Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 19 декабря 2007 г. N Ф09-10451/07-С6 Иск об обязании уполномоченного органа зарегистрировать переход права собственности на объект незавершенного строительства не удовлетворен, поскольку общество как продавец по договору купли-продажи распорядилось имуществом, не имея на это законных оснований (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 19 декабря 2007 г. N Ф09-10451/07-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей

рассмотрел в судебном заседании жалобу общества с ограниченной ответственностью "Терминал" (далее - общество "Терминал") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.07.2007 (резолютивная часть от 26.06.2007) по делу N А76-3437/2007 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2007 (резолютивная часть от 11.09.2007) по тому же делу.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Терминал" - Киршина Н.Н. (доверенность от 30.01.2007);

Кузнецовой Марины Ивановны, Балдина Сергея Алексеевича, Севастьяновой Елены Александровны, Афиренко Марии Владимировны, Калашниковой Витты Григорьевны, Сухониной Лидии Николаевны, Коришиной Елены Николаевны, Волошина Бориса Вениаминовича, Блинова Сергея Александровича, Мигас Ирины Дмитриевны, Краснова Сергея Валентиновича, Гильт Светланы Юрьевны, Тараненко Амины Султановны, Вассернис Константина Аркадьевича, Пономарева Евгения Борисовича, Карпенко Марины Владимировны, Карпенко Дарьи Игоревны, Митяевой Ольги Вячеславовны, Росляковой Евгении Михайловны, Карповой Ольги Станиславовны, Кейль Юрия Эриховича, Грамадчуковой Ирины Михайловны, Климова Сергея Владимировича, Цветкова Александра Лаврентьевича, Павлюченко Светланы Владимировны, Кузнецовой Любови Васильевны, Бадрутдиновой Лилии Юрьевны, Капитовой Веры Алексеевны, Попова Сергея Алексеевича, Васильевой Екатерины Николаевны, Кицюк Виталия Анатольевича, Городилова Анатолия Николаевича, Алабугина Геннадия Степановича, Шендяпиной Елизаветы Сергеевны, Котляр Анатолия Николаевича, Максимовой Елены Геннадьевны, Сердюкова Михаила Ивановича, Шагановой Веры Васильевны, Мингалевой Людмилы Александровны, Бухаровой Анны Леонидовны, Маркелчева Александра Федоровича, Маркелчева Мирослава Александровича, Тришкиной Екатерины Николаевны, Маковкиной Вероники Анатольевны, Мукаевой Зинаиды Ивановны, Булыгина Александра Петровича, Филиной Людмилы Александровны, Магденко Сергея Игоревича, Кирьяновой Ольги Владимировны, Зорина Виктора Радомировича, Бессоновой Жанны Геннадьевны, Косиновой Яны Валерьевны, Симонова Геннадия Михайловича, Инзерова Юрия Николаевича, Инзерова Виталия Николаевича, Родионовой Галины Сергеевны, Волковой Натальи Леонидовны, Губанова Вячеслава Владимировича, Лоран Алевтины Валентиновны, Логуновой Ольги Ивановны, Эппингер Натальи Валерьевны, Кашиной Ларисы Анатольевны, Самбурова Валентина Федоровича, Брагина Владислава Анатольевича, Торгашовой Марины Георгиевны, Партасюк Олега Николаевича, Токарева Виктора Федотовича, Хайсаровой Веры Ивановны; общества с ограниченн ой ответственностью "Управляющая компания "Жилищник-С" - Соловьев А.А. (доверенности от 03.05.2005, 10.06.2004, 04.08.2006, 10.01.2006, 06.07.2005, 12.02.2005, 23.11.2006, 15.12.2006, 09.06.2004, 22.06.2004, 23.12.2006, 11.06.2004, 09.06.2004, 26.06.2005, 22.06.2005, 09.06.2004, 21.06.2004, 22.05.2005, 24.08.2006, 27.08.2004, 19.04.2005, 16.06.2004, 27.09.2005, 18.02.2005, 24.08.2006, 21.02.2005, 24.08.2006, 10.03.2005, 06.12.2006, 11.02.2005, 07.06.2004, 02.05.2005, 17.11.2006, 30.03.2005, 23.12.2006, 23.06.2004, 21.01.2005, 02.04.2005, 09.06.2004, 25.05.2004, 09.06.2004, 15.11.2005, 09.06.2004, 24.03.2007, 19.07.2005, 14.10.2005, 22.12.2006, 21.06.2004, 13.07.2005, 01.12.2006, 09.06.2004, 09.08.2006, 02.03.2006, 31.10.2005, 09.06.2004, 21.06.2004, 19.04.2005,22.02.2006, 16.05.2006 соответственно).

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Общество "Терминал" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области зарегистрировать переход права собственности на 0,1213 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства общей площадью 8553,77 кв.м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Калининский район, микрорайон N 31, строительный N 2 (с учетом принятых арбитражным судом уточнений исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определениями Арбитражного суда Челябинской области от 23.03.2007, 19.04.2007 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Главстрой" (далее - общество "СК "Главстрой"), общество с ограниченной ответственностью "Кунш", общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилищник-С", Кузнецова Марина Ивановна, Балдин Сергей Алексеевич, Севастьянова Елена Александровна, Афиренко Мария Владимировна, Калашникова Витта Григорьевна, Сухонина Лидия Николаевна, Коришина Елена Николаевна, Волошин Борис Вениаминович, Блинов Сергей Александрович, Мигас Ирина Дмитриевна, Краснов Сергей Валентинович, Гильт Светлана Юрьевна, Тараненко Амина Султановна, Вассернис Константин Аркадьевич, Пономарев Евгений Борисович, Карпенко Марина Владимировна, Карпенко Дарья Игоревна, Митяева Ольга Вячеславовна, Рослякова Евгения Михайловна, Карпова Ольга Станиславовна, Кейль Юрий Эрихович, Грамадчукова Ирина Михайловна, Климов Сергей Владимирович, Цветков Александр Лаврентьевич, Павлюченко Светлана Владимировна, Кузнецова Любовь Васильевна, Бадрутдинова Лилия Юрьевна, Капитова Вера Алексеевна, Попов Сергей Алексеевич, Васильева Екатерина Николаевна, Кицюк Виталий Анатольевич, Городилов Анатолий Николаевич, Алабугин Геннадий Степанович, Шендяпина Елизавета Сергеевна, Котляр Анатолий Николаевич, Максимова Елена Геннадьевна, Сердюков Михаил Иванович, Шаганова Вера Васильевна, Мингалева Людмила Александровна, Бухарова Анна Леонидовна, Маркелчев Александр Федорович, Маркелчев Мирослав Александрович, Тришкина Екатерина Николаевна, Маковкина Вероника Анатольевна, Мукаева Зинаида Ивановна, Булыгин Александр Петрович, Филина Людмила Александровна, Магденко Сергей Игоревич, Кирьянова Ольга Владимировна, Зорин Виктор Радомирович, Бессонова Жанна Геннадьевна, Косинова Яна Валерьевна, Симонов Геннадий Михайлович, Инзеров Юрий Николаевич, Инзеров Виталий Николаевич, Родионова Галина Сергеевна, Волкова На талья Леонидовна, Губанов Вячеслав Владимирович, Лоран Алевтина Валентиновна, Логунова Ольга Ивановна, Эппингер Наталья Валерьевна, Кашина Лариса Анатольевна, Самбуров Валентин Федорович, Брагин Владислав Анатольевич, Торгашова Марина Георгиевна, Партасюк Олег Николаевич, Токарев Виктор Федотович, Хайсарова Вера Ивановна.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 03.07.2007 (резолютивная часть от 26.06.2007) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2007 (резолютивная часть от 11.09.2007) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Терминал" просит обжалуемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на неприменение судами подлежащего применению п. 4 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также на то, что судами не дана надлежащая оценка представленным в материалы дела доказательствам. По мнению заявителя, в материалы дела представлены все документы, необходимые для установления права собственности участников инвестиционной деятельности на не завершенный строительством объект, в том числе документ, свидетельствующий об объеме прав закрытого акционерного общества "Южуралстрой и К" (далее - общество "Южуралстрой и К"), являющегося продавцом по договору купли-продажи от 31.01.2005. Как считает общество "Терминал", действующим законодательством (ст. 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") за участниками инвестиционной деятельности (в том числе за участниками договора о совместной деятельности) признается право собственности на результаты капитальных вложений.

В отзыве на кассационную жалобу Управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области возражает против изложенных в ней доводов, считает их необоснованными, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, обществом "Южуралстрой и К" и обществом "СК "Главстрой" 01.03.2000 подписан договор N 30/1 о совместной деятельности, согласно которому участники договора обязались путем объединения усилий совместно участвовать в строительстве жилых домов с целью своевременного ввода в эксплуатацию, в том числе жилого дома N 2, расположенного в 31-м микрорайоне г. Челябинска (т. 1, л.д. 15,16).

Согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на 01.01.2002 задолженность общества "СК "Главстрой" перед обществом "Южуралстрой и К" по договору от 01.03.2000 о совместной деятельности составляла 1739286 руб. 47 коп. (т. 1, л.д. 17).

В счет погашения названной задолженности общество "СК "Главстрой" в письме от 15.02.2002 сообщило обществу "Южуралстрой и К" о передаче ему в распоряжение квартир N 41, 57, 76, 80, 81, 82, 112, 116, 117, 118, 120 общей площадью 1037,19 кв.м, расположенных в жилом доме N 2 в 31-м микрорайоне г. Челябинска (т. 1, л.д. 58).

Обществом "Южуралстрой и К" в ходе процедуры конкурсного производства с обществом "Терминал" 31.01.2005 подписан договор купли-продажи 0,1213 доли, эквивалентной 1037,19 кв.м, во вновь строящемся объекте общей площадью 8553,77 кв.м по адресу: г. Челябинск, Калининский район, микрорайон N 31, строительный N 2, квартиры N 41, 57, 76, 90, 82, 112, 117, 118, 120 (т. 1, л.д. 18, 19)

В качестве правоустанавливающих документов к договору купли-продажи обществом "Южуралстрой и К" представлено: постановление главы г. Челябинска от 21.09.1999 N 1237-п, договор УЗ N 00389-К-99 аренды земли и инфраструктуры, архитектурно-планировочное задание от 03.11.1999 N 9702 (п. 1.3 названного договора). Названное имущество передано по акту приема-передачи от 01.02.2005 (т. 1, л.д. 21).

В Единый государственный реестр юридических лиц 04.05.2006 внесена запись о ликвидации общества "Южуралстрой и К" (т. 1, л.д. 74).

В связи с ликвидацией одной из сторон договора купли-продажи от 31.01.2005 регистрирующим органом 13.02.2007 отказано обществу "Терминал" в государственной регистрации права собственности на долю в праве на названное недвижимое имущество.

Общество "Терминал", считая, что право собственности общества "Южуралстрой и К" на спорное имущество возникло на основании ст. 549-556, 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующим иском.

В силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат только собственнику имущества.

На основании ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 2 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае совершения сделки с незавершенным строительством объектом продавцу необходимо предварительно произвести государственную регистрацию своего права на данный объект.

Из п. 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 1 ст. 6, п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при ликвидации отчуждателя недвижимого имущества до подачи заявления в регистрирующий орган, приобретатель вправе обратиться с иском к регистрирующему органу о государственной регистрации перехода права собственности. При этом суду необходимо установить факт наличия у отчуждателя права собственности на недвижимое имущество, а также исследовать соответствие сделки требованиям закона.

Как установлено судами, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не внесена запись о государственной регистрации права собственности продавца по договору купли-продажи от 31.05.2005 - общества "Южуралстрой и К" на спорное имущество.

Согласно постановлению главы г. Челябинска от 21.09.1999 обществу "Южуралстрой и К" предоставлен в краткосрочную аренду (сроком на два года) земельный участок площадью 0,3713 га для проектирования и строительства жилого дома (строительный N 2) в микрорайоне N 31 Калининского района г. Челябинска (т. 1, л.д. 9).

На основании данного постановления администрацией г. Челябинска (арендодатель) и обществом "Южуралстрой и К" (арендатор) подписан договор УЗ N 00389-К-99 аренды согласованного земельного участка площадью 3713 кв.м и доли муниципальной инфраструктуры без выдела в натуре (т. 1, л.д. 10-14).

Как указано судом первой инстанции, письмо общества "СК "Главстрой" от 15.02.2002 также не может служить правоустанавливающим документом, поскольку в материалы дела не представлены доказательства наличия полномочий общества "СК "Главстрой" на распоряжение названными объектами, кроме того, из содержания письма следует, что квартиры переданы обществу "Южуралстрой и К" в распоряжение, а не в собственность (т. 1, л.д. 58).

С учетом изложенного судами сделан правомерный вывод о том, что данные документы не свидетельствуют о передаче обществу "Южуралстрой и К" и возникновении у него права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку предметом указанных документов является земельный участок, выделенный для проектирования и строительства, а не объект незавершенного строительства. Таким образом, истцом не представлено доказательств, подтверждающих наличие оснований для признания и осуществления государственной регистрации права собственности общества "Южуралстрой и К" на названные квартиры.

Поскольку общество "Южуралстрой и К" как продавец по договору купли-продажи от 31.01.2005 распорядилось имуществом, не имея на это законных оснований, в отсутствие зарегистрированного за собой права собственности на отчуждаемый объект недвижимости, оснований для осуществления государственной регистрации перехода права собственности к обществу "Терминал" на основании данного договора купли-продажи и удовлетворения исковых требований не имеется.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения апелляционного суда, им дана надлежащая правовая оценка, иных доводов в кассационной жалобе не содержится.

Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.07.2007 (резолютивная часть от 26.06.2007) по делу N А76-3437/2007 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2007 (резолютивная часть от 11.09.2007) по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Терминал" - без удовлетворения.