Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 3 июля 2008 г. N Ф09-3369/08-С6 Требование общества о взыскании с предпринимателя расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома удовлетворено правомерно, поскольку предприниматель в силу заключенного договора аренды должен нести расходы по содержанию и ремонту арендуемого имущества (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 3 июля 2008 г. N Ф09-3369/08-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Петросяна Армена Вардгесовича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.12.2007 (резолютивная часть от 11.12.2007) по делу N А76-23025/07 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2008 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, их представители в судебное заседание не явились.

Общество с ограниченной ответственностью "Центральное" (далее - общество "Центральное") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Петросяну А.В., Управлению земельными и имущественными отношениями администрации Саткинского муниципального района (далее - Управление), администрации Бакальского городского поселения о взыскании с индивидуального предпринимателя Петросяна А.В. 7280,65 руб., а с Управления - 4734,59 руб. расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Бакал, ул. Титова, 11 (с учетом уменьшения размера исковых требований в порядке, предусмотренном положениями ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 22.11.2007 производство по делу N А76-23025/2007 в отношении администрации Бакальского городского поселения прекращено на основании п. 4 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 2, л.д. 139).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 14.12.2007 (резолютивная часть от 11.12.2007) исковые требования удовлетворены частично, с индивидуального предпринимателя Петросяна А.В. в пользу общества "Центральное" взыскана задолженность в сумме 7280 руб. 65 коп. В удовлетворении иска к Управлению отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2008 решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, индивидуальный предприниматель Петросян А.В. просит решение и постановление отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на нарушение судами положений ст. 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации. Заявитель кассационной жалобы считает, что на него как на арендатора неправомерно возложено дополнительное бремя расходов по оплате содержания общего имущества в многоквартирном доме, которые должен нести собственник имущества, а именно Управление.

Как установлено судами, протоколом от 03.02.2006 N 39/1 на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Бакал, ул. Титова, д. 11, избран способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией - обществом "Центральное", а также утвержден тариф оплаты за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в размере 7 руб. 75 коп. за 1 кв.м жилого помещения. Протоколами от 15.02.2006 N 79/1 и от 05.03.2007 N 59/1 общего собрания собственников помещений (т. 1, л.д. 109-112) утверждены тарифы оплаты за нежилое помещение соответственно в сумме 6 руб. 11 коп. за 1 кв.м за период с марта 2006 по февраль 2007 и 5 руб. 98 коп. за период с марта 2007 по март 2008, а также периодичность платежей - ежемесячно равными долями.

На основании протокола от 03.02.2006 N 39/1 между собственниками жилых помещений, собственниками (владельцами) нежилых помещений и обществом "Центральное" 03.02.2006 заключен договор управления многоквартирным домом (т. 1, л.д. 13-17).

Как следует из п. 1.3, 1.4, 2.1.9, 4.11 договора общество "Центральное" приняло на себя обязательства по выполнению работ и услуг в целях управления многоквартирным домом, обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан и пользования нежилыми помещениями владельцами таковых, надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, а собственники жилых помещений и владельцы нежилых помещений - своевременно и полностью вносить Управляющей организации плату за содержание и ремонт жилого помещения (общего имущества) многоквартирного дома соразмерно площади жилого (нежилого) помещения. Срок внесения платежей установлен: для физических лиц - до 25 числа месяца, следующего за истекшим; для юридических лиц - до 15 числа текущего месяца.

В соответствии с договором аренды нежилого помещения от 01.10.2005 Управление (арендодатель) предоставило индивидуальному предпринимателю Петросяну А.В. (арендатор) во временное возмездное владение на срок с 01.10.2005 по 30.09.2006 объект нежилого фонда общей площадью 110,7 кв.м, расположенный по адресу: г. Бакал, ул. Титова, д. 11, для организации работы магазина "Продукты" (т. 3, л.д. 39-41).

Пунктами 3.4, 4.1 названного договора арендатор принял на себя обязательство своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендные платежи, а также за свой счет производить текущий ремонт помещения.

Управлением и индивидуальным предпринимателем Петросяном А.В. 01.10.2006 заключен договор аренды N 58 указанного нежилого помещения общей площадью 110,7 кв.м (т. 1, л.д. 27-29) па срок с 01,10.2006 по 30.08.2007. Указанный договор аренды содержит аналогичные предыдущему договору обязанности арендатора по внесению арендных платежей а также дополнительное условие об участии арендатора в расходах по содержанию общего имущества многоквартирного дома (п. 3.2.8, 3.2.12).

Общество "Центральное", полагая, что ответчики как собственник и пользователь указанного помещения должны соразмерно компенсировать ему стоимость оказанных в период с февраля 2006 по август 2007 услуг по содержанию жилых и нежилых помещений, обслуживанию и ремонту объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в жилом доме по адресу: г. Бакал, ул. Титова, д. 11, обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с названным иском.

Частично удовлетворяя исковые требования общества "Центральное" и взыскивая с индивидуального предпринимателя Петросяна А.В. задолженность в сумме 7280 руб. 65 коп., суды первой и апелляционной инстанции правомерно исходили из следующего.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Из имеющихся в материалах дела договоров общества "Центральное" со специализированными организациями от 01.08.2006 N 6, от 01.08.2006 N 103/1, от 10.01.2006 N 89/1, от 01.03.2007 N 37, от 01.10.2006 N 138/т следует, что истец организовал проведение работ по содержанию и обслуживанию вентиляционных шахт и каналов, прием аварийных заявок и ликвидацию аварий и мелких аварийных неисправностей внутридомового оборудования: водопровода, канализации, центрального отопления, горячего водоснабжения, а также оказание услуг по подаче тепловой энергии, содержанию дома и придомовой территории, текущему ремонту дома, расположенного адресу: г. Бакал, ул. Титова, 11 (т. 3, л.д. 1-18).

Оказание истцом в период с 01.03.2006 по 31.08.2007 услуг по содержанию и текущему ремонту дома, в том числе и его общего имущества, уборке придомовой территории и лестничных клеток, очистке кровли от наледи и снега, проведение плотницких, слесарных, сварочных, сантехнических работ на внутридомовых сетях и бойлере подтверждается имеющимися в материалах дела перечнями и актами выполненных работ (т. 1, л.д. 20, 113-153; т. 2, л.д. 1-125; т. 3, л.д. 35-37).

Согласно п. 1 ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

В соответствии с ч. 7 ст. 156 названного Кодекса размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (ч. 5 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации).

С учетом того, что собственниками помещений в многоквартирном доме по ул. Титова, 11 принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилых и нежилых помещений в определенный период, суды первой и апелляционной инстанции сделали правильный вывод о том, что основанная на таких тарифах сумма расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме в части переданного в аренду помещения площадью 110,7 кв.м в размере 7280 руб. 65 коп. (6,11 руб. х 110,7 кв.м х 5 мес. + 5,87 руб. х 110,7 кв.м х 6 мес.) должна быть возмещена истцу.

Взыскивая указанную сумму расходов с индивидуального предпринимателя Петросяна А.В., суды первой и апелляционной инстанции обоснованно исходили из того, что помещение площадью 110,7 кв.м, за содержание которого взыскиваются расходы, передано в аренду указанному лицу. Поскольку при заключении договора аренды стороны предусмотрели, что арендатор осуществляет за свой счет текущий ремонт (п. 3.2.9), а коммунальные услуги и иные платежи, связанные с арендой и эксплуатацией арендуемого помещения, не входят в состав арендной платы (п. 3.2.12), суды пришли к обоснованному выводу о том, что индивидуальный предприниматель Петросян А.В. в силу договора аренды несет расходы по содержанию и ремонту арендуемого имущества.

С учетом того, что оказание услуг по содержанию и эксплуатации жилого дома, в котором находится нежилое помещение площадью 110,7 кв.м, производится не арендодателем, а обществом "Центральное" как управляющей компанией по договору управления многоквартирным домом от 03.02.2006, суды правильно указали, что последнее имеет право на возмещение их стоимости.

Кроме того, в материалах дела имеется договор управления многоквартирным домом по ул. Титова, 11, в котором имеется подпись индивидуального предпринимателя Петросяна А.В. (т. 1, л.д. 17 об.).

Таким образом, индивидуальный предприниматель Петросян А.В. согласился нести расходы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома по ул. Титова, 11 соразмерно площади занимаемого им нежилого помещения.

Отказывая в удовлетворении требований истца к Управлению, суды первой и апелляционной инстанции правомерно исходили из того, что помещение площадью 110,7 кв.м в спорный период было передано в аренду индивидуальному предпринимателю Петросяну А.В., на которого в соответствии с договором аренды была возложена обязанность нести расходы по содержанию арендованного имущества (ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, оснований для отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренных ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

Доводы заявителя кассационной жалобы сводятся к переоценке сделанных судами выводов и в силу положений ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом кассационной инстанции отклоняются.

При таких обстоятельствах оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.12.2007 (резолютивная часть от 11.12.2007) по делу N А76-23025/07 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2008 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Петросяна Армена Вардгесовича - без удовлетворения.