Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28 февраля 2008 г. N Ф09-901/08-С6 Требование о взыскании задолженности по арендной плате нежилого помещения не удовлетворено, поскольку изменения в договор аренды в установленном законом порядке не производились, оснований для применения повышенного размера арендной платы, установленного предпринимателем, не имеется (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 28 февраля 2008 г. N Ф09-901/08-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Расторопова Николая Ивановича (далее - предприниматель Расторопов Н.И.) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2007 (резолютивная часть от 28.11.2007) по делу N А76-6588/2007 Арбитражного суда Челябинской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.

В судебном заседании приняли участие:

предприниматель Расторопов Н.И. (паспорт серии 75 03 N 195267 выдан ОВД г. Чебаркуля Челябинской области 17.01.2003);

представитель предпринимателя Расторопова Н.И. - Чеховских В.Б. (доверенность от 09.11.2007).

Предприниматель Расторопов Н.И. обратился в Арбитражный суд Челябинской области к индивидуальному предпринимателю Гавловской Тамаре Ивановне (далее - предприниматель Гавловская Т.И.) с иском о взыскании 32661 руб. задолженности по арендной плате, 4899 руб. пени. Исковые требования основаны на ст. 309, 310, 330, 614, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 24.09.2007 (резолютивная часть от 24.09.2007) исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя Гавловской Т.И. взысканы в пользу предпринимателя Расторопова Н.И. 32661 руб. задолженности по арендной плате, 1469 руб. 70 коп. пени. В остальной части иска отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2007 (резолютивная часть от 28.11.2007) решение суда отменено. В удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, предприниматель Расторопов Н.И. просит отменить постановление суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции положений ст. 209, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, Положения о порядке предоставления в аренду муниципального имущества Чебаркульского городского округа, утвержденного решением Собрания депутатов Чебаркульского городского округа от 05.09.2006 N 260 (далее - Положение). Заявитель указывает на то, что указанное Положение должно применяться только в отношении муниципального имущества. По мнению заявителя, он как собственник имущества вправе самостоятельно определять размер арендной платы, исходя из рыночной стоимости, сложившейся на территории г. Чебаркуля, в одностороннем порядке при условии письменного уведомления арендатора.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 01.01.2004 между муниципальным образованием "Город Чебаркуль" в лице Управления муниципальной собственностью г. Чебаркуля (арендодатель) и предпринимателем Гавловской Т.И. (арендатор) заключен договор аренды N 36, в соответствии с условиями которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 85,9 кв.м, расположенное по адресу: г. Чебаркуль, ул. Ленина, д. 37, а арендатор обязался вносить арендную плату в размере и сроки, установленные договором. Срок действия договора определен с 01.01.2004 по 31.12.2008.

Дополнительным соглашением от 01.01.2006 к договору аренды N 36 стороны изменили площадь арендуемого нежилого помещения, увеличив ее до 90,5 кв.м, и установили размер арендной платы 10 679 руб. в месяц.

Дополнительным соглашением от 01.04.2006 к названному договору стороны вновь изменили площадь арендуемого нежилого помещения, уменьшив ее до 78,8 кв.м, и установили размер арендной платы 7880 руб. в месяц. Кроме того, стороны договора предусмотрели корректировку арендной платы не более одного раза в год в соответствии с порядком сдачи в аренду и определения величины арендной платы за пользование муниципальным имуществом (п. 2.4 дополнительного соглашения).

Договор аренды от 01.01.2004 N 36 с учетом дополнительных соглашений прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

В результате проведенных торгов предприниматель Расторопов Н.И. приобрел у муниципального образования "Чебаркульский городской округ" спорное нежилое помещение в собственность по договору купли-продажи от 22,05.2006 для предпринимательских целей.

В п. 1.3 договора купли-продажи от 22.05.2006 отражено, что встроенное нежилое помещение N 71 общей площадью 101,4 кв.м, расположенное по адресу: г. Чебаркуль, ул. Ленина, д. 37, передано во временное владение и пользование по договору аренды от 01.01.2004 N 36 предпринимателю Гавловской Т.И. сроком до 31.03.2008.

Переход права собственности продавца к покупателю на нежилое помещение зарегистрирован в установленном законом порядке.

Предприниматель Расторопов Н.И. 21.11.2006 направил в адрес предпринимателя Гавловской Т.И. проект соглашения от 21.11.2006 об изменении условий договора аренды N 36, в котором п. 2.3 договора аренды изложен в редакции с учетом изменения размера арендных платежей - 43 340 руб. в месяц с 01.01.2007.

Письмами от 21.11.2006, 12.01.2007 предприниматель Расторопов Н.И. уведомлял арендатора об изменении размера арендной платы, который с 01.01.2007 составляет 43340 руб. в месяц.

Поскольку предприниматель Гавловская Т.И. не согласилась с предложением арендодателя об изменении размера арендной платы, внесла арендную плату за январь 2007г. в сумме 10679 руб., предусмотренной договором аренды N 36, предприниматель Расторопов Н.И. обратился с соответствующим иском в арбитражный суд.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что базовая ставка арендной платы не изменялась более одного раза в год, изменялась площадь, в связи с этим менялся месячный размер арендной платы. Поскольку порядок корректировки арендной платы, установленный п. 2.4 дополнительного соглашения от 01.04.2006, арендодателем не нарушался, требования истца нормативно обоснованны и подтверждены материалами дела, иск в части долга по арендной плате в сумме 32661 руб. подлежит удовлетворению. Расчет пени произведен истцом правильно и с учетом применения положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат взысканию пени в сумме 1469 руб. 70 коп.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции указал на несоответствие выводов суда первой инстанции закону и установленным по делу обстоятельствам.

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Условиями договора аренды N 36 в редакции дополнительного соглашения от 01.04.2006 предусмотрено, что арендная плата подлежит корректировке не более одного раза в год в соответствии с порядком сдачи в аренду и определения величины арендной платы за пользование муниципальным имуществом (п. 2.4 договора аренды).

Согласно п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Следовательно, условия договора аренды, касающиеся определения размера арендной платы (п. 2.1, 2.4 договора аренды), являются обязательными для нового собственника имущества, к которому перешли права и обязанности арендодателя.

Изменение договора возможно в порядке, установленном ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку изменения в договор аренды N 36 в установленном законом порядке не производились, оснований для применения размера арендной платы -550 руб. за 1 кв.м в месяц, установленного предпринимателем Растороповым Н.И., не имеется. Арендатором арендная плата вносилась в размере, установленном договором аренды N 36, следовательно, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Довод заявителя о том, что имущество выбыло из муниципальной собственности, и он как собственник имущества вправе в одностороннем порядке самостоятельно определять размер арендной платы, отклоняется, поскольку факт выбытия из муниципальной собственности нежилого помещения не изменяет условия договора. Наличие в договоре условия, предусматривающего установление размера арендной платы в соответствии с Порядком сдачи в аренду и определения величины арендной платы за пользование муниципальным имуществом не противоречит действующему законодательству, поэтому довод заявителя о том, что Положение в части определения ставок арендной платы применимо только к муниципальному имуществу, основан на ошибочном толковании закона.

При таких обстоятельствах постановление суда апелляционной инстанции является законным, оснований для его отмены и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2007 (резолютивная часть от 28.11.2007) по делу N А76-6588/2007 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Расторопова Николая Ивановича - без удовлетворения.