Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18 апреля 2008 г. N Ф09-2468/08-С6 Суд отказал в признании недействительным зарегистрированного права собственности ответчика на нежилое помещение, поскольку требование заявлено обществом со ссылкой на ничтожность договора купли-продажи, послужившего основанием для внесения регистрационной записи о праве, при этом установлено, что производство по делу о признании ничтожным указанного договора прекращено в связи с ликвидацией предприятия как юридического лица (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 18 апреля 2008 г. N Ф09-2468/08-С6

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 августа 2008 г. N 8117/08 отказано в передаче настоящего постановления в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 2008 г. N 8117/08 отказано в передаче настоящего постановления в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора

См. дополнительную информацию к настоящему постановлению

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройТранс" (далее - общество "СтройТранс") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2008 (резолютивная часть от 11.02.2008) по делу N А07-26036/2005 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

В судебном заседании принял участие представитель общества "СтройТранс" - Гимранов Н.И., директор (протокол общего собрания от 22.11.2002 N 4).

Общество с ограниченной ответственностью "Агентство "Демиург" (далее - общество "Агентство "Демиург") надлежащим образом извещено о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.

В судебном заседании суда кассационной инстанции, назначенном на 16.04.2008, объявлен перерыв до 10 ч 40 мин 18.04.2008. В судебном заседании суда кассационной инстанции, назначенном на 18.04.2008, объявлен перерыв до 15 ч 30 мин 18.04.2008.

После перерывов в судебном заседании принял участие представитель общества "СтройТранс" - Гимранов Н.И., директор (протокол общего собрания от 22.11.2002 N 4).

Общество "Агентство "Демиург" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу "СтройТранс" об обязании в течение 2 недель после вступления решения суда в силу освободить занимаемые помещения, принадлежащие истцу, вывезти принадлежащее ответчику имущество и возложить исполнение решения на генерального директора общества "СтройТранс" Гимранова Н.И. на основании ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Общество "СтройТранс" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан со встречным иском о признании недействительным зарегистрированного права собственности общества "Агентство "Демиург" на нежилое помещение, литера А, комната N 1, площадью 1312 кв.м, расположенное в здании по адресу: г. Уфа, ул. Чебоксарская, д. 13 (с учетом принятых арбитражным судом уточнений требований по встречному иску в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.11.2007 (резолютивная часть от 15.11.2007) в удовлетворении исковых требований общества "Агентство "Демиург" отказано. Требования общества "СтройТранс" по встречному иску удовлетворены. Признано недействительным зарегистрированное право собственности общества "Агентство "Демиург" на нежилое помещение, литера А, комната N 1, площадью 1312 кв.м, расположенное в здании по адресу: г. Уфа, ул. Чебоксарская, д. 13.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2008 (резолютивная часть от 11.02.2008) решение суда первой инстанции изменено. В удовлетворении встречного иска общества "СтройТранс" отказано. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "СтройТранс" просит отменить постановление апелляционного суда в части отказа в удовлетворении требований по встречному иску, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права. Заявитель считает, что договор купли-продажи от 26.12.2001 заключен с нарушением п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой. Общество "СтройТранс" полагает, что ликвидация государственного унитарного предприятия "Трест "Нефтепроводмонтаж" (далее - предприятие "Нефтепроводмонтаж"), являющегося стороной указанных сделок, не препятствует рассмотрению иска о признании недействительным зарегистрированного права общества "Агентство "Демиург". Общество "СтройТранс" указывает, что с момента подписания договора купли-продажи от 21.12.2000 по настоящее время пользуется спорным нежилым помещением. Заявитель считает, что материалами дела подтвержден факт возникновения права собственности общества "СтройТранс" на спорное недвижимое имущество, а именно: договор купли-продажи от 21.12.2000, акт приема-передачи от 25.01.2001, что свидетельствует о его заинтересованности в признании недействительным зарегистрированного права собственности общества "Агентство "Демиург" на названный объект недвижимости.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждается, что по договору купли-продажи недвижимого имущества от 21.12.2000 общество "СтройТранс" приобрело у государственного унитарного предприятия "Нефтепроводмонтаж" нежилое помещение площадью 1350 кв.м, расположенное в здании по адресу: г. Уфа, ул. Чебоксарская, д. 13. Договор от 21.12.2000 не признан недействительным в установленном законом порядке, что подтверждается вступившими в законную силу судебными актами по делу N А07-2111/2002 (т. 1, л.д. 84-89).

Между государственным унитарным предприятием "Нефтепроводмонтаж" (продавец) и обществом "Агентство "Демиург" (покупатель) 26.12.2001 заключен договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 4100,2 кв.м, расположенного в здании по адресу: г. Уфа, ул. Чебоксарская, д. 13, состоящего из комплекса складских и вспомогательных помещений: литера А, площадью 3853,7 кв.м; бытовая площадью 219,6 кв.м, литера Е; здание мастеров площадью 26,9 кв.м, литера Ж. Помещения переданы покупателю по акту приема-передачи от 02.01.2002 (т. 1, л.д. 15-17).

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.02.2002 внесена запись о регистрации права собственности общества "Агентство "Демиург" на спорные помещения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 02-УФ N 264481 (т. 1, л.д. 31).

Поскольку помещения, переданные по договору купли-продажи от 21.12.2000 обществу "СтройТранс", входят в состав помещений, переданных по договору купли-продажи от 26.12.2001 обществу "Агентство "Демиург", последнее обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском об освобождении занимаемых ответчиком помещений на основании ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Общество "СтройТранс", обращаясь в Арбитражный суд Республики Башкортостан со встречным иском, сослалось на ничтожность договора купли-продажи от 26.12.2001, послужившего основанием для внесения регистрационной записи права собственности общества "Агентство "Демиург".

Отказывая в удовлетворении исковых требований общества "Агентства "Демиург", суды правомерно исходили из следующего.

Согласно ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Посредством негаторного иска может быть защищено право владеющего собственника от нарушений, связанных с использованием имущества, негаторный иск позволяет собственнику добиться защиты своего права в том случае, когда он не лишается владения.

Положения ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат применению к спорам между невладеющим собственником и владеющим несобственником.

Таким образом, как указано судами, посредством негаторного иска нельзя добиваться и выселения нарушителя из объекта недвижимости, принадлежащего истцу, так как иск о выселении является иском виндикационным и регулируется нормой ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В предмет доказывания по негаторному иску входят следующие обстоятельства: право собственности истца на индивидуально-определенную вещь, факт нахождения во владении истца на момент подачи иска и его рассмотрения, факт противоправного создания ответчиком препятствий в осуществлении истцом правомочий по пользованию и распоряжению имуществом. В случае недоказанности одного из перечисленных обстоятельств иск не подлежит удовлетворению.

Как установлено судами, истец не является владеющим собственником спорного помещения, данное обстоятельство истцом не оспорено, доказательств эксплуатации оспариваемых помещений истцом в порядке, предусмотренном ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного у судов не имелось оснований для удовлетворения исковых требований общества "Агентство "Демиург", заявленных на основании ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции удовлетворил требования по встречному иску общества "СтройТранс", руководствовался разъяснениями, данными в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение. Суд первой инстанции установил, что у государственного унитарного предприятия "Нефтепроводмонтаж" отсутствовало право распоряжения переданным обществу "СтройТранс" имуществом до момента государственной регистрации перехода права собственности, в связи с чем пришел к выводу о несоответствии договора купли-продажи недвижимости от 26.12.2001 положениям ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и признал недействительным зарегистрированное право собственности общества "Агентство "Демиург".

Изменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении требований по встречному иску, апелляционный суд исходил из следующего.

Требование об оспаривании зарегистрированного права собственности заявлено обществом "СтройТранс" со ссылкой на ничтожность договора купли-продажи, послужившего основанием для внесения регистрационной записи о праве.

Как установлено судом, постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2007 производство по делу N А07-14278/2002 по иску общества "СтройТранс" к государственному унитарному предприятию "Нефтепроводмонтаж", обществу "Агентство "Демиург" о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 26.12.2001 названного недвижимого имущества (третье лицо - Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан) прекращено в связи с ликвидацией как юридического лица государственного унитарного предприятия "Нефтепроводмонтаж" (т. 1, л.д. 71, 72). Поскольку изменения основания иска в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обществом "СтройТранс" не произведено, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что оспаривание договора от 26.12.2001 не может быть принято судом к рассмотрению.

Апелляционным судом также принято во внимание, что в случае оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество истец (общество "СтройТранс") должен доказать наличие своей заинтересованности, а также то, что право на недвижимое имущество, зарегистрированное за ответчиком (обществом "Агентство "Демиург") указанному лицу не принадлежит. Бремя доказывания отсутствия прав у ответчика лежит на истце. Между тем общество "Агентство "Демиург" является собственником спорного имущества, приобретенного по договору, не признанному в установленном законом порядке недействительным, доказательств наличия права собственности на спорное помещение у ответчика материалы дела не содержат.

При этом апелляционным судом правомерно отклонен довод общества "СтройТранс" о недействительности договора от 26.12.2001 ввиду заключения ранее договора с ответчиком и отсутствия факта передачи спорного имущества по договору от 26.12.2001 истцу, поскольку согласно разъяснениям, данным в п. 14 названного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8, передача имущества продавцом покупателю сама по себе не влечет недействильность договора о продаже этого имущества другому покупателю, заключенного продавцом до государственной регистрации перехода права собственности к первому покупателю. При этом, поскольку продавец своими действиями по исполнению договора второму покупателю создал фактическую невозможность передачи вещи первому покупателю, это может повлечь применение к продавцу мер договорной ответственности перед первым покупателем, право собственности второго покупателя, получившего имущество от продавца, подлежит государственной регистрации.

С учетом изложенного у апелляционного суда не имелось правовых оснований для удовлетворения требований по встречному иску общества "СтройТранс".

Ссылка заявителя на то, что материалами дела (договором купли-продажи от 21.12.2000, актом приема-передачи от 25.01.2001) подтвержден факт возникновения права собственности общества "СтройТранс" на спорное недвижимое имущество, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку право собственности на недвижимые вещи и переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) и возникают с момента такой регистрации (ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации). Покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества, которому продавец передал фактическое владение объектом недвижимости, до государственной регистрации перехода права собственности не является собственником этого имущества. Как установлено судами, в материалы дела не представлено доказательств государственной регистрации права собственности общества "СтройТранс" на спорное недвижимое имущество.

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения апелляционного суда, им дана надлежащая правовая оценка.

Обстоятельства дела исследованы апелляционным судом полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства, оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2008 (резолютивная часть от 11.02.2008) по делу N А07-26036/2005 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройТранс" - без удовлетворения.