Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25 июня 2008 г. N Ф09-4513/08-С6 В удовлетворении требования общества о государственной регистрации перехода права собственности на приобретенные объекты недвижимости отказано правомерно, поскольку на момент подписания договора купли-продажи объектов незавершенного строительства продавец не обладал полномочиями собственника на распоряжение этим имуществом (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 25 июня 2008 г. N Ф09-4513/08-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кам-Авто" (далее - общество "Кам-Авто") на решение Арбитражного суда Пермского края от 17.01.2008 (резолютивная часть от 10.01.2008) по делу N А50-15842/07 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2008 (резолютивная часть от 12.03.2008) по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Общество "Кам-Авто" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Восход", Управлению Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю (далее - регистрационная служба) о государственной регистрации перехода права собственности к обществу "Кам-Авто" на двухэтажное здание свинарника (кадастровый номер 59-0:0:0:13762/А), здание пилорамы (кадастровый номер 59-0:0:0:13762/В), расположенные по адресу: г. Чусовой, пос. Лямино, обязании произвести государственную регистрацию права собственности на указанные объекты за обществом "Кам-Авто".

Решением суда от 17.01.2008 (резолютивная часть от 10.01.2008) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2008 (резолютивная часть от 12.03.2008) решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Кам-Авто" просит судебные акты отменить, ссылаясь на неприменение судами положений ст. 8, 209, 218, 549, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, толкование которых в совокупности позволяют сделать вывод о том, что заключение договора возможно и при отсутствии государственной регистрации в случае, когда фактический собственник установлен, и никто иной не претендует на данное имущество. По мнению заявителя, судам следовало применить п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Суды не приняли во внимание, что общество "Восход" не получает корреспонденцию по адресу местонахождения, а также то, что договор купли-продажи фактически сторонами исполнен - имущество передано покупателю и за него произведена оплата.

Регистрационная служба в отзыве на кассационную жалобу указывает на законность принятых судебных актов, в связи с чем просит оставить их без изменения, в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью "КамТехСтрой-С" (правопреемник - общество "Восход"; продавец) и обществом "Кам-Авто" (покупатель), 09.07.2005 подписан договор купли-продажи объектов незавершенного строительства, расположенных по адресу: Пермская обл., г. Чусовой, п. Лямино, а именно: двухэтажное здание свинарника, общей площадью 1258,4 кв.м (кадастровый номер объекта 59:0:0:0:13762/12:1001/А), здание овощехранилища общей площадью 130,8 кв.м (кадастровый номер объекта 59:0:0:0:13762/12:1001/Б), здание ангара для хранения кормов (используемое под пилораму) площадью 555,4 кв.м (кадастровый номер объекта 59:0:0:0:13762/12:1001/В) (л.д. 11).

В соответствии с п. 1.1 договора перечисленные выше объекты принадлежат продавцу на основании предварительного договора от 22.08.2002, договора купли-продажи недвижимого имущества у МУП "Надежда" от 26.05.2004, решения Арбитражного суда Пермской области от 08.07.2005.

Имущество передано покупателю по передаточному акту от 12.07.2005 (л.д. 12).

Согласно п. 4.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 06.09.2005 продавец обязуется зарегистрировать на себя право собственности в регистрирующем органе на проданные объекты недвижимости, выдать покупателю все необходимые документы и совместно с покупателем зарегистрировать к нему переход права собственности в срок до 31.12.2005 (л.д. 46).

Общество "Кам-Авто" неоднократно (письма от 21.01.2006, 27.07.2007) обращалось к обществу "КамТехСервис-С" и его правопреемнику - обществу "Восход" с требованием зарегистрировать переход права собственности к покупателю на спорное имущество.

В связи с уклонением продавца от государственной регистрации права собственности и перехода права собственности на спорное имущество общество "Кам-Авто" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении требований, суды правомерно исходили из следующего.

Согласно ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимые вещи, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

В силу ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 названного Кодекса).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ч. 2 ст. 551 этого же Кодекса).

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду часть3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ

В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации право владения пользования и распоряжения имуществом принадлежит собственнику.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, регистрация права собственности продавца на спорное имущество, отсутствует. То есть на момент подписания договора от 09.07.2005 купли-продажи указанных объектов незавершенного строительства общество "КамТехСервис-С" не обладало полномочиями собственника на распоряжение этим имуществом.

Таким образом, установив, что общество "КамТехСервис-С" не обладало правом собственности на спорное имущество ввиду отсутствия регистрации этого права, суды правомерно признали ничтожным на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как не соответствующий положениям ст. 131, 209, 454 названного Кодекса договор от 09.07.2005 купли-продажи этого имущества, подписанный обществом "КамТехСервис-С" и обществом "Кам-Авто".

При этом, как правильно указали суды, наличие решения суда от 08.07.2005 по делу N А50-9781/2005-Г21, которым Арбитражный суд Пермского края обязал регистрационную службу произвести государственную регистрацию права собственности общества "КамТехСервис-С" на спорные объекты, не может повлиять на результаты рассмотрения настоящего дела, так как это решение не подменяет сам акт государственной регистрации права. Государственная регистрация права должна производиться в установленном законом порядке.

Поскольку сделка купли-продажи является недействительной, суды правомерно отказали в удовлетворении требований общества "Кам-Авто" о регистрации права собственности на имущество, приобретенное по такой сделке.

Довод общества "Кам-Авто" о том, что положения ст. 8, 209, 218, 549, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в их системном толковании позволяют сделать вывод о том, что заключение договора возможно при отсутствии государственной регистрации в случае, когда фактический собственник установлен и никто иной не претендует на данное имущество, отклоняется как несостоятельный. В соответствии со ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Ссылка заявителя на неприменение судами п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации несостоятельна, так как в силу названной нормы права договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. В рассматриваемом случае иное вытекает из положений закона, поскольку в отношении продажи недвижимости законодательно установлены особые правила, предусмотренные гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, а из положений ст. 128, 129, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что до регистрации права на недвижимое имущество оно не может быть объектом гражданского оборота.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что общество "Восход" не получает корреспонденцию по адресу местонахождения, а также о том, что договор купли-продажи фактически сторонами исполнен - имущество передано покупателю и за него произведена оплата, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, который правильно указал, что названные обстоятельства не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора.

При таких обстоятельствах решение суда и постановление апелляционного суда являются законными, оснований для их отмены и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Пермского края от 17.01.2008 (резолютивная часть от 10.01.2008) по делу N А50-15842/07 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2008 (резолютивная часть от 12.03.2008) по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кам-Авто" - без удовлетворения.