Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 8 ноября 2007 г. N Ф09-9098/07-С6 Суд отказал в удовлетворении требования о признании недействительным зарегистрированного права собственности общества на объекты недвижимого имущества, поскольку договором купли-продажи не предусматривалось отчуждение истцу спорных нежилых помещений, а также доказано наличие у ответчика правоустанавливающих документов, подтверждающих возникновение у него права собственности на спорное имущество (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 8 ноября 2007 г. N Ф09-9098/07-С6

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2008 г. N 17028/07 отказано в передаче настоящего постановления в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кронверк" (далее - общество "Кронверк") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 23.05.2007 (резолютивная часть от 14.05.2007) по делу N А60-4134/2006 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2007 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Кронверк" - Ревзина Т.В. (доверенность от 03.04.2006);

общества с ограниченной ответственностью "Оргтехника Плюс" (далее - общество "Оргтехника Плюс") - Цехер Г.Я. (доверенность от 08.11.2007).

Общество "Оргтехника Плюс" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Производственное объединение "Потенциал" (далее - общество "ПО "Потенциал") о прекращении прав ответчика на недвижимое имущество, зарегистрированных Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области.

В соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил требования, просил признать недействительным зарегистрированное право собственности общества "Кронверк" на объекты недвижимого имущества: нежилые помещения общей площадью 85,7 кв.м, расположенные в строении по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щорса, 7 (литера Н), номер на плане: помещение 1 этажа N 3, помещение межэтажной лестницы между 2 и 3 этажами N 34, помещение 3 этажа N 1 с кадастровым (условным) номером 66-66-01/335/2005-418 (свидетельство о государственной регистрации права 66 АБ 083348 от 12.01.2006), а также нежилые помещения общей площадью 207,9 кв.м, расположенные в строении по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щорса, 7 (литера Н), номер на плане: помещение 1 этажа N 16, 19-23, 23а, помещение межэтажной лестницы между 1 и 2 этажами N 25, помещения 2 этажа N 32, 35, помещение межэтажной лестницы между 2 и 3 этажами N 33, помещение 3 этажа N 36 с кадастровым (условным) номером 66-66-01/335/2005-417 (свидетельство о государственной регистрации права 66 АБ 083347 от 12.01.2006).

Определением арбитражного суда от 21.04.2006 в порядке, предусмотренном ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, произведена замена ответчика - общества ПО "Потенциал" - на его правопреемника - общество "Кронверк".

Согласно ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области (далее - регистрационная служба), Цивилев М.Б., общество с ограниченной ответственностью "Уралдрагмет-Капитал", Подьянова И.Р., общество с ограниченной ответственностью "С-Прим", Долгушин В.В.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 23.05.2007 (резолютивная часть от 14.05.2007) исковые требования удовлетворены, признано недействительным зарегистрированное право собственности общества "Кронверк" на спорные нежилые помещения.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2007 решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Кронверк" просит указанные решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что правоустанавливающий документ (договор от 12.04.2002 N 138-Д1), явившийся основанием для регистрации за обществом "Кронверк" права собственности на спорные помещения, истцом не оспорен, судами первой и апелляционной инстанций не применены ст. 218, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащие применению. Кроме того, заявитель жалобы указывает на нарушение судами ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полагая, что выводы суда, сделанные в решении по делу N А60-5766/06, имеют преюдициальное значение для настоящего дела. Также заявитель считает, что суды, указав в мотивировочной части судебных актов на то, что ответчик утратил право собственности на вспомогательные нежилые помещения, вышел за пределы заявленных истцом требований. Помимо этого, по мнению общества "Кронверк", суд применил ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежащую применению, а также установил право собственности на спорные помещения лиц, не обращавшихся с иском.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и подтверждено материалами дела, 12.04.2002 открытым акционерным обществом "Завод радиоаппаратуры" (продавец) и обществом ПО "Потенциал" (покупатель; в настоящее время общество "Кронверк") заключен договор купли-продажи недвижимости N 138Д/1, согласно которому ответчик приобрел право собственности на отдельно стоящее с пристроем нежилое здание цеха товаров народного потребления общей площадью 3372,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щорса, 7 (литера Н). На основании указанного договора произведена государственная регистрация права собственности общества "ПО "Потенциал" на указанное здание.

Впоследствии обществом ПО "Потенциал" (продавец) и обществом "Оргтехника Плюс" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.12.2004, в соответствии с которым продавец передал в собственность покупателя нежилые помещения N 2-11 общей площадью 499,7 кв.м, расположенные на третьем этаже здания по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щорса, 7 (литера Н). Право собственности общества "Оргтехника Плюс" зарегистрировано 31.01.2005, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись N 66-01/01-374/2004-283 (свидетельство о государственной регистрации права от 31.01.2005 66АБ 532959).

Кроме того, часть помещений, расположенных в указанном здании, были проданы обществом ПО "Потенциал" третьим лицам.

В результате названных сделок в собственности общества ПО "Потенциал" остались спорные помещения площадью 85,7 кв.м и 207,9 кв.м

Регистрационной службой произведена государственная регистрация права собственности общества ПО "Потенциал" на указанное имущество, о чем выданы свидетельства о государственной регистрации права от 12.01.2006 66 АБ 083347 и 66 АБ 083348 (т. 1, л.д. 12,13).

Общество "Оргтехника Плюс", полагая, что спорные помещения относятся к общему имуществу сособственников строения и не могут находиться в собственности ответчика отдельно от права собственности на помещения, расположенные в строении, обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным зарегистрированного права ответчика на объекты недвижимости.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Согласно заключению эксперта от 26.04.2007 N 65 (м)/ГСЭ/2007, осуществившего по определению суда строительно-техническую экспертизу спорных помещений, названные помещения по своему назначению являются вспомогательными (коммуникационными - лестницы, коридоры) помещениями с находящимся в них инженерным оборудованием здания. Инженерное оборудование здания технологически и технически неразрывно связано с помещениями, в которых оно находится и в целом со зданием и является частью здания как объекта недвижимого имущества. При этом экспертом сделан вывод о том, что использовать помещения основного назначения в здании без вспомогательных (коммуникационных) помещений и находящегося в них оборудования невозможно.

В соответствии с положениями ст. 134 Гражданского кодекса Российской Федерации, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

В силу ст. 135 названного Кодекса вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Принимая во внимание, что спорные помещения являются составной частью единого имущественного комплекса и связаны с недвижимым имуществом, находящимся в собственности истца и третьих лиц, общим назначением, суды, руководствуясь указанными выше нормами права, пришли к выводу о том, что спорные помещения должны следовать судьбе помещений, приобретенных истцом и третьими лицами.

Поскольку доказательств наличия у ответчика права собственности на какие-либо нежилые помещения в здании цеха товаров народного потребления, кроме вспомогательных, обществом "Кронверк" не представлено, суды признали, что ответчик не может владеть, пользоваться и распоряжаться спорными помещениями как самостоятельными объектами недвижимости, а также указали на то, что в связи с заключением ответчиком договоров купли-продажи нежилых помещений с истцом и третьими лицами в здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щорса, 7 (литера Н) ответчик утратил право собственности на вспомогательные нежилые помещения.

В связи с этим, учитывая, что зарегистрированное право собственности ответчика на вспомогательные и коммуникационные помещения не соответствует положениям ст. 135, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также нарушает права общества "Оргтехника Плюс" и третьих лиц как собственников помещений, суды пришли к выводу об обоснованности исковых требований и признали зарегистрированное право собственности ответчика на указанные выше объекты недействительным.

Данные выводы судов первой и апелляционной инстанций не могут быть признаны законными и обоснованными в связи со следующим.

В соответствии со ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

В настоящее время отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не являющемся жилым домом.

В целях определения правового положения помещений общего пользования и помещений, в которых расположены инженерные коммуникации нежилого здания, следует исходить из того, что они принадлежат собственнику здания.

Нормы ст. 134, 135 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие правила оборота сложной вещи, а также главной вещи и принадлежности, в данном случае не применяются.

При этом, если нежилое здание состоит из нескольких изолированных нежилых помещений, само по себе отчуждение собственником здания одного или нескольких из этих помещений не влечет возникновения у него и у покупателя общей долевой собственности на помещения общего пользования и помещения, в которых расположены инженерные коммуникации нежилого здания (ст. 244 Гражданского кодекса). Права на такие помещения могут перейти к другим лицам в случае, если они переданы им собственником здания по сделкам.

В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Как следует из материалов дела, общество ПО "Потенциал" (правопреемником которого является общество "Кронверк") являлось собственником отдельно стоящего нежилого здания общей площадью 3372,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щорса, 7 (литера Н).

Сторонами 02.12.2004 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым общество ПО "Потенциал" передало в собственность общества "Оргтехника Плюс" нежилые помещения N 2-11 общей площадью 499,7 кв.м, расположенные на третьем этаже указанного здания.

При этом договором была предусмотрена продажа только помещений N 2-11 в строении, о продаже мест общего пользования (вспомогательных помещений) в договоре не упомянуто.

Поскольку договором не предусматривалось отчуждения обществом ПО "Потенциал" вспомогательных помещений обществу "Оргтехника Плюс", выводы судов о том, что ответчик утратил право собственности на спорные помещения, а также о том, что ответчик не может владеть, пользоваться и распоряжаться спорными помещениями как самостоятельными объектами недвижимости, являются ошибочными.

Принимая во внимание изложенное, а также учитывая наличие у ответчика правоустанавливающих документов, подтверждающих возникновение у него права собственности на спорное имущество, суд кассационной инстанции полагает, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Так как выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на неправильном применении норм материального права, обжалуемые судебные акты подлежат отмене с принятием судом кассационной инстанции нового решения.

В связи с отменой решения Арбитражного суда Свердловской области и постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда и отказом в удовлетворении исковых требований общества "Оргтехника Плюс" судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению между сторонами спора в соответствии с правилами ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 23.05.2007 (резолютивная часть от 14.05.2007) по делу N А60-4134/2006 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2007 по тому же делу отменить.

В иске отказать.

Поворот исполнения решения Арбитражного суда Свердловской области и постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда произвести Арбитражному суду Свердловской области при предоставлении доказательств их исполнения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Оргтехника Плюс" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Кронверк" судебные расходы в сумме 1000 руб. по кассационной жалобе.