Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 8 июля 2008 г. N Ф09-4832/08-С6 В удовлетворении требования общества о внесении изменений в соглашение об аренде недвижимого имущества по окончании его строительства отказано правомерно, поскольку указанное соглашение является предварительным договором, обязательства по которому следует считать прекращенными в связи с тем, что в установленный в нем срок основной договор заключен не был (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 8 июля 2008 г. N Ф09-4832/08-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инженерно-промышленная компания "ИПРОКОМ" (далее -общество "ИПК "ИПРОКОМ") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.01.2008 (резолютивная часть от 23.01.2008) по делу N А76-12785/2007 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2008 (резолютивная часть от 04.04.2008) по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "ИПК "ИПРОКОМ" - Пятых М.А. (доверенность от 03.05.2008);

общества с ограниченной ответственностью "Фокус" (далее - общество "Фокус") - Голубцова Н.А. (доверенность от 27.09.2007);

общества с ограниченной ответственностью "Русский дом" (далее - общество "Русский дом") - Геворкян М.В. (доверенность от 07.12.2007).

Общество "ИПК - "ИПРОКОМ" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу "Русский дом" о внесении изменений в соглашение об аренде недвижимого имущества по окончании его строительства от 06.09.2005 N 74. Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - общество "Фокус".

Решением суда от 28.01.2008 (резолютивная часть от 23.01.2008) в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2008 (резолютивная часть от 04.04.2008) решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "ИПК "ИПРОКОМ" просит судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение. Заявитель полагает, что судами не были применены нормы материального права, подлежащие применению - ст. 421, 702, 740 Гражданского кодекса Российской Федерации, в результате чего соглашение от 06.09.2005 N 74 получило неправильную квалификацию только как предварительный договор. Данное соглашение является смешанным договором, содержащим элементы предварительного договора аренды и строительного подряда. В связи с тем, что судами дана неверная оценка соглашению N 74, им неполно исследованы обстоятельства дела. По мнению заявителя, при смешанном характере договора прекращение обязательств в части не влечет невозможность внести изменения в действующие положения договора. Заявитель также считает, что в соответствии со ст. 438 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны, совершая конклюдентные действия, выразили согласие на продление срока действия соглашения N 74, и, следовательно, срока заключения основного договора. Однако суды не дали оценки действительной воле сторон при установлении спорных правоотношений. Кроме того, заявитель не согласен с выводами суда апелляционной инстанции о незаключенности соглашения N 74, поскольку считает, что указанные в предмете договора характеристики объекта позволяют идентифицировать помещения, подлежащие передаче в аренду. При этом у сторон при исполнении соглашения N 74 не возникало разногласий по вопросу определения границ, месторасположения и других идентифицирующих признаков имущества, в отношении которого должен быть заключен договор аренды. По мнению заявителя, судом первой инстанции дано неправильное толкование норм ст. 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель также указал на противоречивость выводов судов о прекращении действия соглашения N 74 и одновременно о его незаключенности.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Русский дом" указывает на несостоятельность доводов заявителя, считает судебные акты обоснованными и законными, просит решение и постановление суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, обществом "Русский Дом" (арендодатель) и обществом "ИПК "ИПРОКОМ" (арендатор) подписано соглашение об аренде недвижимого имущества по окончании строительства от 06.09.2005 N 74, согласно которому арендодатель осуществляет строительство здания торгово-досугового комплекса, расположенного по строительному адресу: г. Челябинск, ул. Молдавская, 16, и предоставляет арендатору для использования в целях ведения коммерческой деятельности нежилое помещение на третьем этаже данного торгово-досугового комплекса, местоположение и границы которого определены сторонами путем графического обозначения на поэтажном плане, содержащемся в приложении N 2 к соглашению, общей площадью ориентировочно 14000 кв.м.

Как следует из условий соглашения, указанная площадь рассчитана по периметру помещения (по осям), в состоянии до передачи помещения арендатору для произведения отделочных и специальных работ. При этом в п. 2.2 соглашения стороны указали, что перечисленные выше данные позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.

В соответствии с п. 8.3 соглашения в редакции дополнительного соглашения от 12.09.2005 стороны договорились подписать основной договор аренды сроком на 15 лет на условиях, предусмотренных предварительным договором аренды, в течение 10 дней с момента получения арендодателем свидетельства о праве собственности на здание торгово-досугового комплекса, но не позднее 01.07.2006.

Данным же пунктом общество "ИПК "ИПРОКОМ" и общество "Русский Дом" согласовали, что отсутствие свидетельства о государственной регистрации права собственности не будет являться препятствием для заключения договора аренды.

Общество "ИПК "ИПРОКОМ" 21.06.2006 обратилось к обществу "Русский Дом" с предложением о внесении изменений в соглашение от 06.09.2005 N 74 в части продления срока заключения основного договора аренды, уточнения общей площади помещений с учетом наличия права собственности общества "Фокус" на часть помещений третьего этажа, а также изменения срока исполнения некоторых обязательств сторон. Сведений о принятии либо отклонении данного предложения со стороны общества "Русский Дом" суду не представлено.

Арендодатель 11.07.2007 направил в адрес арендатора уведомление о расторжении соглашения об аренде недвижимого имущества от 06.09.2005 N 74 в связи с существенным нарушением последним обязательств по данному соглашению.

Считая такой односторонний отказ от исполнения соглашения недопустимым, общество "ИПК "ИПРОКОМ" письмом от 30.07.2007 предложило обществу "Русский Дом" подписать дополнительное соглашение о внесении изменений в соглашение от 06.09.2005 N 74 по п. 2.2, 2.3.1, 2.3.2 относительно изменения ориентировочной площади передаваемых помещений; п. 4.6 о порядке исчисления сроков завершения отделочных и специальных работ; абз. 1 п. 6.1 в части изменения даты, начиная с которой арендатор обязался компенсировать арендодателю расходы по оплате коммунальных услуг; п. 8.3 об установлении срока заключения основного договора аренды в течение 2 месяцев с даты государственной регистрации права собственности общества "Русский дом" на передаваемые помещения; п. 9.1 путем исключения по всему тексту договора фразы "...не позднее чем с 01.06.2006"; а также п. 9.11 - порядок внесения арендной платы (т. 1, л.д. 48-50).

Поскольку данное требование об изменении условий договора оставлено обществом "Русский дом" без ответа, истец обратился в суд с иском о внесении вышеуказанных изменений в п. 2.2, 2.3.1, 2.3.2, 4.3, абз. 1 п. 6.1, 8.3, 9.1, 9.11 соглашения от 06.09.2005 N 74 (т. 1, л.д. 2-7).

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что истцом не доказаны основания для изменения условий договора, предусмотренные ст. 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, суд указал на то, что соглашение об аренде недвижимого имущества по окончании строительства от 06.09.2005 N 74 является предварительным договором. Обязательства по нему следует считать прекращенными, поскольку в установленный в нем срок основной договор не заключен (п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, указал на незаключенность соглашения от 06.09.2005 N 74, поскольку из содержания соглашения невозможно определить его предмет.

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения в будущем, в срок, определенный в договоре или законе, основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Исходя из того, что предметом соглашения от 06.09.2005 является обязательство сторон заключить в будущем договор аренды нежилых помещений, суд апелляционной инстанции установил отсутствие в спорном предварительном договоре условий, позволяющих определить имущество, подлежащее передаче арендатору, а также указал на то, что площадь помещений определена ориентировочно, при этом часть этих помещений принадлежит обществу "Фокус".

При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о том, что предварительное соглашение от 06.09.2005 нельзя признать заключенным.

Поскольку незаключенное соглашение не порождает каких-либо правовых последствий для лиц, его подписавших, суд правомерно признал невозможность внесения в него изменений и отказал обществу "ИПК "ИПРОКОМ" в удовлетворении требований.

Доводы заявителя о том, что соглашение об аренде недвижимого имущества по окончании строительства от 06.09.2005 N 74 содержит также признаки договора подряда на капитальное строительство, является в этой части действующим, и, как следствие, позволяющим внести требуемые изменения, отклоняются, поскольку названное соглашение в указанной части не содержит существенных условий для данного вида договора, в том числе согласованных сроков начала и окончания работ, что свидетельствует о его незаключении (ст. 432, 708 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного довод заявителя о том, что стороны, совершая конклюдентные действия, выразили согласие на продление срока действия соглашения N 74, отклоняется, так как действие незаключенного договора не может быть продлено.

Довод заявителя о противоречивости выводов суда о прекращении действия предварительного договора и одновременно о его незаключенности дринимается судом кассационной инстанции. Вывод судов о прекращении действия соглашения от 06.09.2005 N 74 следует признать ошибочным. Однако поскольку он не привел к принятию незаконного решения, обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.01.2008 (резолютивная часть от 23.01.2008) по делу N А76-12785/2007 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2008 (резолютивная часть от 04.04.2008) по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инженерно-промышленная компания "ИПРОКОМ" - без удовлетворения.