Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 декабря 2007 г. N Ф09-10464/07-С6 Дело о взыскании неустойки за неосвобождение помещения в установленный в претензии срок передано на новое рассмотрение, поскольку судом не установлено, предусмотрено ли договором аренды право комитета на односторонний отказ от договора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 20 декабря 2007 г. N Ф09-10464/07-С6

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 апреля 2008 г. N 4647/08 отказано в передаче настоящего постановления в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торгвест" (далее - общество "Торгвест") на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 01.11.2006 по делу N А47-6385/06 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2007 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

Комитет по управлению имуществом г. Оренбурга (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к обществу "Торгвест" о взыскании 3217520 руб., из них 394447 руб. - задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 22.03.2005 N 2-529б-6721 за период с 01.03.2005 по 15.04.2006, 6198 руб. - пени за период с 16.04.2005 по 17.09.2006, 146918 руб. - арендная плата за фактическое пользование помещением в период с 16.04.2006 по 17.09.2006, 2627128 руб. - неустойка за неосвобождение помещения в установленный в претензии срок за период с 19.04.2006 по 17.09.2006, и выселении ответчика из занимаемого помещения (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 01.11.2006 исковые требования удовлетворены, общество "Торгвест" выселено из занимаемого нежилого помещения, в пользу комитета взыскано 847563 руб., из них 394447 руб. - основной долг, 6198 руб. - пени, 146918 руб. - арендная плата за фактическое пользование помещением, 300000 руб. - неустойка.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2007 решение суда изменено в части взыскания с общества "Торгвест" суммы долга по договору аренды. С общества " Торгвест" взыскано в пользу комитета 798395 руб., из них 391459 руб. 50 коп. - арендная плата, 101489 руб. 50 коп. - плата за фактическое пользование помещением, 5446 руб. - пени, 300000 руб. - неустойка.

В кассационной жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Торгвест" просит изменить судебные акты в части взыскания неустойки за нарушение сроков освобождения помещения. По мнению заявителя, судом неверно определена дата расторжения договора аренды, поскольку договором не предусмотрена возможность одностороннего отказа от договора. Заявитель указывает на то, что датой расторжения следует считать 31.07.2006, согласованную обеими сторонами, в этот же день помещение было сдано по акту приема-передачи, в связи с чем не имелось оснований для взыскания неустойки за нарушение п. 5.5 договора аренды.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 22.03.2005 между комитетом (арендодатель), товариществом собственников жилья "Мир" (балансодержатель) и обществом "Торгвест" (арендатор) заключен договор аренды встроенного помещения нежилого помещения общей площадью 223,9 кв.м, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Томилинская/Самолетная, 215/5.

Срок действия договора установлен с 01.11.2004 по 31.10.2009. Договор был зарегистрирован 08.09.2005 под номером 56-56-01/093/2005-341.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы за период с 01.03.2005 по 15.04.2006, в связи с чем комитет уведомил арендатора претензией от 30.03.2006 N 1212/1-28 об отказе от договора аренды, послужило основанием для обращения комитета в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку оплаты, а также неустойки за неосвобождение помещения в установленный в претензии срок и выселении ответчика из занимаемого помещения.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с п. 3.3.9 договора арендатор ежемесячно до 15-го числа текущего месяца, в соответствии с прилагаемым к договору расчетом арендной платы, обязан вносить в кассу арендодателя или перечислять на его расчетный счет арендную плату за пользование объектом.

Пунктом 5.2.1 договора предусмотрено, что в случае неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные договором, с арендатора взимается пени за каждый день просрочки в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы месячной арендной платы.

Согласно п. 5.5 договора в случае нарушения арендатором сроков освобождения объекта в связи с окончанием или расторжением договора аренды, предусмотренных настоящим договором или распоряжением арендодателя, арендатор уплачивает штраф в размере пяти процентов от годовой суммы арендной платы за каждый просроченный день, в соответствии с уведомлением.

В силу ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Таким образом, суд пришел к выводу, что исковые требования в части взыскания основного долга, пени и неустойки подлежат удовлетворению. При этом, руководствуясь ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд уменьшил размер неустойки, поскольку она явно несоразмерна последствиям нарушенного обязательства.

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Суд пришел к выводу о том, что договор аренды расторгнут истцом в одностороннем порядке с 15.04.2006 уведомлением от 30.03.2006, которым был предоставлен срок для погашения задолженности, и поскольку ответчик в указанный срок помещение не возвратил, удовлетворил требования комитета о взыскании задолженности по арендной плате, пени, неустойки за неосвобождение помещения в установленный в претензии срок и выселении ответчика из занимаемого помещения.

Изменяя решение суда, суд апелляционной инстанции правомерно указал на то, что помещение было сдано по акту приема-передачи 31.07.2006, в связи с этим в пользу комитета подлежит взысканию плата за пользование нежилым помещением за период с 16.04.2006 по 31.07.2006, пени должны быть начислены за период с 19.04.2005 по 30.07.2006. Помимо этого, судом апелляционной инстанции уменьшен основной долг по арендной плате, поскольку судом первой инстанции расчет был произведен неверно.

Указанные выводы суда апелляционной инстанции являются правильными.

Вместе с тем судами сделан вывод о расторжении комитетом договора с 15.04.2006 и наличия оснований для взыскания договорной неустойки за нарушение срока освобождения помещения.

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 названного кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, другими законами или договором. Пунктом 3 указанной статьи предусмотрена возможность одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

Общество "Торгвест" полагает, что поскольку условиями договора не предусмотрен односторонний отказ от договора, то датой расторжения договора следует считать дату сдачи помещения, а именно 31.07.2006.

В соответствии с п. 6.2 договора аренды от 22.03.2005 договор может быть расторгнут по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон по решению арбитражного суда, в том числе в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы (п. 6.3.2 договора).

Оценка названным условиям договора аренды судами не дана, не установлено, предусмотрено ли договором аренды право комитета на односторонний отказ от договора. Указанное обстоятельство имеет существенное значение для решения вопроса о взыскании неустойки за нарушение срока освобождения помещения.

При таких обстоятельствах принятые по делу судебные акты в указанной части нельзя признать законными и обоснованными. Судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки, установить все существенные для правильного рассмотрения данного дела обстоятельства и разрешить спор в соответствии с действующим законодательством.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 01.11.2006 по делу N А47-6385/06 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2007 по тому же делу в части взыскания неустойки в сумме 300000 руб. отменить.

Дело в указанной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области.