Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 5 декабря 2007 г. N Ф09-10081/07-С6 В удовлетворении требования предпринимателя о взыскании с ответчика затрат, понесенных в связи с капитальным ремонтом арендованного нежилого помещения, отказано правомерно, поскольку истец знал о недостатках передаваемого в аренду имущества и возложение договором аренды обязанности по проведению капитального ремонта не на арендодателя не противоречит действующему законодательству (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 5 декабря 2007 г. N Ф09-10081/07-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Сидельникова Бориса Петровича (далее - индивидуальный предприниматель) на решение Арбитражного суда Пермского края от 03.08.2007 (резолютивная часть от 27.07.2007) по делу N А50-3854/2007-Г12 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2007 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

Индивидуальный предприниматель обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к Департаменту имущественных отношений администрации г. Перми (далее - департамент имущественных отношений) о взыскании 487398 руб. 97 коп. затрат, понесенных в связи с капитальным ремонтом арендованного нежилого помещения.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - муниципальное учреждение "Жилищная служба "Центр" Свердловского района г. Перми".

Определением от 28.05.2007 к участию в деле в качестве ответчика привлечен Департамент финансов администрации г. Перми (далее - департамент финансов).

Решением от 03.08.2007 (резолютивная часть от 27.07.2007) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2007 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, индивидуальный предприниматель просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить и удовлетворить исковые требования, ссылаясь на нарушение судами положений ст. 612, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель указывает на то, что документы, подтверждающие затраты индивидуального предпринимателя на капитальный ремонт, были утверждены третьим лицом и переданы ответчику. Кроме того, заявитель полагает, что производство капитального ремонта вызвано плохим техническим состоянием арендуемых площадей и неотложной необходимостью.

Заявитель указывает на то, что ответчиком была зачтена в счет арендной платы лишь часть затрат на капитальный ремонт.

Департамент имущественных отношений возражает относительно доводов, изложенных в кассационной жалобе, просит отказать в удовлетворении жалобы индивидуального предпринимателя.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 07.07.2005 департамент имущественных отношений (арендодатель), муниципальное учреждение "Жилищная служба "Центр" Свердловского района г. Перми (балансодержатель) и индивидуальный предприниматель (арендатор) заключили договор N 2889-05С аренды объекта муниципального нежилого фонда, в соответствии с условиями которого арендатор принял в аренду встроенные нежилые помещения общей площадью 261,6 кв.м, расположенные по адресу: г. Пермь, ул. Пушкина, д. 66.

Срок действия договора аренды установлен с 28.04.2005 по 28.04.2010 (п. 1.3 договора).

Помещение площадью 261,6 кв.м принято истцом по акту приема-передачи 28.04.2005 (т. 2, л.д. 2).

Регистрация договора аренды произведена 21.12.2005 (т. 1, л.д. 20).

В акте обследования помещений от 05.05.2005, составленном арендодателем, балансодержателем и арендатором, отмечено, что деревянные полы в помещениях поражены гнилью; плиточные полы имеют выбоины и трещины, 30% плитки отсутствует; штукатурка на стенах отслоилась (30%); глазурованная плитка в санузле на стенах частично отслоилась, частично отсутствует; штукатурка в швах между плитками выпала; подпольный канал трубопроводов отсутствует; оконные блоки поражены гнилью; дверные блоки повреждены в местах врезки замков и имеют неплотный притвор; отмостка и бетонное крыльцо в разрушенном состоянии; железобетонная плита (козырек над входом) разрушена в части верхнего слоя. Из акта следует, что требуется замена дощатых и плиточных полов, устройство подвесных потолков, в кабинетах - облицовка стен гипсокартонными листами, в коридорах - ремонт штукатурки стен, в санузле - облицовка стен глазурованной плиткой на высоту 1,7 м, устройство подпольного канала из кирпича, смена оконных и дверных блоков, устройство бетонного крыльца с облицовкой керамическими плитками, ремонт асфальтовой отмостки, козырька над входом, смена системы электроснабжения, магистрального трубопровода и стояков канализации, унитаза и умывальника с подводкой горячей и холодной воды. Согласно акту все работы относятся к капитальному ремонту (т. 1, л.д. 8).

В соответствии с изменением от 10.08.2005 N 1 в договор аренды от 07.07.2005 включен п. 5.10, согласно которому на период проведения капитального ремонта и реконструкции, с 28.04.2005 по 31.10.2005, арендатору предоставляется льгота по арендной плате путем применения коэффициента состояния 0,700 в расчете арендной платы за помещение, исчисленной в соответствии с условиями договора (т. 1, л.д. 29, 30).

Согласно изменениям от 22.09.2007 N 2, от 10.04.2006 N 4 в договор аренды от 07.07.2005 включен п. 5.13, согласно которому арендатору предоставляется скидка по арендной плате в размере 99% на период с 28.04.2005 по 31.12.2005 и с 01.01.2006 по 31.12.2006 (т. 1, л.д. 33, 34, 50, 51).

Общая скидка по арендной плате, полученная арендатором в связи с проведением им ремонтных работ, составила 709445 руб. 02 коп.

По расчету индивидуального предпринимателя общая стоимость выполненного за его счет капитального ремонта составила 1196843 руб. 99 коп.

Полагая, что в силу ст. 612, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан нести затраты на капитальный ремонт и письмо от 15.12.2006 N 76 в адрес департамента имущественных отношений о незачтенных 487398 руб. 97 коп. осталось без ответа, индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из следующего.

В силу п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранении недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Индивидуальным предпринимателем представлены документы, подтверждающие проведение капитального ремонта и его стоимость.

Как видно из материалов дела, представителем балансодержателя 14.09.2005 подписан акт приема-передачи, согласно которому в помещении выполнен ремонт, произведено обустройство отдельного входа (т. 2, л.д. 1).

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что капитальный ремонт был произведен истцом до регистрации договора аренды и в связи с этим обязанность по возмещению произведенных арендатором затрат у департамента имущественных отношений не возникла.

Однако, как правильно указал суд апелляционной инстанции, данное суждение нельзя признать правильным, поскольку п. 1.3 договора аренды установлено, что объект считается переданным арендатору с момента подписания сторонами акта приема-передачи, что не противоречит п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что индивидуальный предприниматель знал о недостатках передаваемого в аренду имущества, что следует из акта приема-передачи от 28.04.2005 и акта обследования помещения от 05.05.2005, а также что обязанность по проведению капитального ремонта возложена договором аренды не на арендодателя, что не противоречит ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что оснований для удовлетворения требований истца в силу указанных норм не имеется.

Кроме того, договором аренды также не предусмотрено безусловной компенсации расходов индивидуального предпринимателя на капитальный ремонт.

В соответствии с п. 3.3.17 договора аренды капитальные улучшения, производимые для обеспечения хозяйственной деятельности арендатора, производятся по согласованию с арендодателем и балансодержателем за свой счет.

Пунктом 5.5 договора предусмотрено право арендодателя возместить арендатору путем снижения арендной платы стоимость работ, относящихся к капитальному ремонту и не связанных с деятельностью арендатора в течение срока действия договора по предварительному согласованию с арендатором.

Судом апелляционной инстанции установлено, что департаментом имущественных отношений в счет арендной платы был зачтен проведенный индивидуальным предпринимателем ремонт на общую сумму 709445 руб. 02 коп. При этом суд апелляционной инстанции правильно отметил, что нельзя признать обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что основанием для отказа в удовлетворении исковых требований является то обстоятельство, что решением Пермской городской Думы от 24.05.2006 N 96 отменен подп. 1 п. 5.1.1 раздела 5 "Положения об аренде муниципального имущества, "Методики определения размера арендной платы за недвижимое имущество" и " Методики определения размера арендной платы за сооружения муниципальной собственности", утвержденного решением Пермской городской Думы от 28.05.2002 N 61, в данном подпункте предусмотрено снижение размера арендной платы в случае, если ремонт объекта муниципальной собственности производится за счет средств арендатора.

Обязанность арендодателя возмещать арендатору расходы по капитальному ремонту, установленная ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, не может быть отменена нормативными актами органов местного самоуправления.

Вместе с тем, индивидуальный предприниматель не представил доказательства того, что требуемая им сумма затрат на капитальный ремонт не связана с хозяйственной деятельностью арендатора (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции с учетом п. 3.2.2 договора аренды, по которому обязанность по проведению капитального ремонта возложена на балансодержателя - муниципальное учреждение "Жилищная служба "Центр" Свердловского района г. Перми", сделал правильный вывод об отсутствии основании для взыскания указанной суммы с арендодателя.

Поскольку рассматриваемый спор вытекает из гражданско-правового договора, участниками арбитражного процесса по такому спору являются стороны договора аренды. В связи с этим департамент финансов нельзя признать надлежащим ответчиком по делу. Поэтому вывод судов о признании ненадлежащим ответчиком департамента финансов в силу положений ст. 158 Бюджетного кодекса Российской Федерации нельзя считать правильным.

Между тем указанный вывод суда апелляционной инстанции не повлек принятие неправильного решения.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования суда апелляционной инстанции, получили надлежащую правовую оценку.

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований судами обеих инстанций отказано обоснованно.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции являются законными, обоснованными и отмене не подлежат.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Пермского края от 03.08.2007 (резолютивная часть от 27.07.2007) по делу N А50-3854/2007-Г12 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2007 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Сидельникова Бориса Петровича - без удовлетворения.