Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25 июня 2008 г. N Ф09-4518/08-С6 Суд удовлетворил требование о взыскании задолженности по договору аренды, поскольку спорное помещение не было возвращено арендодателю и фактически использовалось ответчиком (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 25 июня 2008 г. N Ф09-4518/08-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ГОНС" (далее - общество "ГОНС") на решение Арбитражного суда Пермского края от 17.01.2008 (резолютивная часть о 14.01.2008) по делу N А50-16205/2007 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2008 (резолютивная часть от 17.03.2008) по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Департамент имущественных отношений администрации г. Перми (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу "ГОНС" о взыскании 26492 руб. 41 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 06.03.1996 N 70-96Д за период с февраля по август 2007 г., штрафа в сумме 11898,36 руб. за просрочку внесения арендных платежей за период с 26.02.2007 по 26.08.2007, о расторжении договора аренды и изъятии у ответчика арендуемых помещений.

Решением суда от 17.01.2008 (резолютивная часть о 14.01.2008) с общества "ГОНС" в пользу департамента взыскано 26492 руб. 41 коп. задолженности по арендной плате, 2500 руб. штрафа. Суд расторг договор аренды и обязал общество "ГОНС" в месячный срок передать департаменту нежилое помещение площадью 119,1 кв.м, находящееся в общем пользовании с третьими лицами.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2008 (резолютивная часть от 17.03.2008) решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "ГОНС" просит судебные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судами положений ст. 414 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя, при заключении договора купли-продажи нежилого помещения обязательства, вытекающие из договора аренды, прекратились. Суды нарушили положения ст. 452, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Как полагает заявитель, изменения от 21.01.2002, 24.10.2002, 11.06.2003 к договору аренды подлежали государственной регистрации. Ввиду отсутствия такой регистрации изменения являются незаключенными. Также заявитель указывает на то, что расчет арендной платы произведен на основании методики, не подлежащей применению.

Как установлено судами и следует из материалов дела, по договору аренды от 06.03.1996 N 70-96Д обществу "ГОНС" передано нежилое помещение общей площадью 118,6 кв.м, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Пожарского, 13.

В связи с выкупом части арендуемых помещений по договору купли-продажи от 11.06.2002 сторонами подписаны изменения к договору аренды от 21.01.2002, 24.10.2002, 11.06.2003, в соответствии с которыми общество "ГОНС" в совместное пользование с третьими лицами получило помещения общей площадью 119,1 кв.м. Помещения переданы по акту приема-передачи от 26.07.2002. Для целей исчисления арендной платы арендуемая площадь составила 20,4 кв.м.

Сторонами 26.05.2003 подписан расчет арендной платы и платы за долю земельного участка.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором условий договора аренды за ним образовалась задолженность по арендной плате за период с февраля по август 2007 г., которую департамент просил взыскать на основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, департамент просил начислить на сумму долга штраф, предусмотренный п. 3.4 договора, расторгнуть договор и обязать арендатора возвратить помещения.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суды правомерно исходили из следующего.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Судами установлено, что обязанность по внесению арендной платы в полном объеме обществом "ГОНС" не исполнена, в результате чего у него образовалась задолженность за период с февраля по август 2007 г., то есть имеет место невнесение арендной платы в сроки, установленные п. 3.1 договора, более двух раз подряд.

Претензия от 29.05.2007 N 19-19-4731/05, направленная департаментом в адрес общества "ГОНС", с требованием исполнить обязательство по внесению арендной платы (реестр, л.д. 10-11), оставлена обществом "ГОНС" без удовлетворения.

Установив наличие задолженности по арендной плате и отсутствие доказательств ее погашения, суды правомерно взыскали с общества "ГОНС" задолженность в сумме 26492 руб. 41 коп.

Также является правомерным взыскание с арендатора штрафа, предусмотренного п. 3.4 договора за задержку внесения арендной платы. При этом суды, руководствуясь ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, уменьшили сумму взыскиваемого с ответчика штрафа до 2500 руб., приняв во внимание явное несоответствие взыскиваемой неустойки последствиям нарушения обязательства.

По условиям подп. "б" п. 5.2 договора аренды, в редакции изменений от 11.06.2003, согласованной сторонами, арендодатель вправе досрочно прекратить действие договора в случаях, когда арендатор: систематически (два раза и более) нарушает сроки внесения арендной платы, установленные договором; имеет задолженность в размере двухмесячной арендной платы.

Поскольку невнесение арендной платы более двух раз подряд судами установлено, суды признали обоснованным требование департамента о расторжении договора аренды от 06.03.1996 N 70-96Д, удовлетворив его на основании подп. 2 п. 2 ст. 450 и ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ст. 622 названного Кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

В связи с тем что помещение не было возвращено арендодателю, суды правомерно удовлетворили требования департамента и обязали общество "ГОНС" передать нежилое помещение общей площадью 119,1 кв.м, находящееся в общем пользовании с третьими лицами.

Довод общества "ГОНС" о том, что обязательства по договору аренды от 06.03.1996 N 70-96Д прекратились новацией (ст. 414 Гражданского кодекса Российской Федерации) в результате заключения договора купли-продажи нежилых помещений, был предметом исследования суда апелляционной инстанции, и ему дана надлежащая правовая оценка.

Ссылка заявителя на то, что изменения к договору аренды являются незаключенными ввиду отсутствия их государственной регистрации, несостоятельна. Поскольку договор аренды заключен до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не подлежал обязательной государственной регистрации в порядке, предусмотренном указанным Законом, государственная регистрация изменений указанного договора также не требовалась.

Утверждение заявителя о том, что расчет арендной платы произведен на основании методики, не подлежащей применению, не принимается, поскольку при рассмотрении дела судами проверен расчет задолженности по арендной плате и нарушений не установлено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда законны и отмене не подлежат. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Пермского края от 17.01.2008 (резолютивная часть о 14.01.2008) по делу N А50-16205/2007 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2008 (резолютивная часть от 17.03.2008) по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ГОНС" - без удовлетворения.