Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 6 ноября 2007 г. N Ф09-8961/07-С6 Требование о применении последствий недействительности ничтожного договора аренды удовлетворено, поскольку спорный договор заключен лицом, не являющимся собственником объектов недвижимости (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 6 ноября 2007 г. N Ф09-8961/07-С6

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13 сентября 2007 г. N Ф09-7500/07-С6

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22 марта 2006 г. N Ф09-1818/06-С3

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Башсантехмонтаж" (далее - общество "Башсантехмонтаж") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2007 (резолютивная часть от 25.07.2007) по делу N А07-19295/2006 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.

В судебном заседании принял участие представитель общества "Башсантехмонтаж" - Хафизов A.M. (доверенность от 27.08.2007 N 20).

Общество "Башсантехмонтаж" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройинвест-Уфа" (далее - общество "Стройинвест-Уфа"), администрации городского округа г. Уфа, Управлению федеральной регистрационной службы по Республики Башкортостан о применении последствий недействительности ничтожного договора аренды от 12.05.2005 N 798-05 и признании недействительной записи о государственной регистрации договора.

Определением суда от 07.12.2006 к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Комитет по управлению собственностью Министерства имущественных отношений по г. Уфе.

Решением суда от 06.02.2007 (резолютивная часть от 29.01.2007) заявленные требования удовлетворены частично. Применены последствия недействительности ничтожного договора в виде обязания общества "Стройинвест-Уфа" вернуть администрации земельный участок кадастровый номер 02:55:030404:0008 площадью 22725 кв.м. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 25.06.2007 (резолютивная часть от 21.06.2007) решение суда отменено на основании п. 4 ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду принятия судом решения о правах и об обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле. Суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции (ч. 5 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). К участию в деле в качестве третьего лица привлечен Дурнов Александр Петрович.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 30.07.2007 (резолютивная часть от 25.07.2007) в удовлетворении исковых требований отказано.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Башсантехмонтаж" просит постановление суда апелляционной инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований отменить, решение суда оставить в силе, ссылаясь на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела. По мнению заявителя, суд неправильно применил ст. 167, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации. Договор аренды земельного участка является ничтожным, поэтому судом первой инстанции правильно применены последствия его недействительности и на общество "Стройинвест-Уфа" возложена обязанность вернуть администрации земельный участок с кадастровым номером 02:55:030404:0008 площадью 22725 кв.м.

Как установлено судами, общество "Башсантехмонтаж" продало по договору купли-продажи 23.09.2004 обществу с ограниченной ответственностью "Управление производственно-технологической комплектации "Башсантехмонтаж" объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Юбилейная, д. 14, инвентарный N 343808: одноэтажный склад-гараж (литера В) общей площадью 438,5 кв.м, двухэтажный склад (литера Д) общей площадью 701,1 кв.м, одноэтажный склад (литера З) общей площадью 477 кв.м и одноэтажный склад (литера И) общей площадью 216,6 кв.м. Впоследствии общество "УПТК "Башсантехмонтаж" продало указанные объекты обществу "Строй-инвест-Уфа" (договор купли-продажи от 08.11.2004), за которым зарегистрировано право собственности.

Постановлением главы администрации г. Уфы от 14.04.2005 N 1730 обществу "Стройинвест-Уфа" выделен земельный участок под размещение складов площадью 22725 кв.м, с обществом "Стройинвест-Уфа" подписан договор аренды от 12.05.2005 N 798-05, в котором указано, что земельный участок предоставляется в аренду для использования складских помещений в границах, указанных в кадастровой карте участка. Договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.10.2005 по делу N А07-24650/2005 вышеназванные договоры купли-продажи от 23.09.2004 и от 08.11.2004 признаны недействительными. На общество "Стройинвест-Уфа" возложена обязанность возвратить объекты недвижимого имущества, которые по акту от 24.03.2006 возвращены обществу "Башсантехмонтаж".

Отменяя решение суда и отказывая полностью в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что истца нельзя считать заинтересованным лицом, имеющим право на подачу заявленного им иска, так как стороной по оспариваемому договору аренды земельного участка он не является. Кроме того, суд указал, что в момент заключения договора аренды общество "Стройинвест-Уфа" являлось собственником складов, поскольку решение суда о признании сделки по приобретению этих складов недействительной вступило в силу лишь 24.11.2005, а договор аренды земли был заключен 12.05.2005.

Данные выводы нельзя признать правильными.

Так как общество "Башсантехмонтаж" является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, то оно имеет право в силу ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации получить земельный участок под этими объектами недвижимости либо в собственность, либо в аренду. Наличие договора аренды на этот же земельный участок, заключенного с другим лицом, препятствует ему в реализации этих прав. Поэтому общество "Башсантехмонтаж" является тем заинтересованным лицом, которое в соответствии с п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации может предъявить требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Это правило распространяется и на оспоримые сделки.

Таким образом, договоры по приобретению складов обществом "Стройинвест-Уфа" от 23.09.2004 и от 08.11.2004, признанные недействительными решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.10.2005 по делу N А07-24650/05, являются недействительными сделками с момента их совершения, а не с момента вступления решения суда в законную силу.

Заключив с администрацией г. Уфы договор аренды земельного участка от 12.05.2005 N 798-05, общество "Стройинвест-Уфа" реализовало свое исключительное право на аренду земли, предусмотренное ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации для собственников объектов недвижимости, расположенных на этих земельных участках. А так как право собственности общества "Стройинвест-Уфа" на объекты недвижимого имущества не возникло в связи с тем, что сделка по приобретению этих объектов недействительна и не порождает правовых последствий с момента ее совершения, то у общества "Стройинвест-Уфа" не возникло исключительного права на приобретение в аренду земельного участка под этими объектами недвижимости.

В связи с тем, что закон наделяет исключительным правом на заключение договора аренды земли только собственника объектов недвижимости, то заключение такого договора лицом, не являющимся собственником объектов недвижимости, противоречит ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации и, следовательно, такой договор является недействительной сделкой по причине ее ничтожности, то есть противоречит закону (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о ничтожности договора аренды земельного участка от 12.05.2005 N 798-05 следует считать правильным, а принятое им решение законным, в то время как постановление суда апелляционной инстанции - ошибочным, принятым на основании неправильного применения норм материального права, а потому подлежащим отмене.

Нельзя согласиться и с выводом суда апелляционной инстанции о невозможности рассмотрения дела без участия гражданина Дурнова А.П., владеющего железнодорожными путями, так как суд первой инстанции решения о правах и обязанностях данного лица не принимал.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2007 (резолютивная часть от 21.06.2007) и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда 30.07.2007 (резолютивная часть от 25.07.2007) по делу N А07-19295/2006 Арбитражного суда Республики Башкортостан отменить.

Решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.02.2007 (резолютивная часть от 29.01.2007) оставить в силе.

Возвратить открытому акционерному обществу "Башсантехмонтаж" из федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе, излишне уплаченной платежным поручением от 21.09.2007 N 1351, находящимся в материалах дела.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Стройинвест-Уфа" в пользу открытого акционерного общества "Башсантехмонтаж" 1000 руб. судебных расходов по кассационной жалобе.