Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 ноября 2007 г. N Ф09-9531/07-С6 Заявление общества о признании незаконными действий по государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка удовлетворено правомерно, поскольку после отчуждения объекта недвижимости, расположенного на арендованном участке, учреждение утратило права арендатора земли и не могло заключать договор о передаче прав и обязанностей на спорный участок (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 20 ноября 2007 г. N Ф09-9531/07-С6

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13 июля 2009 г. N Ф09-8193/08-С6

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 10 ноября 2008 г. N Ф09-8193/08-С6

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24 января 2008 г. N Ф09-11553/07-С6

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18 октября 2007 г. N Ф09-8481/07-С6

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24 сентября 2007 г. N Ф09-7765/07-С6

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 16 августа 2007 г. N Ф09-6492/07-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю (далее - управление) на решение Арбитражного суда Пермского края от 13.06.2007 (резолютивная часть от 08.06.2007) по делу N А50-4745/2007 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2007 по тому же делу.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Манеж "Спартак" (далее - общество "Манеж "Спартак") - Козлова Е.А. (доверенность от 27.09.2006);

управления - Дубровина Л.И. (доверенность от 09.01.2007 N 3).

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Общество "Манеж "Спартак" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением к управлению о признании незаконными действий по государственной регистрации договора от 11.04.2006 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 08.08.1994 N 402-94 (запись о регистрации N 59-59-20/005/2006-051). Заинтересованные лица - Пермский областной совет физкультурно-спортивного общества профсоюзов "Россия" (далее - ПОС ФСО профсоюзов "Россия"), общество с ограниченной ответственностью "Строй-Маш" (далее - общество "Строй-Маш"), администрация г. Перми (далее - администрация), Управление земельных отношений администрации г. Перми, общество с ограниченной ответственностью "Фонд профсоюзного имущества" (далее - общество "Фонд профсоюзного имущества").

Решением Арбитражного суда Пермского края от 13.06.2007 (резолютивная часть от 08.06.2007) заявленные требования удовлетворены. Действия управления по регистрации договора от 11.04.2006 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 08.08.1994 N 402-94 (запись о регистрации N 59-59-20/005/2006-051) признаны незаконными, не соответствующими Гражданскому кодексу Российской Федерации, Земельному кодексу Российской Федерации, Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

На управление возложена обязанность по устранению допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя в течение 15 дней с момента вступления решения в законную силу.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2007 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, управление просит обжалуемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на неприменение судами подлежащих применению п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку при проведении государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей арендатора регистрирующий орган исходит из требований законодательства, предъявляемых к договорам аренды на момент проведения государственной регистрации. Как считает заявитель, при осуществлении государственной регистрации договора от 11.04.2006 о передаче прав и обязанностей арендатора им не были нарушены права и обязанности общества "Манеж "Спартак", у регистрирующего органа отсутствовала какая-либо информация о правах общества "Манеж "Спартак" на спорный земельный участок.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Манеж "Спартак" возражает против изложенных в ней доводов, считает их несостоятельными, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, постановлением администрации от 25.07.1994 N 1260 ПОС ФСО профсоюзов "Россия" под существующие здания легкоатлетического манежа, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Рабочая, 9, и дома спорта "Спартак", расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Вавилова, 8, предоставлены земельные участки в квартале 812 Дзержинского района площадью 2,19 га и 1,57 га соответственно. При этом земельный участок площадью 2,19 га был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, а земельный участок площадью 1,57 га - в аренду сроком на 20 лет (л.д. 11).

На основании названного постановления между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Перми (арендодатель) и ПОС ФСО профсоюзов "Россия" (арендатор) 08.08.1994 заключен договор от N 402-94 аренды земельных участков общей площадью 1,57 га, расположенных по адресам: ул. Рабочая, д. 9 и Вавилова, д. 6 (квартал 812), Дзержинский район, для использования их под легкоатлетический манеж и дом спорта "Спартак" на срок с 25.07.1994 по 25.07.2014 (л.д. 14).

На здание легкоатлетического манежа площадью 10322,5 кв.м, литера А, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Рабочая, д. 9, зарегистрировано право собственности общества "Манеж "Спартак" (свидетельство о государственной регистрации права от 11.06.1999), на трехэтажное кирпичное здание дома спорта "Спартак", расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Вавилова, д. 8, зарегистрировано право собственности общества "Фонд профсоюзного имущества" (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 12.04.2004; л.д. 18, 21).

Согласно заключенному сторонами 27.03.2006 дополнительному соглашению к договору аренды от 08.08.1994 уточнен размер предоставленного в аренду земельного участка, кадастровый номер 59:01:44 1 0806:0016, площадь 12567,299 кв.м, и его адрес в соответствии с актом от 23.01.2006 (г. Пермь, Дзержинский район, ул. Академика Вавилова, 8а; л.д. 15, 20).

Между ПОС ФСО профсоюзов "Россия" (арендатор) и обществом "Строй-Маш" (новый арендатор) 11.04.2006 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 08.08.1994 N 402-94 (в редакции дополнительного соглашения от 27.03.2006; л.д. 16).

Управлением осуществлена государственная регистрация договора от 11.04.2006 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 08.08.1994 N 402-94 (запись о регистрации N 59-59-20/005/2006-051).

Общество "Манеж "Спартак", полагая, что действия управления по государственной регистрации договора от 11.04.2006 о передаче прав и обязанностей арендатора являются незаконными и нарушают его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий государственных органов, если полагают, что оспариваемые действия не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к компетенции федерального органа в области государственной регистрации при проведении им государственной регистрации прав относится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Удовлетворяя заявленные требования, суды правомерно исходили из того, что управлением произведена государственная регистрация договора от 11.04.2006 о передаче прав и обязанностей арендатора при отсутствии документов, подтверждающих право ПОС ФСО профсоюзов "Россия" на заключение данного договора.

В соответствии со ст. 37 Земельного кодекса РСФСР, действующего в момент отчуждения здания манежа, ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации с приобретением права собственности на здание манежа общество "Манеж "Спартак" приобрело право пользования соответствующей частью земельного участка площадью 12567,299 кв.м, расположенного по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Академика Вавилова, 8а, необходимой для использования данного здания, в том же объеме и на тех же условиях, что и предыдущий владелец здания.

В п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" даны следующие разъяснения. При рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, после отчуждения объекта недвижимости, расположенного на арендованном земельном участке, ПОС ФСО профсоюзов "Россия" утратил права арендатора соответствующей части земельного участка, предоставленного ему в соответствии с договором аренды от 08.08.1994, следовательно, у него отсутствовало право на заключение договора от 11.04.2006 о передаче прав и обязанностей арендатора на земельный участок площадью 12567,299 кв.м.

Апелляционным судом также принято во внимание, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пермского края от 03.05.2007 по делу N А50-177/2007 дана правовая оценка договору от 11.04.2006 о передаче прав и обязанностей, данный договор признан недействительным, противоречащим положениям Земельного кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 63).

Ссылка заявителя на неприменение судами подлежащих применению п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающих право арендатора при аренде земельного участка на срок более чем 5 лет передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка, судом кассационной инстанции отклоняется. Согласно разъяснениям, данным в п. 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11, в случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поскольку п. 2.1 договора аренды земельного участка от 08.08.1994 предусмотрено, что ПОС ФСО профсоюзов "Россия" не вправе передавать данный земельный участок иным лицам, то при проведении государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей арендатора регистрирующий орган должен руководствоваться положениями названного договора аренды, а не положениями ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Довод управления о том, что при осуществлении государственной регистрации договора от 11.04.2006 о передаче прав и обязанностей арендатора им не были нарушены права и обязанности общества "Манеж "Спартак", у регистрирующего органа отсутствовала какая-либо информация о правах общества "Манеж "Спартак" на спорный земельный участок, был предметом рассмотрения апелляционного суда, ему дана надлежащая правовая оценка.

Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Пермского края от 13.06.2007 (резолютивная часть от 08.06.2007) по делу N А50-4745/2007 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2007 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю - без удовлетворения.