть от 07.05.2007) по делу N А50-13258/2006 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2007 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.

В судебном заседании принял участие представитель предпринимателя Плотницкого И.А. - Симакина О.Н. (доверенность от 10.05.2006 N 1969).

Предприниматель Плотницкий И.А. обратился в Арбитражный суд Пермского края к муниципальному образованию "Город Пермь" в лице администрации г. Перми с иском о взыскании 1736168 руб. 02 коп. неосновательного обогащения, возникшего в связи с проведенным им капитальным ремонтом арендованного помещения. Исковые требования заявлены на основании ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением суда первой инстанции от 27.09.2006 в порядке, предусмотренном ст. 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по ходатайству истца произведена замена ответчика - муниципального образования "Город Пермь" - на Департамент имущественных отношений администрации г. Перми (далее - департамент); на основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ВысотСтрой".

В порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец уточнил предмет иска: просит взыскать с ответчика 1250449 руб. 22 коп. затрат на капитальный ремонт помещения, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Сеченова, д. 9, на основании ст. 612, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. Уточнение исковых требований принято судом.

Определением суда от 21.11.2006 по ходатайству истца назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено открытому акционерному обществу "Пермское проектно-монтажное предприятие "Востокпромсвязьмонтаж".

Решением Арбитражного суда Пермского края от 14.05.2007 (резолютивная часть от 07.05.2007) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2007 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, предприниматель Плотницкий И.А. просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами положений ст. 1-3, 431, 610, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 77, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявитель указывает на то, что на арендодателе лежит обязанность по проведению капитального ремонта сданного в аренду помещения в силу ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель не может быть освобожден от ответственности за недостатки сданного в аренду имущества на основании п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации. Предприниматель полагает, что для возмещения арендатором затрат, произведенных на капитальный ремонт арендованного имущества, в силу закона и договора не требовалось предварительного согласования стоимости этих работ с арендодателем. Кроме того, как считает заявитель, факт необходимости проведения в помещении по ул. Сеченова, 9 в г. Перми капитального ремонта и факт выполнения работ по капитальному ремонту за его счет на сумму 1279151 руб. 03 коп. подтверждаются материалами дела.

Как установлено судами, 27.05.2003 между департаментом (арендодатель), муниципальным учреждением "Жилищная служба Дзержинского района г. Перми" (балансодержатель) и предпринимателем Плотницким И.А. (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 960-03Д, в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду объект нежилого муниципального фонда, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Сеченова, д. 9, общей площадью 366 кв.м.

Срок действия договора аренды установлен с 26.05.2003 по 24.05.2004 (п. 1.3. договора).

Помещение площадью 366 кв.м принято истцом по акту приема-передачи, в котором зафиксировано удовлетворительное состояние передаваемого помещения, в том числе системы водоснабжения, канализации, отопления, электропроводки, санузла, а также отмечено, что требуется текущий ремонт стен помещения (т. 1, л.д. 59).

Изменением от 30.09.2003 N 2 к договору аренды от 27.05.2003 N 960-03Д площадь арендуемого помещения была уменьшена до 103,8 кв.м (т. 1, л.д. 126-128). Указанный договор прекратил свое действие в связи с истечением срока действия договора.

Между департаментом (арендодатель), муниципальным учреждением "Жилищная служба Дзержинского района г. Перми" (балансодержатель) и предпринимателем Плотницким И.А. (арендатор) 30.09.2003 заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 1040-03Д, в соответствии с п. 1.1. которого последнему в аренду было передано помещение общей площадью 307,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Сеченова, д. 9.

Срок действия договора аренды установлен с 03.09.2003 по 03.09.2008 (п. 1.3 договора).

Дополнительным соглашением от 07.05.2004 в договор от 30.09.2003 N 1040-03Д были внесены изменения N 2, согласно которым общая площадь арендуемого помещения (литеры А и А1) составила 299,5 кв.м.

Постановлением суда апелляционной инстанции Арбитражного суда Пермской области от 04.07.2006 по делу N А50-4297/2006-Г14 установлено, что государственная регистрация договора аренды от 30.09.2003 N 1040-03Д произведена 17.03.2005, договор расторгнут 05.01.2006.

В акте технического обследования помещения от 04.06.2003, составленном комиссией с участием предпринимателя Плотницкого И.А., а также представителей департамента, балансодержателя, муниципального учреждения "Технический надзор за капитальным ремонтом", отмечено неудовлетворительное состояние системы горячего и холодного водоснабжения, канализации, отопления, сантехнического и электромонтажного оборудования.

В соответствии с заключением комиссии необходима замена системы отопления, разводящих горячего и холодного водоснабжения, канализации, поведение электромонтажных работ, разборка деревянного пола, ремонт бетонного пола, замена входной группы, деревянных дверных блоков, штукатурные работы стен и потолков, установка приборов учета воды, разборка аварийных деревянных перегородок, ремонт кровельного покрытия, козырька с цементной стяжкой, ремонт фасада с покраской поливиниловым составом (т. 1, л.д. 19).

Полагая, что проведение капитального ремонта помещения является обязанностью департамента, предприниматель Плотницкий И.А. обратился в арбитражный суд с иском о взыскании его затрат на проведение данного ремонта.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды правомерно исходили из следующего.

В силу п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Как видно из материалов дела, в силу п. 3.2.2 договора аренды от 30.09.2003 N 1040-03Д обязанность по проведению капитального ремонта объекта для обеспечения соответствия технического состояния объекта требованиям СНиП и другой нормативной документации возложена на балансодержателя.

Таким образом, учитывая, что предприниматель Плотницкий И.А. знал о недостатках передаваемого в аренду имущества, что следует из акта от 04.06.2003, а также то, что обязанность по проведению капитального ремонта возложена договором аренды от 30.09.2003 N 1040-03Д не на арендодателя, что не противоречит ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца на основании указанной нормы.

Кроме того, договором аренды от 30.09.2003 N 1040-03Д также не предусмотрено безусловной компенсации расходов предпринимателя Плотницкого на капитальный ремонт.

Согласно п. 3.3.5 договора аренды арендатор обязан не производить перепланировок объекта без письменного согласия балансодержателя, а капитальных (затрагивающих несущие конструкции) - без письменного согласия балансодержателя и арендодателя, а также без проектной документации, согласованной в установленном порядке.

Стоимость неотделимых улучшений объекта, произведенных арендатором, не возмещается арендатору во всех случаях прекращения действия настоящего договора (п. 5.1 договора).

В соответствии с п. 5.5 договора стоимость работ, относящихся к капитальному ремонту и не связанных с деятельностью арендатора, проведенных арендатором в течение срока действия настоящего договора по предварительному согласованию с арендодателем, засчитываются в счет арендной платы в порядке, утвержденном постановлением главы города.

Изменением от 22.10.2003 N 1 к договору аренды в раздел 5 "Дополнительные условия" включены п. 5.12, 5.13, 5.14, согласно которым на период проведения работ капитального ремонта и реконструкции арендатору предоставляется льгота по внесению арендной платы путем уменьшения коэффициента состояния помещения 0,700 в расчете арендной платы за помещение, начисленной в соответствии с условиями договора на период с 03.09.2003 по 30.11.2003. Арендатор обязан в срок до 01.12.2003 сдать балансодержателю и арендодателю по акту приемки выполненные работы по капитальному ремонту (реконструкции) помещения в порядке, установленном соответствующими строительными нормами и правилами. В случае невыполнения арендатором вышеуказанного условия арендодатель имеет право в одностороннем порядке провести перерасчет арендной платы за вышеуказанный период, применив в расчете арендной платы коэффициент состояния помещения в размере, равном 1,2 (т. 1, л.д. 114-118).

В соответствии с изменением от 25.06.2004 N 4 к договору аренды в раздел 5 "Дополнительные условия" договора включен п. 5.15, согласно которому арендатору предоставляется скидка в размере 99% от арендной платы на период с 01.01.2004 по 31.12.2004. Пункт 5.5 указанного раздела изложен в новой редакции, согласно которой арендодатель имеет право в порядке, установленном решением Пермской городской Думы, возместить арендатору путем уменьшения арендной платы стоимость работ, относящихся к капитальному ремонту и не связанных с деятельностью арендатора, проведенных арендатором в течение срока действия настоящего договора по предварительному согласованию с арендодателем (т. 1, л.д. 135-139).

На основании изменений от 17.05.2005 N 5, от 11.08.2005 N 6, от 01.12.2005 N 7 к договору аренды в раздел 5 "Дополнительные условия" включены пункты 5.16, 5.17, 5.18, согласно которым арендатору предоставляется скидка на сумму арендной платы в период с 01.01.2005 по 31.01.2005 в размере 46%, в период с 01.02.2005 по 10.05.2005 - в размере 97%, в период с 11.05.2005 по 05.09.2005 - в размере 99% от арендной платы, начисленной в соответствии с условиями договора (т. 1, л.д. 140-154).

Между тем, предприниматель Плотницкий И.А. не представил доказательств того, что он предварительно согласовал с ответчиком работы по капитальному ремонту помещений (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Кроме того, судами правомерно указано на то, что ответчиком были установлены скидки на арендную плату в счет проведенного истцом капитального ремонта помещения на общую сумму 418276 руб. 63 коп., в том числе общестроительных работ на сумму 244782 руб. 76 коп., электромонтажных работ на сумму 79690 руб. 68 коп., ремонт фасада на сумму 95912 руб. 11 коп., при наличии согласования истцом сметы и актов выполненных работ (т. 3, л.д. 10, 15-47, 53-61). По другим работам арендатор не представил доказательств их выполнения и документы, подтверждающие понесенные затраты.

Доводы заявителя о том, что арендатор на основании ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет право на взыскание с арендодателя стоимости произведенного капитального ремонта, при этом не требуется согласие арендодателя на проведение капитального ремонта, согласование с арендодателем проектно-сметной документации, стоимости выполненных работ, а также о том, что возложение обязанности по проведению капитального ремонта на балансодержателя противоречит ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом изложенного отклоняются.

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований судами обеих инстанций отказано обоснованно.

На основании изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции являются законными, обоснованными и отмене не подлежат.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Пермского края от 14.05.2007 (резолютивная часть от 07.05.2007) по делу N А50-13258/2006 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2007 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Плотницкого Игоря Александровича - без удовлетворения.