Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 12 марта 2008 г. N Ф09-1323/08-С6 Требование уполномоченного органа о расторжении договора аренды и выселении общества из нежилого помещения удовлетворено правомерно, поскольку арендатор нарушил условия договора и произвел перепланировку и переоборудование помещения без согласования с собственником (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 12 марта 2008 г. N Ф09-1323/08-С6

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25 марта 2009 г. N Ф09-1131/09-С6

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18 февраля 2009 г. N Ф09-493/09-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ярмарка" (далее - общество "Ярмарка") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2007 (резолютивная часть от 02.10.2007) по делу N А07-5473/07 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Ярмарка" - Валеева Л.Р. (доверенность от 10.01.2008 N 008);

комитета по управлению собственностью Министерства имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Кумертау (далее - комитет) - Быкова Т.С. (доверенность от 18.01.2008 N 37/51).

Комитет обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу "Ярмарка" о расторжении договора от 02.10.2006 N 132, выселении из помещения, расположенного по адресу: г. Кумертау, ул. Машиностроителей, 3.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.06.2007 (резолютивная часть от 04.06.2007) исковые требования удовлетворены. Договор аренды от 02.10.2006 N 132 о передаче в аренду без права выкупа объектов государственного нежилого фонда расторгнут, общество "Ярмарка" обязали освободить занимаемое помещение и передать его истцу по передаточному акту.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2007 (резолютивная часть от 14.08.2007) решение суда отменено, дело назначено к рассмотрению по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. К участию в деле в порядке, предусмотренном ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Башспирт" (далее - общество "Башспирт").

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2007 (резолютивная часть от 02.10.2007) исковые требования удовлетворены. Договор аренды от 02.10.2006 N 132 расторгнут, общество "Ярмарка" обязали освободить занимаемое помещение и передать его истцу по акту.

В кассационной жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Ярмарка" просит постановление суда апелляционной инстанции отменить и направить дела на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение судом ст. 8, 9, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 611, 612, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель указывает на то, что 07.08.2007 по договору купли-продажи доли в уставном капитале общества "Ярмарка" Габидуллин P.P. продал свою долю Сафиуллиной Г.И., о наличии спора о расторжении договора аренды и выселении новому единственному участнику общества "Ярмарка" бывший директор и учредитель общества "Ярмарка" не сообщил. Заявитель полагает, что постановление суда апелляционной инстанции было направлено ненадлежащему лицу. Общество "Ярмарка" ссылается на отсутствие в материалах дела доказательств нарушения со стороны арендатора условий договора аренды. По мнению заявителя, получив предварительное согласование арендодателя реконструкции части нежилого помещения, арендатор во исполнение условий договора об использовании арендуемого объекта по прямому назначению выполнил необходимый объем работ для открытия в арендуемом помещении магазина по торговле продуктами питания.

Как установлено судом и следует из материалов дела, нежилое помещение общей площадью 524,4 кв.м, расположенное по адресу: г. Кумертау, ул. Машиностроителей, 3, принадлежит обществу "Башспирт" на праве хозяйственного ведения (свидетельство о государственной регистрации права от 12.04.2001).

Между комитетом (арендодатель), обществом "Башспирт" (балансодержатель) и обществом "Ярмарка" (арендатор) 02.10.2006 заключен договор аренды N 132 о передаче в аренду без права выкупа объектов государственного нежилого фонда, в соответствии с условиями которого арендодатель совместно с балансодержателем на основании распоряжения комитета от 10.08.2006 N 136 передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект государственного нежилого фонда, расположенный по адресу: г. Кумертау, ул. Машиностроителей, 3, часть первого этажа 5-этажного жилого дома общей площадью 524,4 кв.м, из которых 145,1 кв.м - для оказания услуг общественного питания (кафе-бар), 379,3 кв.м - для торговли продуктами питания (л.д. 3-9).

По акту приема-передачи от 02.10.2006 нежилое помещение было передано арендатору в удовлетворительном состоянии (л.д. 11).

В результате обследования спорного нежилого помещения выявлено, что арендатором самовольно, без разрешительной документации произведена перепланировка и переустройство арендуемого нежилого помещения. По итогам обследования был составлен акт от 26.03.2007.

Ссылаясь на то, что общество "Ярмарка" самовольно, без согласования с собственником помещения, произвело перепланировку и переоборудование нежилого помещения, тем самым нарушив условия договора аренды, комитет обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что в материалах дела отсутствуют доказательства согласования с арендатором и балансодержателем работ по реконструкции объекта, требование о направлении арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок соблюдено.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства, и односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Пунктом 2.3.1 договора аренды N 132 предусмотрено, что арендатор обязуется использовать арендуемый объект исключительно по прямому назначению для оказания услуг общественного питания и торговли продуктами питания. Арендатор обязуется не производить на объекте без письменного разрешения балансодержателя прокладывания скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования. Неотделимые улучшения арендуемого объекта производятся арендатором только после согласования с арендодателем и балансодержателем (п. 2.3.5 договора аренды N 132).

В соответствии с п. 5.2 договора аренды N 132 он может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя в случае переоборудования и реконструкции объекта без согласования с арендодателем и балансодержателем.

В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как усматривается из материалов дела, комитет направил в адрес общества "Ярмарка" уведомление от 19.12.2006 N 37/1467, в котором указал на необходимость предоставления разрешения на проведение реконструкции нежилого помещения, оформленное в установленном порядке.

Поскольку указанное требование не было исполнено обществом "Ярмарка", комитет направил уведомление от 24.01.2007 N 37/67 о расторжении договора аренды N 132 в одностороннем порядке.

Судом апелляционной инстанции обоснованно указано на то, что лист предварительного согласования реконструкции объекта не может быть принят в качестве доказательства, подтверждающего разрешение комитетом и обществом "Башспирт" на выполнение работ по реконструкции, поскольку данный лист предварительного согласования подтверждает только возможность размещения объекта - продуктового магазина по указанному адресу - и не освобождает арендатора от обязанности получения разрешения на реконструкцию объекта в соответствии с условиями договора аренды.

С учетом изложенного довод заявителя о том, что, получив предварительное согласование арендодателя, арендатор во исполнение условий договора об использовании арендуемого объекта по прямому назначению выполнил необходимый объем работ для открытия в арендуемом помещении магазина по торговле продуктами питания, отклоняется.

Довод заявителя о направлении судебных актов ненадлежащему лицу отклоняется, поскольку в материалах дела имеются доказательства направления судебных актов по юридическому адресу общества "Ярмарка".

Поскольку судом апелляционной инстанции обстоятельства дела установлены полно и правильно, доказательствам дана надлежащая оценка в их совокупности в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нарушения либо неправильного применения норм материального или норм процессуального права не установлено, суд кассационной инстанции считает, что судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2007 (резолютивная часть от 02.10.2007) по делу N А07-5473/07 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ярмарка" - без удовлетворения.