Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28 апреля 2008 г. N Ф09-2838/08-С6 Дело о признании незаконными действий управления, выразившихся в отказе в государственной регистрации права доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости направлено на новое рассмотрение, поскольку суд не исследовал дополнительные соглашения к договору аренды, предусматривающие, что улучшения, составляющие принадлежность помещения, не отделимы без вреда для конструкций (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 28 апреля 2008 г. N Ф09-2838/08-С6

ГАРАНТ:

См. также Решение Арбитражного суда Свердловской области от 14 июля 2008 г. N А60-29512/2007-СР

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании жалобу общества с ограниченной ответственностью "Оазис" (далее - общество "Оазис") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 19.12.2007 (резолютивная часть от 12.12.2007) по делу N А60-29512/2007 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2008 (резолютивная часть от 14.02.2008) по тому же делу.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Оазис" - Колчанов А.В. (доверенность от 25.04.2008), Журавлев А.А. (доверенность от 15.10.2007);

Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа (далее - комитет) - Бурматов Е.К. (доверенность от 22.09.2006);

Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области (далее - управление) - Рамазанова И.А. (доверенность от 08-16/346).

Общество "Оазис" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконными действий управления, выразившихся в отказе в государственной регистрации права в размере 69/100 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости - часть нежилого здания площадью 1377,4 кв. см, расположенного по адресу: г. Новоуральск, ул. Торговая, д. 6, и обязании управления зарегистрировать за обществом указанное право. Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - комитет.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 19.12.2007 (резолютивная часть от 12.12.2007) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2008 (резолютивная часть от 14.02.2008) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Оазис" просит обжалуемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель считает, что основанием государственной регистрации на долю в праве общей долевой собственности названного нежилого помещения являются постановление главы г. Новоуральска от 05.06.2007 N 526, которым разрешена реконструкция спорного объекта, инвестиционный договор от 07.08.2006, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции, которые не оспорены и не признаны недействительными в установленном законом порядке. Право на долю в общей долевой собственности на вновь созданный объект недвижимости у общества "Оазис" возникло на основании инвестиционного договора от 07.08.2006, заключенного в соответствии со ст. 19 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", положением "Об инвестициях в муниципальные объекты недвижимости Новоуральского городского округа", утвержденным решением Думы Новоуральского городского округа от 29.03.2006 N 36.

В отзыве на кассационную жалобу комитет считает изложенные в ней доводы обоснованными и подлежащими удовлетворению, просит отменить обжалуемые судебные акты, заявленные требования удовлетворить. Комитет указывает, что в результате произведенной за счет средств общества Оазис" реконструкции был создан новый объект недвижимости, право собственности на который подлежит государственной регистрации с учетом определения долей по соглашению, заключенному между комитетом и обществом "Оазис" 28.05.2007.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, постановлением главы г. Новоуральска от 05.06.2006 N 526 обществу "Оазис" разрешена реконструкция арендуемых им нежилых помещений в здании промышленного склада N 3, расположенного по адресу: г. Новоуральск, ул. Торговая, д. 6, строение 2 (т. 1, л.д. 73).

Между муниципальным образованием "Город Новоуральск" в лице комитета (участник) и обществом "Оазис" (инвестор) 07.08.2006 заключен инвестиционный договор о долевом участии в реконструкции части находящегося в муниципальной собственности здания промышленного склада N 3, расположенного по адресу: г. Новоуральск, ул. Торговая, д. 6, строение 2 (т. 1, л.д. 74-77).

По условиям данного договора стороны обязались на долевых началах произвести реконструкцию части названного здания путем объединения двух смежных помещений площадью 692,6 кв.м и 698,8 кв.м, с целью дальнейшей организации в образовавшемся помещении участка сборки нейтрализаторов выхлопных газов. Участник обязался предоставить указанные нежилые помещения, а инвестор - за свой счет произвести их реконструкцию. Стоимость помещений на момент начала реконструкции определена сторонами в сумме 3008956 руб., предполагаемая сметная стоимость работ - 6204002 руб. Доли участника и инвестора в праве общей долевой собственности определены как 33/100 и 67/100 соответственно (п. 1, 3-8 инвестиционного договора).

Акт приемки законченного строительством объекта утвержден приемочной комиссией 12.04.2007, обществу "Оазис" 12.04.2007 выдано разрешение от N 11-15/22 на ввод данного объекта в эксплуатацию после реконструкции, осуществлена постановка названной части здания нежилого назначения на технический учет (т. 1, л.д. 66-69).

Муниципальным образованием "Город Новоуральск" в лице комитета и обществом "Оазис" 28.05.2007 подписано соглашение по итогам исполнения инвестиционного договора о долевом участии в реконструкции, согласно которому произведен раздел объекта, образованного в результате долевого участия в реконструкции части нежилого здания, в долях: 31/100 и 69/100 доли в праве общей долевой собственности соответственно (т. 1, л.д. 79).

Общество "Оазис" 11.07.2007 обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности в размере 69/100 доли на объект недвижимого имущества - части нежилого здания площадью 1377,4 кв. см, расположенного по адресу: г. Новоуральск, ул. Торговая, д. 6 (т. 1, л.д. 57).

Управление в сообщении от 31.08.2007 N 31/036/2007-335 отказало обществу в государственной регистрации права собственности на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Управлением указано, что представленные на регистрацию документы не соответствуют требованиям, установленным ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 19, 20 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемых в форме капительных вложений", а также не представлены документы, подтверждающие соблюдение требований, установленных ст. 13 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" (т. 1, л.д. 56).

Общество "Оазис", считая, что отказ в государственной регистрации права собственности не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы, обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с соответствующим заявлением.

В силу ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что решение, действия (бездействие) нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания законности принятия оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения, возлагается на орган или лицо, которые приняли данное решение (ст. 65, ч. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании абз. 3 п. 1 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из следующего.

Условие инвестиционного договора от 07.08.2006, предусматривающее возникновение у заявителя права общей долевой собственности на муниципальное имущество, противоречит положениям ст. 217, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 13 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", ст. 2, 19 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности". Поскольку спорное имущество находится в муниципальной собственности, оно может быть передано в собственность иного лица лишь в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества". В связи с тем, что осуществление инвестиционной деятельности, заключающейся в реконструкции объектов недвижимости муниципальной собственности, не является способом приватизации, указанным в ст. 13 названного Закона, право собственности у общества "Оазис" на часть спорного объекта недвижимости не возникло.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца и далее по тексту допущена опечатка. Вместо Федерального закона "Об инвестиционной деятельности" имеется в виду Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ

Кроме того, судами установлено, что между муниципальным унитарным предприятием "Торгово-складская база" (арендодатель) и обществом "Оазис" (арендатор) 30.01.2003, 03.04.2006 заключены договоры аренды складских помещений (двери N 7, 8, 9) площадью 698,2 кв.м и 696,9 кв.м соответственно, под производственные нужды. В связи с тем, что арендные отношения между указанными сторонами не прекращены и после подписания инвестиционного договора, суды пришли к выводу о том, что произведенные обществом "Оазис" изменения в арендуемом им помещении должны квалифицироваться как улучшения чужого (арендуемого) имущества с применением последствий, предусмотренных ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данные выводы судов нельзя признать правомерными на основании следующего.

В силу абз. 3 п. 1 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно ст. 19 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" регулирование органами местного самоуправления инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, предусматривает прямое участие органов местного самоуправления в инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, в том числе путем вовлечения в инвестиционный процесс временно приостановленных и законсервированных строек и объектов, находящихся в муниципальной собственности.

Объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами (п. 1 ст. 3 названного Закона).

В соответствии со ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

При разрешении спора судами не принято во внимание, что названный закон не содержит запретов или ограничений на вовлечение в инвестиционный процесс не только временно приостановленных и законсервированных строек и объектов, но и иных объектов муниципальной собственности и что общество "Оазис" обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения, которые были реконструированы на средства общества, а не на муниципальное имущество, возмездно переданное обществу в неизменном виде.

Отказ обществу "Оазис" в государственной регистрации права собственности на долю в названном объекте недвижимости по основаниям, указанным в сообщении управления от 31.08.2007 N 31/036/2007-335, неправомерен в части нарушения положений Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества". Вывод судов по данному вопросу следует считать ошибочным.

Кроме того, в сообщении управления об отказе в государственной регистрации права указано, что представленные на государственную регистрацию документы не соответствуют требованиям, установленным Федеральным законом "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Исследуя это основание для отказа в государственной регистрации права, суды приняли во внимание наличие действующих договоров аренды и сделали вывод о том, что имело место улучшение чужого имущества в рамках договора аренды.

Стороны инвестиционного договора - общество "Оазис" и комитет - полагают, что результатом деятельности общества "Оазис" были не капитальный ремонт арендуемых помещений (ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации) и не улучшения арендованного имущества - склада (ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации), а именно реконструкция, в результате которой объект изменил свои параметры и качество инженерно-технического обеспечения (п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), то есть создан качественно новый объект.

Вывод о ничтожности инвестиционного договора от 07.08.2006 по основаниям иным, чем противоречия Федеральному закону "О приватизации государственного и муниципального имущества", суд не делал, как и вывода о том, что договор инвестирования не мог быть заключен в период действия договоров аренды.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора и могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Дополнительными соглашениями N 1 к договору аренды N 27/2006 от 30.04.2006, N 2 к договору аренды N 1673 от 30.09.2006 предусмотрено, что улучшения, составляющие принадлежность помещения и неотделимые без вреда для конструкций, произведенные пользователем за счет собственных или заемных средств, включаются в состав инвестиционных вложений пользователя в соответствии с инвестиционным договором, заключенным между Новоуральским городским округом и пользователем.

Данные дополнительные соглашения судами не оценивались.

Таким образом, указанные выводы сделаны судами по неполно исследованным обстоятельствам.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении суду надлежит устранить отмеченные недостатки, дать оценку представленным в материалы дела доказательствам и доводам сторон, рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле муниципального унитарного предприятия "Торгово-складская база".

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 19.12.2007 (резолютивная часть от 12.12.2007) по делу N А60-29512/2007 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2008 (резолютивная часть от 14.02.2008) по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.