Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22 ноября 2007 г. N Ф09-9529/07-С6 Дело об истребовании объекта недвижимого имущества из незаконного владения ответчика и признании недействительной государственной регистрации права собственности направлено на новое рассмотрение, поскольку суды неправомерно сделали выводы о незаключенности договоров купли-продажи указанного объекта, один из которых имеет признаки недействительности, в то время как недействительной может быть только заключенная сделка (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 22 ноября 2007 г. N Ф09-9529/07-С6

ГАРАНТ:

См. дополнительную информацию к настоящему постановлению

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эллада 25" (далее - общество "Эллада 25") на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 18.06.2007 (резолютивная часть от 08.06.2007) по делу N А47-7594/2006 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2007 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, извещены надлежащим образом.

В судебном заседании, назначенном на 20.11.2007, приняли участие представители:

открытого акционерного общества "Концерн "Оренбургмолоко" (далее - общество "Концерн "Оренбургмолоко") - Мищенко А.В. (доверенность от 20.06.2007);

общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом Оренбургская марка" (далее - общество "ТД Оренбургская марка") - Хмелевская Н.Е. (доверенность от 31.08.2007).

В судебном заседании был объявлен перерыв до 22.11.2007 до 14 ч 30 мин.

Участвующие в деле лица после перерыва в судебное заседание не явились.

Общество "Концерн "Оренбургмолоко" обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу "Эллада 25" о признании права собственности на одноэтажное здание теплой стоянки, площадью 539,9 кв.м, литера Г8, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Кавказская, 2, а также об истребовании указанного объекта из незаконного владения ответчика и признании недействительной государственной регистрации права собственности (с учетом дополнений к иску, сделанных в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 2, л.д. 1-9, 101-103).

Определением суда от 20.06.2006 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области (далее - Управление регистрационной службы), открытое акционерное общество "Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации" в лице филиала - Оренбургского отделения N 8623, общество "ТД Оренбургская марка"; т. 1, л.д. 13-17).

Решением суда от 18.06.2007 (резолютивная часть от 08.06.2007) исковые требования удовлетворены. За обществом "Концерн Оренбургмолоко" признано право собственности на одноэтажное здание теплой стоянки площадью 539,9 кв.м, литера Г8, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Кавказская, 2. Зарегистрированное Управлением регистрационной службы за обществом "Эллада 25" право собственности на указанный объект признано недействительным, на общество "Эллада 25" возложена обязанность передать здание теплой стоянки обществу "Концерн Оренбургмолоко" в течение 10-ти дней с момента вступления решения в законную силу.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2007 решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Эллада 25" просит судебные акты отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на нарушение судами положений ст. 432, 454, 549, 552, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела. По мнению заявителя кассационной жалобы, договор купли-продажи спорного объекта недвижимости соответствует действующему законодательству, поскольку в нем определены все существенные условия, данный договор купли-продажи подписан уполномоченным лицом, прошел правовую экспертизу и был зарегистрирован в установленном порядке. Кроме того, данный договор фактически исполнен сторонами, поскольку продавец передал указанное в договоре имущество, а покупатель принял его и оплатил. Указанные обстоятельства, по мнению общества "Эллада 25", свидетельствуют о том, что каждая из сторон договора купли-продажи явно выразила свою волю на совершение названной сделки. Общество "Эллада 25" также полагает, что судами в нарушение положений ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не дана оценка его доводам об отсутствии возможности самостоятельно представить доказательства. Заявитель кассационной жалобы также считает противоречащим материалам дела вывод суда апелляционной инстанции о том, что у общества "ТД "Оренбургская марка" как продавца спорного имущества не возникло на него права собственности, поскольку данный объект является самовольной постройкой. Кроме того, общество "Эллада 25" полагает, что ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не применима к существующему спору, поскольку земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости имеют различных собственников.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, общество "Концерн "Оренбургмолоко" является собственником земельного участка площадью 65800 кв.м с кадастровым номером 56:44:03 12 007:0002, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Кавказская, 2, о чем Управлением регистрационной службы 17.04.2004 выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 56 - 00 N 616969 (т. 1, л.д. 50).

Между обществом "Концерн "Оренбургмолоко" и обществом "ТД "Оренбургская марка" 18.04.2005 подписан договор купли-продажи одноэтажного здания теплой стоянки площадью 539,9 кв.м, литера Г 8, расположенной по тому же адресу (т. 1, л.д. 74).

Вступившим 10.10.2005 в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 08.09.2005 по делу N А47-7556/2005 за обществом "Концерн "Оренбургмолоко" было признано право собственности на данный объект недвижимости (т. 1, л. д. 52, 53), о чем регистрирующим органом выдано свидетельство о регистрации права собственности серии 56 АА N 029817 (т. 1, л.д. 51).

Общество "ТД "Оренбургская марка", считая себя собственником одноэтажной теплой стоянки площадью 539,9 кв.м, литера Г 8, (на основании договора купли-продажи от 18.04.2005 с обществом "Концерн "Оренбургмолоко"), передало указанное имущество обществу "Эллада 25" по договору купли-продажи от 20.04.2006 (т. 1, л.д. 118-119). Право собственности общества "Эллада 25" на спорное имущество было зарегистрировано Управлением регистрационной службы 26.05.2006, о чем выдано свидетельство серии 56 АА N 239339 (т. 1, л.д. 120).

Общество "Концерн "Оренбургмолоко", полагая, что является собственником одноэтажного здания теплой стоянки, на основании положений ст. 8, 12, п. 3 ст. 218, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском. В исковом заявлении истец указал, что договоры, по которым произведено отчуждение данного имущества, противоречат закону и являются соответственно ничтожными сделками, а общество "Эллада 25" является недобросовестным приобретателем, поскольку его руководитель ранее работала в обществе "Концерн "Оренбургмолоко" и не могла не знать о ничтожности совершаемой сделки. Кроме того, общество "Концерн "Оренбургмолоко" указало, что договоры от 18.04.2005 и от 20.04.2006 в силу положений ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации являются незаключенными.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что общество "ТД "Оренбургская марка" и общество "Эллада 25" не приобрели права собственности на здание теплой стоянки, являющейся предметом спора, поскольку договоры купли-продажи спорного имущества от 18.04.2005 и 20.04.2006 являются незаключенными. Суды указали, что сторонами не согласованы их существенные условия, поскольку в договорах купли-продажи в нарушение положений ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют данные, позволяющие определить расположение здания теплой стоянки на земельном участке. Кроме того, указанные договоры купли-продажи со стороны общества "ТД "Оренбургская марка" подписаны заместителем генерального директора при отсутствии у него доверенности или иных документов, уполномочивающих его действовать от имени данного общества.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, а также ссылаясь на ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дополнительно указал, что вступившим в законную силу судебным актом по делу N А47-1583/2006 сделка от 18.04.2005 по отчуждению обществом "Концерн "Оренбургмолоко" спорного имущества признана недействительной, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Между тем с выводами судов нельзя согласиться.

В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из п.п. 1.1-1.3 договора купли-продажи от 18.04.2005, подписанного обществом "Концерн "Оренбургмолоко" (продавец) и обществом "ТД "Оренбургская марка" (покупателель), продавец продает, а покупатель покупает в частную собственность объект недвижимости общей площадью 539,9 кв.м (согласно данным последнего технического учета), который представляет собой нежилое одноэтажное строение, литера Г8, теплая стоянка 1998 года постройки, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Кавказская, 2.

Предмет договора купли-продажи спорного здания от 20.04.2006, сторонами в котором являются общество "ТД "Оренбургская марка" (продавец) и общество "Эллада 25" (покупатель), сформулирован аналогично (п. 1.1-1.3).

Из содержания данных пунктов следует, что предмет договора определен с достаточной степенью конкретности, поскольку стороны индивидуализировали подлежащее передаче имущество, в том числе указав на местоположение объекта на местности.

В материалах дела также имеются поэтажный план здания (литера Г8), расположенного в г. Оренбурге, по ул. Кавказской, 2 (т. 2, л.д. 97) и генеральный план земельного участка по тому же адресу (т. 2, л.д. 91).

Кроме того, из имеющихся материалов дела не усматривается, что на момент подписания договоров купли-продажи здания теплой стоянки от 18.04.2005 и от 20.04.2006 у истца и ответчиков имелись какие-либо разногласия относительно их предмета.

При изложенных обстоятельствах, принимая во внимание, что право собственности покупателя на спорный объект было зарегистрировано в установленном порядке, вывод судов первой и апелляционной инстанций о незаключенности договоров, на основании которых по обеим сделкам произошло отчуждение здания теплой стоянки, основан на неверном толковании положений ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации и является неправильным.

В материалах дела также имеется постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Оренбургской области от 21.02.2007 по делу N А47-1583/2006, которым сделка от 18.04.2005 признана недействительной, так как она противоречит положениям ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 96-104). Данным судебным актом установлено, что на момент подписания договора от 18.04.2005 общество "Концерн "Оренбургмолоко" не являлось собственником указанного в данном договоре имущества и не имело полномочий на его отчуждение, а сам договор в силу положений ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой.

Суд апелляционной инстанции, обоснованно сославшись на данное постановление в своем судебном акте, тем не менее признал правомерным вывод суда первой инстанции о незаключенности договоров купли-продажи от 18.04.2005 и 20.04.2006, один из которых имеет признаки недействительности, в то время как недействительной может быть только заключенная сделка.

Кроме того, в процессе рассмотрения данного спора истцом было заявлено требование о виндикации, то есть об истребовании здания теплой стоянки (литера Г8) из незаконного владения ответчика, а также о признании недействительной государственной регистрации права собственности (требование об оспаривании зарегистрированного права).

Согласно ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Из указанной нормы следует, что при рассмотрении виндикационного иска необходимо установить следующие обстоятельства: наличие права собственности на истребуемое имущество, наличие спорного имущества в натуре, незаконность владения ответчиком спорным имуществом, отсутствие между истцом и ответчиком отношений обязательственного характера по поводу истребуемого имущества.

В силу п. 1 ст. 302 названного Кодекса в случае, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как следует из содержания указанных норм права, при рассмотрении вопроса о виндикации подлежит выяснению вопрос о добросовестности покупателя при приобретения объекта. Согласно разъяснениям, данным Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации, возмездность и добросовестность приобретения спорного объекта должен доказать покупатель (п. 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8).

Кроме того, поскольку требование об оспаривании зарегистрированного права направлено на прекращение записи о государственной регистрации за ответчиком, при разрешении данного спора суду независимо от того, заявлено ли при этом требование о виндикации, необходимо принимать во внимание положения абз. 2 п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, в котором также идет речь о добросовестности приобретателя.

Как усматривается из обжалуемых судебных актов, вопрос о добросовестности приобретения спорного имущества ответчиком не был предметом рассмотрения и оценки судов первой и апелляционной инстанций.

Таким образом, при удовлетворении требования общества "Концерн "Оренбургмолоко" об истребовании спорного имущества из незаконного владения общества "Эллада 25" суды первой и апелляционной инстанций не выяснили обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения данного спора по существу.

На основании вышеизложенного судебные акты подлежат отмене как основанные на неправильном применении норм материального права и принятые по неполно исследованным обстоятельствам, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует устранить выявленные нарушения, установить обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дать им правовую оценку и рассмотреть спор в соответствии с требованиями материального и процессуального права.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 18.06.2007 (резолютивная часть от 08.06.2007) по делу N А47-7594/2006 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2007 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области.