Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 16 марта 2004 г. N Ф09-600/04ГК Суд признал договор аренды нежилого помещения недействительным, поскольку ответчик не является собственником помещения и не может сдавать спорное имущество в аренду (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 16 марта 2004 г. N Ф09-600/04ГК

Федеральный арбитражный суд Уральского округа по проверке в кассационной инстанции законности решений и постановлений арбитражных судов субъектов Российской Федерации, принятых ими в первой и апелляционной инстанциях, в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Заместителя Прокурора Свердловской области на решение от 23.12.03 г. Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-30433/03 по иску Прокурора Свердловской области к ГУ Управление федеральной почтовой связи Свердловской области Минсвязи РФ, Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом, третье лицо - РЭМП Ленинского района г. Екатеринбурга, о признании недействительным договора аренды.

В судебном заседании приняли участие представители:

Прокуратуры Свердловской области - Маслова О.А., начальник отдела по обеспечению участия прокурора в арбитражном процессе, удостоверение N 72762;

ГУ Управление федеральной почтовой связи Свердловской области - Казанцева Г.А, ведущий юрисконсульт, доверенность от 12.01.04 г. N 480.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, их представители в заседание не явились.

Права и обязанности разъяснены, отводов составу суда и ходатайств не заявлено.

Заместитель Прокурора Свердловской области обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ГУ Управление федеральной почтовой связи Свердловской области Минсвязи РФ, Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом (далее - ЕКУГИ), третье лицо - РЭМП Ленинского района г. Екатеринбурга, о признании на основании ст.ст. 168, 608 ГК РФ недействительным (ничтожным) договора от 05.01.97 г. N 41260001 (с учетом изменений N 40281332) аренды нежилого помещения общей площадью 362,1 кв.м, находящегося по адресу: г. Екатеринбург, Сурикова, 28.

Решением от 23.12.03 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной инстанции решение не пересматривалось.

Заместитель Прокурора Свердловской области с решением не согласен, просит отменить, исковые требования удовлетворить.

Оспаривая судебный акт, заявитель указывает на нарушение судом ст.ст. 12, 209, 608 ГК РФ, ссылается на то, что спорное нежилое помещение является федеральной собственностью в силу прямого указания закона, в связи с чем факт регистрации в муниципальной собственности на спорное нежилое помещение не должен принимать судом во внимание. По мнению заявителя, договор от 05.01.97 г. N 41260001 аренды нежилого помещения является недействительным (ничтожным).

Проверив законность судебного акта в порядке ст.ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции считает, что решение подлежит отмене, а заявленные требования - удовлетворению, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между ЕКУГИ (арендодатель) и Екатеринбургским почтамтом УФПС (арендатор) заключен договор от 05.01.97 г. N 41260001 (с учетом изменений N 40281332) аренды нежилого помещения общей площадью 362,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Сурикова, 28, для использования в качестве почтового отделения N 144 (с учетом изменений и дополнений, внесенных в договор).

Обращаясь в арбитражный суд с заявлением о признании названного договора недействительным (ничтожным) на основании ст. 168 ГК РФ, Заместитель Прокурора Свердловской области ссылался на несоответствие заключенного договора ст. 608 ГК РФ.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что ЕКУГИ является надлежащим арендодателем по спорному договору от 05.01.97 г., поскольку право муниципальной собственности на спорное нежилое помещение зарегистрировано в установленном законом порядке и никем не оспорено.

Данный вывод суда нельзя признать обоснованным исходя из следующего.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Из материалов дела усматривается, что решением исполкома Свердловского городского совета депутатов трудящихся от 24.11.71 г. N 524-б Тресту "Уралсантехмонтаж" для жилищного строительства отведен земельный участок. При этом на Трест возложена обязанность предусмотреть размещение диетической столовой и отделения связи.

Согласно справке БТИ от 21.05.03 г. N 22-35-401д в книге регистрации принятых в 1974 году объектов имеется запись о приемке Государственной комиссией по акту от 07.08.74 г. N 71 в эксплуатацию пятиэтажного жилого дома с почтой, расположенного по ул. Сурикова, 28, то есть с момента постройки (ввода в эксплуатацию) и до настоящего времени в нежилом помещении, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Сурикова, 28, располагается почтовое отделение N 144, которое непрерывно владело спорным помещением и использовало его по целевому назначению.

В соответствии с постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.91 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" все объекты государственной собственности до их передачи в собственность соответствующих субъектов являлись федеральной собственностью. Исключительно к федеральной собственности как объекты, необходимые для обеспечения функционирования федеральных органов власти и управления и решения общероссийских задач, относятся: имущество вооруженных сил, железнодорожных, пограничных и внутренних войск, органов безопасности, органов внутренних дел РФ и других учреждений, финансирование которых осуществляется из республиканского бюджета Российской Федерации, а также расположенных на территории Российской Федерации учреждений, финансировавшихся из государственного бюджета СССР (пункт 2 раздела 2 приложения N 1 к постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91 N 3020-1).

Таким образом, нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Сурикова, 28, относится к федеральной собственности как имущество учреждения федеральной почтовой связи, финансирование которого осуществляется из бюджета Российской Федерации. Поэтому ЕКУГИ, не являющийся собственником или лицом, управомоченным законом или собственником, не может сдавать спорное имущество в аренду.

При таких обстоятельствах спорный договор аренды является недействительным (ничтожным) на основании ст.ст. 168, 608 ГК РФ в связи с отсутствием у ЕКУГИ права сдавать в аренду спорное нежилое помещение.

Вывод Арбитражного суда Свердловской области о наличии зарегистрированного права муниципальной собственности на спорное нежилое помещение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которое, по его мнению, должно быть принято во внимание при разрешении данного спора, является ошибочным.

Согласно ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Зарегистрированное право или сделка могут быть оспорены в суде. Применительно к праву это означает, что оспариванию подлежит само субъективное право, возникшее из договора, закона, административного акта и т.п., а не сама по себе запись о регистрации

Спорное нежилое помещение относится к федеральной собственности в силу Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.91 N 3020-1 как имущество учреждения федеральной почтовой связи, финансирование которого осуществляется из бюджета Российской Федерации.

Отсюда следует, что при разрешении спора о признании договора аренды недействительным (ничтожным) факт государственной регистрации права на недвижимость не является препятствием для оспаривания в суде материального права.

Учитывая изложенное, решение Арбитражного суда Свердловской области подлежит отмене как принятое с нарушением норм материального права (ч. 2 ст. 288 АПК РФ), заявление Заместителя Прокурора Свердловской области о признании недействительным (ничтожным) договора от 05.01.97 г. N 41260001 (с учетом изменений N 40281332) аренды нежилого помещения, находящегося по адресу: г. Екатеринбург, ул. Сурикова, 28, - удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение от 23.12.03 г. Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-30433/03 отменить. Исковые требования удовлетворить.

Признать договор аренды нежилого помещения от 05.01.97 г. N 41260001 (с учетом изменений N 40281332), расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Сурикова, 28, общей площадью 362,1 кв.м, недействительным (ничтожным).