Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30 апреля 2008 г. N Ф09-2906/08-С6 Поскольку между сторонами оговорены существенные условия о предмете и цене сделки, суд удовлетворил требование о признании заключенным договора купли-продажи спорного недвижимого объекта (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 30 апреля 2008 г. N Ф09-2906/08-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании жалобу индивидуального предпринимателя Тонких Дмитрия Владимировича на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2008 (резолютивная часть от 08.02.2008) по делу N А47-4928/2007 Арбитражного суда Оренбургской области.

В судебном заседании приняли участие представители:

предпринимателя Тонких Д.В. - Хмелевская Н.Е. (доверенность от 21.03.2008, зарегистрирована в реестре за N 1-1426);

индивидуальных предпринимателей Паренькова Дмитрия Анатольевича, Курочки Владимира Витальевича, Шаманского Александра Анатольевича - Шапурко Ю.Н. (доверенности от 24.09.2007 N 1-5164, 1-5163, 1-5165 соответственно).

Управление Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области надлежащим образом извещено о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.

Предприниматели Пареньков Д.А., Курочка В.В., Шаманский А.А. обратились в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к предпринимателю Тонких Д.В., Управлению Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области о признании заключенным договора купли-продажи от 20.12.2005 здания магазина "Автолидер" (бывшая диспетчерская) с подвалом, литера В19, общей площадью 649,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Шоссейная, д. 30/1, признании по 1/3 доли в праве собственности каждого на здание магазина, о государственной регистрации перехода права собственности на названное недвижимое имущество (с учетом принятых арбитражным судом уточнений исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 09.11.2007 (резолютивная часть от 02.11.2007) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2008 (резолютивная часть от 08.02.2008) решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены. Признан заключенным договор купли-продажи от 20.12.2005 здания магазина "Автолидер" (бывшая диспетчерская) с подвалом, литера В19, общей площадью 649,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Шоссейная, д. 30/1. За предпринимателями Пареньковым Д.А., Курочкой В.В., Шаманским А.А. признано право собственности по 1/3 доли за каждым на названное здание. В удовлетворении исковых требований о государственной регистрации договора купли-продажи от 20.12.2005 недвижимого имущества отказано, в связи с тем что истцами не доказан факт уклонения предпринимателя Тонких Д.В. от государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, предприниматель Тонких Д.В. просит отменить постановление апелляционного суда, ссылаясь на нарушение судом норм материального права. Заявитель считает, что согласно плану здания строения (литера В19, литера В22) представляют собой единое здание; возведение строения, литера В22, фактически является реконструкцией ранее существовавшего объекта капитального строительства, в связи с чем заключение договора купли-продажи части объекта недвижимости (только строения, литера В19) невозможно. Предприниматель Тонких Д.В. полагает, что апелляционный суд, признав право собственности истцов на спорное недвижимое имущество в отсутствие отказа от права собственности на него предпринимателя Тонких Д.В. либо утраты предпринимателем права собственности на него, нарушил положения ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации. Более того, при вынесении данного решения, как полагает ответчик, апелляционным судом нарушены права регистрирующего органа, поскольку управление лишено возможности провести правовую экспертизу основания возникновения права собственности истцов - договора купли-продажи от 20.12.2005.

Как установлено судами, предпринимателю Тонких Д.В. на праве собственности принадлежит здание магазина с подвалом - диспетчерской, литера В19, общей площадью 649,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Шоссейная, д. 30 (свидетельство о государственной регистрации права от серии 56-00 309662; т. 1, л.д. 43).

Распоряжением главы г. Оренбурга от 27.07.2005 N 4222-р двухэтажному зданию диспетчерской с подвалом, литера В19, установлен адрес: г. Оренбург, ул. Шоссейная, д. 30/1, который является составной частью владения N 30-30/1 по ул. Шоссейной г. Оренбурга (т. 2, л.д. 9).

Предпринимателями Курочкой В.В., Пареньковым Д.А., Шаманским А.А. (покупатели) и предпринимателем Тонких Д.В. (продавец) 20.12.2005 подписан договор купли-продажи двухэтажного здания магазина (бывшей диспетчерской) с подвалом, литера В19, общей площадью 649,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Шоссейная, д. 30/1 (т. 1, л.д. 24-27).

Согласно п. 2.1-2.3 договора продавец передает, а покупатели принимают в пользование с правом последующего выкупа двухэтажное здание магазина с подвалом, литера В19, с торговым, складским и офисным оборудованием, а также механизмами и устройствами для погрузочно-разгрузочных работ. Стоимость здания определена сторонами в сумме 6000000 руб., из них 4000000 руб. переданы покупателями и получены продавцом до 20.12.2005, оставшиеся 2000000 руб. вносятся согласно графику в течение 24 месяцев со дня подписания договора. Имущество переходит в собственность покупателей в случае, если они внесли продавцу в полном объеме сумму оплаты в сроки, установленные договором.

Названное имущество передано покупателям по акту приема-передачи от 20.12.2005 (т. 1, л.д. 54).

В соответствии с графиком выплат за 2005-2006 гг. истцами в пользу предпринимателя Тонких Д.В. в срок до 25.04.2007 выплачены 5800000 руб., платежным поручением от 21.09.2007 N 540 перечислены на счет ответчика 1012500 руб. (т. 1, л.д. 28, 29; т. 2, л.д. 5, 44).

Согласно справке государственного унитарного предприятия "Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости" от 18.01.2006 по данным инвентаризации по состоянию на 15.12.2005 к строению, литера В19, возведен шлакоблочный пристрой, литера В22, на уровне 1-го этажа (т. 2, л.д. 48).

Постановлением главы г. Оренбурга от 13.03.2007 N 1789п утвержден акт приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию здания магазина "Автолидер" после реконструкции; администрацией муниципального образования "Город Оренбург" 16.03.2007 выдано разрешение на ввод объекта (здания магазина) в эксплуатацию (т. 2, л.д. 6, 10-12). Право собственности на реконструированный объект не зарегистрировано.

Поскольку предприниматель Тонких Д.В. считал договор купли-продажи от 20.12.2005 незаключенным ввиду отсутствия согласования условий о предмете договора, так как на момент подписания договора спорный объект состоял из строения, литера В19, и шлакоблочного пристроя, литера В22, в то время как предметом договора указано только строение, литера В19, кроме того, предприниматель Тонких Д.В. оспаривал основания возникновения права собственности покупателей по договору на здание магазина, предприниматели Курочка В.В., Пареньков Д.А., Шаманский А.А. обратились в Арбитражный суд Оренбургской области с иском на основании ст. 165, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании п. 2 ст. 218, п. 2 ст. 222, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований, сделав вывод о том, что на момент заключения договора купли-продажи объект (здание бывшей диспетчерской) со старыми техническими характеристиками не существовал. Поскольку право собственности продавца на фактически существующий объект зарегистрировано не было, суд пришел к выводу о том, что объект является самовольной постройкой и не может быть предметом купли-продажи, вследствие чего сделка купли-продажи здания является ничтожной.

Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования, правомерно исходил из следующего.

В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными в том числе являются условия о предмете договора.

Суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в договоре от 20.12.2005 в части соглашения о купле-продаже здания согласованы все существенные условия, в том числе о его предмете: двухэтажное здание магазина с подвалом, литера В19, общей площадью 649,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Шоссейная, д. 30/1.

Наличие у продавца права собственности на поименованное в договоре здание подтверждено свидетельством о государственной регистрации права, идентичность предмета договора купли-продажи здания от 20.12.2005 с находящимся в собственности ответчика объектом недвижимости подтверждается распоряжением главы г. Оренбурга от 27.07.2005 N 4222-р об установлении адреса, текстом договора, названием договора, где отражен факт предыдущего функционального назначения здания - диспетчерская.

Поскольку между сторонами оговорены существенные условия о товаре и цене, апелляционный суд пришел к правильным выводам о том, что в силу ст. 432, 454, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации договор от 20.12.2005 считается заключенным, в части соглашения о приобретении здания магазина является договором купли-продажи с рассрочкой платежа и, следовательно, к отношениям сторон в названной части соглашения подлежат применению нормы гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционным судом также принято во внимание, что покупателями договор от 20.12.2005 исполнен в соответствии с его условиями, что подтверждается п. 2.1-2.3 договора, произведенным графиком платежей и представленными в материалы дела платежными документами.

В силу ст. 131, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.

Как установлено апелляционным судом, актом приемочной комиссии от 16.03.2004 о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию принят магазин "Автолидер", состоящий из литер В19 и В22, общей площадью 724,4 кв.м, в том числе, литера В22 - 65,4 кв.м. Здание, состоящее из строения, литера В19, и шлакоблочного пристроя, литера В22, на уровне 1-го этажа, поставлено на технический учет.

Вместе с тем право собственности на новый объект как на единое здание за ответчиком не зарегистрировано, права предпринимателя Тонких Д.В. на ранее существовавший объект на дату подписания договора прекращены не были.

С учетом изложенного апелляционный суд пришел к правомерному выводу о том, что здание магазина как объект правоотношений существует в прежнем виде, акт о приемке в эксплуатацию от 16.03.2004 не свидетельствует о наличии у ответчика права собственности на новое строение, включающее оба объекта, литеры, В19 и В22. Поскольку возведенный ответчиком объект, литера В22, не являлся предметом договора купли-продажи, оснований для признания сделки ничтожной у суда первой инстанции не имелось.

В соответствии с п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 1, 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

При этом апелляционный суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований в части государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 20.12.2005, поскольку истцами не доказан факт уклонения ответчика от государственной регистрации.

Поскольку ответчик оспаривает действительность заключенного договора купли-продажи, наличие у истцов права собственности, суд правильно рассмотрел спор о праве по существу (ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Довод заявителя о том, что строения, литера В19, литера В22, представляют собой единое здание, в связи с чем заключение договора купли-продажи части объекта недвижимости (только строения, литера В19) невозможно, был предметом рассмотрения апелляционного суда, ему дана надлежащая правовая оценка.

Ссылка предпринимателя Тонких Д.В. на то, что апелляционным судом при вынесении обжалуемого судебного акта нарушены права регистрирующего органа, поскольку управление лишено возможности провести правовую экспертизу договора купли-продажи от 20.12.2005, отклоняется как противоречащая п. 1 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Обстоятельства дела исследованы апелляционным судом полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, в связи с чем ссылка заявителя на нарушение апелляционным судом положений ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации судом кассационной инстанции отклоняется.

Оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2008 (резолютивная часть от 08.02.2008) по делу N А47-4928/2007 Арбитражного суда Оренбургской области оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Тонких Дмитрия Владимировича - без удовлетворения.