Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 2 июля 2008 г. N Ф09-4648/08-С6 Поскольку затраты истца по капитальному ремонту арендуемого им помещения ответчиком не компенсированы, суд взыскал с последнего стоимость восстановительных работ (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 2 июля 2008 г. N Ф09-4648/08-С6

ГАРАНТ:

См. дополнительную информацию к настоящему постановлению

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Дегтярева Виктора Сергеевича на решение Арбитражного суда Свердловской области от 23.10.2007 (резолютивная часть от 22.10.2007) по делу N А60-9585/2007 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2008 (резолютивная часть от 31.03.2008) по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.

В судебном заседании приняли участие:

предприниматель Дегтярев B.C. (свидетельство от 22.12.2004 серии 66 N 003336345), его представители - Дегтярев С.П. (доверенность от 23.04.2007), Налимова Е.А. (доверенность от 01.10.2007);

представитель администрации муниципального образования "Город Екатеринбург" (далее - администрация) - Насонова Н.В. (доверенность от 05.05.2008);

представитель Екатеринбургского Комитета по управлению городским имуществом (далее - ЕКУГИ) - Насонова Н.В. (доверенность от 29.04.2008).

Предприниматель Дегтярев B.C. обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ЕКУГИ о взыскании затрат, произведенных на капитальный ремонт нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Варшавская, 26, в сумме 2569197 руб. на основании положений ст. 15, 451, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 850613 руб. 05 коп. (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 11.10.2007 по ходатайству ЕКУГИ и с согласия предпринимателя Дегтярева B.C. к участию в деле в качестве второго ответчика привлечена администрация.

Решением суда от 23.10.2007 (резолютивная часть от 22.10.2007) исковые требования удовлетворены частично. С администрации в пользу предпринимателя Дегтярева B.C. взысканы убытки в сумме 651562 руб.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2008 (резолютивная часть от 31.03.2008) решение суда отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, предприниматель Дегтярев B.C. просит отменить решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о взыскании ущерба и процентов за пользование чужими денежными средствами, постановление суда апелляционной инстанции - полностью и удовлетворить исковые требования в полном объеме, ссылаясь на нарушения судами положений ст. 210, 611, 612, 616, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель указывает на то, что окончательный срок действия договора аренды установлен с 01.01.2006, следовательно, работы по восстановлению объекта недвижимости производились не в соответствии с условиями договора аренды. По мнению заявителя, судом первой инстанции необоснованно отказано во взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами. Заявитель также полагает, что судом первой инстанции неправомерно применен срок исковой давности, поскольку срок давности следует исчислять с момента отказа администрации произвести зачет, т.е. с 2006 г. Предприниматель Дегтярев B.C. ссылается на то, что арендодатель обязан передать имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, однако до проведения восстановительных работ он не мог использовать помещение по назначению, поскольку имущество передано истцу в неудовлетворительном санитарно-техническом состоянии, что сделало невозможным его эксплуатацию без проведения капитального ремонта. По мнению заявителя, вывод суда апелляционной инстанции о том, что арендатор принял на себя обязанность за свой счет производить капитальный ремонт помещения, поскольку был осведомлен о его неудовлетворительном состоянии, является ошибочным. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-8634/06, имеющим обязательное значение при рассмотрении настоящего спора, установлено, что фактически арендатор начал пользоваться помещением с 01.01.2006, в связи с чем, как полагает заявитель, суд апелляционной инстанции необоснованно исходил из того, что фактическое пользование началось с 01.04.2003.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель предпринимателя Дегтярева B.C. уточнил свою правовую позицию: просил отменить постановление суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции, соглашаясь с выводами суда первой инстанции.

В отзыве на кассационную жалобу администрация и ЕКУГИ просят оставить в силе постановление суда апелляционной инстанции, кассационную жалобу без удовлетворения ввиду необоснованности доводов заявителя.

Поскольку предприниматель Дегтяревым B.C. решение суда первой инстанции не оспаривает, просит оставить его в силе, суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы (ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как установлено судами, 01.04.2003 между предпринимателем Дегтяревым B.C. (арендатор) и ЕКУГИ (арендодатель) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Екатеринбурга N 50590019, по условиям которого арендатор принял в аренду объект муниципального нежилого фонда -нежилые помещения на первом этаже пристроенного здания с отдельным входом общей площадью 356,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Варшавская, 26, для использования под общественное питание.

Пунктом 1.2 договора аренды срок договора установлен с 01.04.2003 до 31.12.2003.

Дополнительными соглашениями от 21.05.2003, 24.12.2003, 07.07.2004 к договору аренды стороны неоднократно уточняли начало срока действия договора. Окончательно срок действия договора определен с 01.01.2005.

Названное нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи, в котором отражено, что помещение находится в неудовлетворительном состоянии, без проведения капитального ремонта эксплуатироваться не может, в помещении отсутствуют все виды благоустройства, требуется восстановление систем отопления, горячего и холодного водоснабжения, электроснабжения, ремонт несущей стены, оконных блоков.

Пунктом 3.2.6 договора предусмотрено, что арендатор обязан за свой счет производить текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения в порядке, предусмотренном п. 6.2 договора.

В соответствии с п. 6.2 договора неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт объекта проводится арендатором только с предварительного письменного согласия арендодателя при наличии согласования с обслуживающей объект организацией. В случае если арендодатель принимает решение о возмещении арендатору стоимости расходов за произведенный капитальный ремонт, то размер возмещения стоимости таких работ определяется арендодателем по предъявлению ему акта сдачи-приемки выполненных работ и сметы, подписанных заказчиком, подрядчиком и заверенных обслуживающей объект организацией.

Из письма от 06.08.2003 следует, что ЕКУГИ дано разрешение предпринимателю Дегтяреву B.C. на проведение реконструкции в арендуемом нежилом помещении, без зачета средств в счет арендной платы.

Согласно дополнительному соглашению от 18.05.2005 к договору аренды от 01.04.2003 арендатору предоставлена льгота в виде частичного освобождения от внесения арендных платежей за аренду нежилого помещения на период с 01.01.2005 по 31.12.2005 (т. 2, л.д. 126).

В постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2007 по делу N А60-32455/06 Арбитражного суда Свердловской области по иску ЕКУГИ к предпринимателю Дегтяреву B.C. о взыскании арендной платы установлено, что на период проведения восстановительных работ арендуемого помещения - 2 г. 9 мес. (с 01.04.2003 по 31.12.2005) - предприниматель Дегтярев B.C. был освобожден от внесения арендной платы, в связи с чем предложенная администрацией г. Екатеринбурга к зачету сумма 804489 руб. 60 коп. затрат на проведение ремонтных работ в счет арендной платы зачтена не была. Сторонами данное обстоятельство не оспаривается и в силу ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежит доказыванию в рамках настоящего дела.

Предприниматель Дегтярев B.C., ссылаясь на то, что на восстановительные работы произвел затраты согласно сметам в сумме 2569197 руб., в возмещении которых ЕКУГИ было отказано, обратился с соответствующим иском в арбитражный суд.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что затраты истца по капитальному ремонту спорного помещения ответчиком не компенсированы, руководствуясь положениями ст. 15, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, с применением трехлетнего срока исковой давности, установленного ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскал расходы истца по оплате работ обществу с ограниченной ответственностью "АЭРО-Трейд плюс", строительно-монтажных работ обществу с ограниченной ответственностью "Энергостройпроект", во взыскании остальной части затрат отказал. Суд первой инстанции также пришел к выводу о том, что не подлежат удовлетворению требования о взыскании убытков, понесенных истцом в результате оплаты работ обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дизайн", федеральному государственному учреждению "Санэпидемнадзор", обществу с ограниченной ответственностью "Командор дизайн", обществу с ограниченной ответственностью "Интеллком", Отделу вневедомственной охраны при УВД Октябрьского района, обществу с ограниченной ответственностью "Мира Макс", поскольку работы по монтажу и установке торгового оборудования, вентиляторов, видеонаблюдения, шкафов-купе, а также исследования химического состава воздуха и т.п. не связаны с осуществлением капитального ремонта арендованного помещения. Отказывая в удовлетворении требования в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, суд первой инстанции исходил из того, что на данную сумму проценты не подлежат начислению.

Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

В соответствии с договором аренды обязанность по капитальному ремонту помещения возложена на арендатора, следовательно, законных оснований для взыскания с арендодателя в пользу арендатора расходов на проведение капитального ремонта не имеется. Суд апелляционной инстанции указал на то, что арендатору было известно о неудовлетворительном состоянии переданного ему по договору аренды помещения, несмотря на это истец принял решение о заключении договора аренды с условием выполнения им самим ремонта арендованного помещения. Кроме того, истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что в период действия договора аренды арендодатель выразил намерение оплатить понесенные истцом расходы на ремонт указанного помещения, а также о том, что истцом была соблюдена процедура, предусмотренная п. 6.2 договора. Затраты на ремонт помещения не могут рассматриваться в качестве убытков истца, которые обязаны возместить ему ответчики, поскольку истец не доказал наличие совокупности обстоятельств, которые влекут возникновение у ответчиков соответствующей обязанности.

Отказывая в удовлетворении требований в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, суд апелляционной инстанции исходил из того, что законных оснований для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами не имеется, поскольку данные требования производны от требований о взыскании расходов на ремонт помещения, которые не подлежат удовлетворению.

Вместе с тем судом апелляционной инстанции не принято во внимание следующее.

Согласно ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В силу положений п. 1 ст. 616 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции руководствовался положениями ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора (п. 3.2.6, 6.2 договора), однако не учел следующее.

Арендатору 01.04.2003 согласно требованиям положений ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации не был передан объект аренды в соответствии с условиями договора (для организации общественного питания).

Пунктом 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Дополнительным соглашением от 07.07.2004 к договору аренды от 01.04.2003 окончательно определен срок его действия с 01.01.2005, а фактически предприниматель Дегтярев B.C. начал использование спорного помещения только с 01.01.2006 после проведения соответствующих работ по восстановлению здания.

При таких обстоятельствах следует, что ремонтные работы по восстановлению помещения были произведены в связи с заключением договора аренды от 01.04.2003, срок действия которого определен с 01.01.2005, следовательно, условия договора аренды, предусматривающие обязанность арендатора за свой счет производить текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения (п. 3.2.6, 6.3), начали свое действие только с 01.01.2005.

С учетом изложенного к спорным отношениям условия договора (п. 3.2.6, 6.3), которыми предусмотрена обязанность арендатора производить за свой счет капитальный ремонт, применению не подлежат.

Таким образом, постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, решение суда первой инстанции - оставлению в силе.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2008 (резолютивная часть от 31.03.2008) по делу N А60-9585/2007 отменить.

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 23.10.2007 (резолютивная часть от 22.10.2007) по делу N А60-9585/2007 оставить в силе.

Поворот исполнения постановления в части взыскания с индивидуального предпринимателя Дегтярева B.C. 1000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе произвести Арбитражному суду Свердловской области при представлении доказательств его исполнения.