Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 16 марта 2004 г. N Ф09-599/04ГК Суд признал договор аренды нежилого помещения недействительным, поскольку ответчик не является собственником помещения и не может сдавать спорное имущество в аренду (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 16 марта 2004 г. N Ф09-599/04ГК

Федеральный арбитражный суд Уральского округа по проверке в кассационной инстанции законности решений и постановлений арбитражных судов субъектов Российской Федерации, принятых ими в первой и апелляционной инстанциях, в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Заместителя Прокурора Свердловской области на постановление апелляционной инстанции от 22.12.03 г. Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-16009/03 по иску Заместителя Прокурора Свердловской области к ГУ Управление федеральной почтовой связи Свердловской области Минсвязи РФ, Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом, третье лицо - НГЧ-4 "Дистанция гражданских сооружений станции Свердловск - Пассажирская", о признании недействительным договора аренды.

В судебном заседании приняли участие представители:

Прокуратуры Свердловской области - Маслова О.А., начальник отдела по обеспечению участия прокурора в арбитражном процессе, удостоверение N 72762;

ГУ Управление федеральной почтовой связи Свердловской области - Казанцева Г.А., ведущий юрисконсульт, доверенность от 12.01.04 г. N 480.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, их представители в заседание не явились.

Права и обязанности разъяснены, отводов составу суда и ходатайств не заявлено.

Заместитель Прокурора Свердловской области обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ГУ Управление федеральной почтовой связи Свердловской области Минсвязи РФ, Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом (далее - ЕКУГИ), третье лицо - НГЧ-4 "Дистанция гражданских сооружений станции Свердловск - Пассажирская", о признании на основании ст.ст. 168, 608 ГК РФ недействительным (ничтожным) договора от 04.01.97 г. N 20790014 аренды нежилого помещения общей площадью 114,2 кв.м, находящегося по адресу: г. Екатеринбург, ул. Стрелочников, 33/1.

Решением от 13.10.03 г. исковые требования удовлетворены, договор от 04.01.97 г. N 20790014 аренды нежилого помещения общей площадью 114,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Стрелочников 33/1, признан недействительным (ничтожным).

Постановлением апелляционной инстанции от 22.12.03 г. решение отменено. В удовлетворении исковых требований отказано.

Заместитель Прокурора Свердловской области с постановлением апелляционной инстанции не согласен, просит его отменить, решение оставить в силе.

Оспаривая судебный акт, заявитель указывает на нарушение судом апелляционной инстанции ст.ст. 12, 168, 209, 608 ГК РФ, ссылается на то, что спорное нежилое помещение является федеральной собственностью в силу прямого указания закона, в связи с чем факт регистрации права муниципальной собственности на спорное нежилое помещение не должен приниматься судом во внимание. По мнению заявителя, договор от 04.01.97 г. N 20790014 аренды нежилого помещения является недействительным (ничтожным).

Проверив законность судебных актов в порядке ст.ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции считает, что постановление апелляционной инстанции подлежит отмене, а решение - оставлению в силе по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между ЕКУГИ (арендодатель) и Екатеринбургским почтамтом УФПС (арендатор) заключен договор от 04.01.97 г. N 20790014 аренды нежилого помещения общей площадью 114,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Стрелочников, 33/1, для использования в качестве почтового отделения N 107 (с учетом изменений и дополнений, внесенных в договор).

Обращаясь в арбитражный суд с иском о признании названного договора недействительным (ничтожным) на основании ст. 168 ГК РФ, Заместитель Прокурора Свердловской области ссылался на несоответствие заключенного договора ст. 608 ГК РФ.

Суд первой инстанции, удовлетворяя иск, исходил из того, что спорное нежилое помещение относится к федеральной собственности как имущество предприятия связи, поэтому ЕКУГИ, не являясь собственником или лицом, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду, не может выступать в качестве арендодателя по договору от 04.01.97 г. N 20790014.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение и отказывая в удовлетворении исковых требований, указал, что ЕКУГИ является надлежащим арендодателем по договору от 04.01.97 г. N 20790014, поскольку право муниципальной собственности на спорное нежилое помещение зарегистрировано в установленном законом порядке и никем не оспорено.

Данные выводы суда апелляционной инстанции нельзя признать обоснованными исходя из следующего.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что спорное помещение изначально было предназначено для размещения почтового отделения (Решение Исполкома Свердловского городского Совета депутатов трудящихся от 22.06.1966 г. N 304-е, Решение исполкома Железнодорожного районного Совета депутатов трудящихся от 25.02.91 г. N 83) и до настоящего времени в нежилом помещении по адресу: г. Екатеринбург, ул. Стрелочников, 33/1 располагается почтовое отделение N 107, которое непрерывно владело спорным помещением и использовало его по целевому назначению.

Нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Стрелочников, 33/1, относится к федеральной собственности как имущество учреждения федеральной почтовой связи, финансирование которого осуществляется из бюджета Российской Федерации (пункт 2 раздела 2 приложения N 1 к постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность"). Поэтому ЕКУГИ, не являющийся собственником или лицом, управомоченным законом или собственником, не может сдавать спорное имущество в аренду.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды от 04.01.97 г. N 20790014 является недействительным (ничтожным) на основании ст.ст. 168, 608 ГК РФ в связи с отсутствием у ЕКУГИ права сдавать в аренду спорное нежилое помещение, следует признать обоснованным.

Вывод суда апелляционной инстанции о наличии зарегистрированного права муниципальной собственности на спорное нежилое помещение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которое, по его мнению, не может быть не принято во внимание при разрешении данного спора, является ошибочным

Согласно ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Зарегистрированное право или сделка могут быть оспорены в суде. Применительно к праву это означает, что оспариванию подлежит само субъективное право, возникшее из договора, закона, административного акта и т.п., а не сама по себе запись о регистрации.

Спорное нежилое помещение относится к федеральной собственности в силу Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.91 N 3020-1 как имущество учреждения федеральной почтовой связи, финансирование которого осуществляется из бюджета Российской Федерации.

Отсюда следует, что при разрешении спора о признании договора аренды недействительным (ничтожным) факт государственной регистрации права на недвижимость не является препятствием для оспаривания в суде материального права.

При таких обстоятельствах постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Свердловской области подлежит отмене, решение - оставлению в силе.

Руководствуясь ст.ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Постановление апелляционной инстанции от 22.12.03 г. Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-16009/03 отменить.

Решение от 25.09.03 г. оставить в силе.