Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 12 марта 2008 г. N Ф09-1325/08-С6 Требование о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности заявителя на объект незавершенного строительства удовлетворено, поскольку представленный обществом на государственную регистрацию договор аренды земельного участка является возобновленным на неопределенный срок (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 12 марта 2008 г. N Ф09-1325/08-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Транзит-Экспресс" (далее -общество "Фирма "Транзит-Экспресс") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2007 по делу N А76-2052/2007 Арбитражного суда Челябинской области.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Фирма "Транзит-Экспресс" - Белоус Т.С. (доверенность от 29.11.2006);

Общество "Фирма "Транзит-Экспресс" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (далее - регистрационная служба) о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности заявителя на объект незавершенного строительства площадью 205,7 кв.м, расположенный по адресу: г. Копейск, ул. Онежская, д. 1, выраженного в сообщении от 17.07.2006 N 30/003/2006-445, об обязании регистрационной службы осуществить государственную регистрацию права собственности на указанный объект недвижимости.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 05.06.2007 (резолютивная часть от 21.05.2007) заявленные требования удовлетворены. Решение регистрационной службы в виде сообщения от 17.07.2006 N 30/003/2006-445 об отказе обществу "Фирма "Транзит-Экспресс" в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства площадью 205,7 кв.м, расположенный по адресу: г. Копейск, ул. Онежская, д. 1, признано недействительным как не соответствующее Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". На регистрационную службу возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для обжалования судебного акта суда первой инстанции.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2007 решение суда первой инстанции отменено. В удовлетворении заявленных требований отказано.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Фирма "Транзит-Экспресс" просит постановление апелляционного суда отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на нарушение апелляционным судом положений ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Как считает заявитель, договор аренды земельного участка от 15.04.2005 не расторгнут, срок действия договора продлен на неопределенный срок, расположение на данном земельном участке объекта недвижимости, возведенного арендатором, подтверждает факт владения и пользования им обществом "Фирма "Транзит-Экспресс", возражений арендодателя земельного участка в материалы дела не представлено. Кроме того, положениями Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не предусмотрена обязанность по предоставлению на государственную регистрацию права собственности на не завершенный строительством объект документов, подтверждающих факт пользования земельным участком, на котором расположен данный объект, а также подтверждающих отсутствие возражений арендодателя на продление срока договора аренды земельного участка.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждается, что на основании распоряжения главы г. Копейска от 04.02.2005 N 228-р "О предоставлении обществу "Фирма "Транзит-Экспресс" в аренду земельного участка из земель поселений для строительства жилого дома по адресу: г. Копейск, ул. Онежская, д. 1" 15.04.2005 между Управлением имуществом Копейского городского округа (арендодатель) и обществом "Фирма "Транзит-Экспресс" (арендатор) заключен договор N 356/191-05 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:30:05 01 001 0038, общей площадью 1920 кв.м, для использования в целях строительства жилого дома. Срок действия договора определен сторонами с 04.02.2005 по 04.01.2006 (л.д. 69-71).

Общество "Фирма "Транзит-Экспресс" 13.02.2006 обратилось в регистрационную службу с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства площадью 205,7 кв.м, расположенный по адресу: г. Копейск, ул. Онежская, д. 1 (л.д. 66), к которому были приложены следующие документы: распоряжение главы г. Копейска от 04.02.2005 N 228-р, договор аренды земельного участка от 15.04.2005 N 356/190-05, выписка из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности от 10.02.2006 N 75:401/2006-158.

Регистрационной службой государственная регистрация права собственности общества "Фирма "Транзит-Экспресс" на указанный объект недвижимости была приостановлена со ссылкой на истечение срока действия договора аренды земельного участка от 15.04.2005. В уведомлениях от 21.03.2006 N 30-336, 07.04.2006 N 30-513 регистрационная служба известила общество "Фирма "Транзит-Экспресс" о приостановлении государственной регистрации и указала на необходимость представить в регистрирующий орган новый договор аренды земельного участка в связи с тем, что согласно п. 4 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком, на котором данный объект располагается.

Поскольку обществом "Фирма "Транзит-Экспресс" необходимые документы предоставлены не были, регистрационная служба 17.07.2006 отказала обществу "Фирма "Транзит-Экспресс" в государственной регистрации права собственности на спорный не завершенный строительством объект на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Указанный отказ регистрационной службы в государственной регистрации права собственности послужил основанием для обращения общества "Фирма "Транзит-Экспресс" с соответствующим заявлением в суд. При этом общество "Фирма "Транзит-Экспресс" сослалось на то, что продолжает пользоваться названным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в обоснование своей позиции представило в материалы дела заявление, направленное им в Управление имуществом Копейского городского округа от 21.06.2005, о заключении договоров аренды земельных участков на новый срок и дополнительное соглашение к договору аренды от 15.04.2005.

В соответствии со ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемое решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

На основании п. 4 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что представленный обществом "Фирма "Транзит-Экспресс" на государственную регистрацию договор аренды земельного участка от 15.04.2005 является возобновленным на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку арендатор продолжает пользоваться данным земельным участком после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Следовательно, названный договор является документом, подтверждающим право пользования обществом "Фирма "Транзит-Экспресс" земельным участком под объектом незавершенного строительства.

Как правильно указал суд, данное обстоятельство подтверждается имеющимся в материалах дела дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка, представляющим расчет арендной платы за пользование земельным участком площадью 1920 кв.м за период с 01.02.2006 по 31.12.2006, произведенный Комитетом по управлению имуществом Копейского округа (л.д. 28).

Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции, пришел к выводу о том, что заявителем не представлено в регистрационную службу документов, свидетельствующих о том, что общество "Фирма "Транзит-Экспресс" продолжает пользоваться арендованным земельным участком (пролонгация договора аренды, возобновления действия договора, заключение нового договора аренды) и при этом отсутствуют возражения арендодателя, в связи с чем отказ регистрационной службы в государственной регистрации права собственности заявителя следует считать правомерным.

Вместе с тем апелляционным судом не принято во внимание следующее.

В соответствии с п. 3 ст. 3, п. 2 ст. 22, п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом отсутствие возражений со стороны арендодателя по поводу продолжения пользования арендатором арендованным имуществом по истечении срока аренды представляет собой молчаливо выраженное согласие арендодателя на продолжение пользования имуществом, в связи с чем вывод апелляционного суда о непредоставлении обществом "Фирма "Транзит-Экспресс" в регистрирующий орган доказательств отсутствия возражений арендодателя на пользование арендатором названным земельным участком следует признать несостоятельным.

Кроме того, апелляционным судом необоснованно не принят в качестве доказательства, свидетельствующего о том, что общество "Фирма "Транзит-Экспресс" продолжает пользоваться названным земельным участком, расчет платы за аренду названного земельного участка, произведенный Комитетом по управлению имуществом Копейского округа за период с 01.02.2006 по 31.12.2006, поскольку данное дополнительное соглашение к договору аренды от 15.04.2005 свидетельствует о воле арендодателя на продление срока аренды в отношении спорного земельного участка.

Следует также указать, что государственный регистратор в связи с возникновением у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав общества "Фирма "Транзит-Экспресс" имел возможность запросить дополнительные сведения и (или) подтверждение подлинности документов или достоверности указанных в них сведений (п. 1 ст. 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). При этом в соответствии с п. 3 ст. 8 названного Закона органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления, организации (органы) по учету объектов недвижимого имущества, органы по учету государственного и муниципального имущества, другие организации, имеющие сведения, необходимые для государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, обязаны предоставлять такие сведения органам, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в установленные данным Законом сроки.

С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене как вынесенное с нарушением норм материального права, решение суда первой инстанции - оставлению без изменения.

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные обществом "Фирма "Транзит-Экспресс" на оплату государственной пошлины за подачу кассационной жалобы, подлежат взысканию с регистрационной службы в пользу заявителя.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2007 по делу N А76-2052/2007 Арбитражного суда Челябинской области отменить.

Решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.06.2007 (резолютивная часть от 21.05.2007) по этому же делу оставить в силе.

Поворот исполнения постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2007 произвести Арбитражному суду Челябинской области по предоставлении доказательств его исполнения.

Взыскать с Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Транзит-Экспресс" 1000 руб. судебных расходов по кассационной жалобе.