Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14 апреля 2008 г. N Ф09-2374/08-С6 Отказывая в удовлетворении требования общества о признании недействительным распоряжения главы города о предоставлении третьему лицу земельного участка, суд обоснованно исходил из того, что оспариваемый акт не нарушает прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 14 апреля 2008 г. N Ф09-2374/08-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Южуралкожа" (далее - общество "Южуралкожа") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.09.2007 по делу N А76-8439/2007 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2008 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Южуралкожа" - Тимакова И.В. (доверенность от 14.12.2007);

общества с ограниченной ответственностью "Стройтэк" (далее - общество "Стройтэк") - Кузнецова Е.Е. (доверенность от 11.04.2008).

Общество "Южуралкожа" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к администрации г. Челябинска о признании недействительным распоряжения Главы города Челябинска от 29.03.2007 N 781 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Стройтэк" земельного участка из земель населенных пунктов в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора для эксплуатации нежилых зданий по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Кожзаводская, д. 96", распоряжений Главы города Челябинска от 22.02.2007 г. N 445, 446 "О продаже земельных участков из земель поселений (производственная зона) по ул. Кожзаводской, 96 в Калининском районе г. Челябинска обществу с ограниченной ответственностью "Стройтэк" (с учетом уточнений требований, сделанных в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 1, л.д. 129).

В соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - Комитет по управлению имуществом), Управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (далее - Управление регистрационной службы), общество "Стройтэк", общество с ограниченной ответственностью "Номиранта" (далее - общество "Номиранта"), индивидуальный предприниматель Григорьева Анастасия Васильевна.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 21.09.2007 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2008 решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Южуралкожа" просит решение и постановление судов отменить, заявленные требования удовлетворить, ссылаясь на нарушение судами положений ст. 223, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36, 69 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 2, 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 3 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве", положений ст. 129, 132 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве"), п. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявитель кассационной жалобы полагает, что на спорных земельных участках расположены принадлежащие ему на праве собственности объекты, указанные в приложении N 1 к плану приватизации общества "Южуралкожа", а факт подписания договора купли-продажи части данных объектов недвижимости с третьим лицом не влечет их отчуждения и выбытия из владения ввиду отсутствия государственной регистрации перехода права собственности. Общество "Южуралкожа" считает, что право аренды спорного земельного участка и находящиеся на данном земельном участке объекты недвижимости являются конкурсной массой должника, в связи с чем факт совершения (несовершения) конкурсным управляющим действий по инвентаризации и оценке имущества правового значения для данного спора не имеет. Кроме того, заявитель указывает на то, что при установлении границ земельного участка общества "Стройтэк", который находится внутри земельного участка, предоставленного в аренду обществу "Южуралкожа", не были учтены его права на пользование объектами недвижимости в границах спорных земельных участков, а землеустроительные работы были проведены без надлежащего извещения данного общества как смежного землепользователя.

Как установлено судами, 22.02.2007 Главой г. Челябинска было принято распоряжение N 445 (т. 2, л.д. 35) о продаже обществу "Стройтэк" земельного участка площадью 13415 кв.м с кадастровым номером 74:36:06 07 002:0017 по ул. Кожзаводской, 96 в г. Челябинске для эксплуатации нежилого здания (магазин, склад).

Распоряжением Главы г. Челябинска от 22.02.2007 N 446 "О продаже земельного участка из земель поселений (производственная зона) по ул. Кожзаводской, 96 в Калининском районе г. Челябинска обществу с ограниченной ответственностью "Стройтэк" (т. 2, л.д. 24) принято решение о продаже последнему земельного участка площадью 6724 кв.м с кадастровым номером 74:36:06 07 002:0016 по ул. Кожзаводской, 96 в г. Челябинске для эксплуатации нежилых зданий (главный корпус хромового производства, склад хромового производства, столовая).

Распоряжением Главы г. Челябинска от 29.03.2007 N 781 (т. 2, л.д. 7) принято решение о предоставлении обществу "Стройтэк" земельного участка из земель населенных пунктов площадью 4,6292 га с кадастровым номером 74:36:06 07 002:0019 в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора на двадцать лет для эксплуатации нежилых зданий (магазин, склад, часть не используется).

Общество "Южуралкожа", полагая, что указанные распоряжения Главы г. Челябинска приняты с нарушением положений п. 1 ст. 35, п. 7 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушают его права собственника объектов недвижимости и землепользователя, обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заявителем не доказано нарушение его прав оспариваемыми постановлениями. При этом суд исходил из того, что обществом "Южуралкожа" не представлено доказательств государственной регистрации права собственности на объекты, расположенные на спорном земельном участке. Отклоняя довод заявителя о нарушении его прав землепользователя, суд первой инстанции указал, что право общества "Южуралкожа" на пользование земельным участком сохраняется, поскольку оспариваемым постановлением от 29.03.2007 N 781 земельный участок предоставлен обществу "Стройтэк" со множественностью лиц на стороне арендатора. С учетом того, что в период рассмотрения спора общество "Южуралкожа" признано банкротом, суд также пришел к выводу об отсутствии у конкурсного управляющего в силу положений ст. 129 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" полномочий на оспаривание распоряжений органа местного самоуправления.

Суд апелляционной инстанции, оставляя решение без изменения, также пришел к выводу о том, что оспариваемые распоряжения не нарушают прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем отсутствие доказательств соблюдения администрацией г. Челябинска требований п. 7 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации само по себе не является основанием для удовлетворения требования общества "Южуралкожа" о признании ненормативных актов недействительными.

При этом суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

На основании решения Комитета по управлению имуществом г. Челябинска от 26.05.1993 N 191 "О приватизации государственного предприятия "Челябинский кожевенный завод" данное предприятие преобразовано в общество "Южуралкожа" (т. 3, л.д. 18).

Как следует из протокола от 26.07.2001 N 237 заседания комиссии по приватизации по вопросу согласования актов оценки стоимости имущества государственного предприятия "Челябинский кожевенный завод" по состоянию на 01.07.1992, склад временного хранения кожсырья, здание лаборатории, центральная проходная завода, насосная станция, здание химико-щелочной станции, забор вокруг завода включены в приложение N 1 к плану приватизации государственного предприятия "Челябинский кожевенный завод" (т. 1, л.д. 84, 85).

Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке, который предоставлен заявителю в аренду на основании договора долгосрочной аренды земель г. Челябинска от 15.06.1995 N 299-95 и постановлений Главы города Челябинска от 13.06.1995 N 497-п, 07.09.2001 г. N 1214-п (т. 1, л.д. 38-41).

Таким образом, суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что указанные объекты недвижимости вошли в состав имущества общества "Южуралкожа" и отражены в плане приватизации и акте его оценки.

При таких обстоятельствах, с учетом положений ст. 6 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что отсутствие государственной регистрации права собственности общества "Южуралкожа" на указанные объекты не свидетельствует об отсутствии надлежащих доказательств, подтверждающих право собственности общества "Южуралкожа" на спорные объекты.

Однако из имеющегося в материалах дела договора купли-продажи от 08.08.2006 N 2 усматривается, что объекты недвижимого имущества (склад временного хранения кожсырья площадью 815,4 кв.м, центральная проходная завода площадью 71,3 кв.м, здание насосной станции площадью 74,2 кв.м, здание химико-щелочной станции площадью 177,3 кв.м, забор вокруг завода протяженностью 799,86 кв.м), расположенные в г. Челябинске, по ул. Кожевенной, 96, на земельном участке, переданном обществу "Южуралкожа" в аренду, приобретены Ян Ниной Васильевной (т. 3, л.д. 144-146).

Из отказов Управления регистрационной службы в государственной регистрации права собственности Ян Н.В. на указанные в договоре объекты от 23.11.2007 следует, что причиной отказа в проведении регистрационных действий явилось непредставление приложений к плану приватизации и несовпадение подписи покупателя в договоре и в доверенности (т. 3, л.д. 131-140). При этом регистрирующим органом указано, что договор купли-продажи от 08.08.2006 исполнен, то есть покупатель принял и оплатил имущество.

Согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

При этом отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости (п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В силу разъяснений указанного Постановления Пленума при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

С учетом того, что факт исполнения указанного договора, а именно оплата указанного в нем имущества и его передача покупателю, подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается, суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что, несмотря на отсутствие государственной регистрации перехода права собственности, имущество, которое расположено на арендуемом обществом "Южуралкожа" земельном участке, выбыло из владения и пользования указанного общества.

Как следует из ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания ненормативного акта органа местного самоуправления недействительным требуется наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного акта закону и нарушение им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При таких обстоятельствах, с учетом того, что заявителем не представлено доказательств нахождения на спорном земельном участке иных принадлежащих ему объектов недвижимости, в удовлетворении заявленных обществом "Южуралкожа" требований правомерно отказано.

Довод заявителя о том, что при установлении границ земельного участка общества "Стройтэк" не были учтены его права на пользование объектами недвижимости в границах спорных земельных участков (п. 7 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации), а землеустроительные работы были проведены без надлежащего извещения общества "Южуралкожа" как смежного землепользователя (ст. 69 Федерального закона "О землеустройстве"), судом кассационной инстанции отклоняются на основании вышеизложенного.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду статья 69 Земельного кодекса Российской Федерации

Иные доводы общества "Южуралкожа" судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку направлены на переоценку доказательств, исследованных судами первой и апелляционной инстанций. У кассационной инстанции отсутствуют такие полномочия, так как в силу положений ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, переоценка доказательств не входит в компетенцию окружного суда.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных положениями ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.09.2007 по делу N А76-8439/2007 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2008 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества "Южуралкожа" - без удовлетворения.