Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 8 июля 2008 г. N Ф09-4363/08-С6 Суд признал незаконным отказ управления в государственной регистрации соглашений о расторжении договоров купли-продажи и перехода права собственности на объекты недвижимого имущества, поскольку в материалах дела имеются документы, свидетельствующие о том, что оплата покупателем продавцу за объекты не произведена, при этом иное лицами, участвующими в деле, не доказано, кроме того, стороны вправе были расторгнуть договоры купли-продажи и возвратить ранее переданное имущество, а следовательно, оснований для отказа в государственной регистрации соглашений не имелось (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 8 июля 2008 г. N Ф09-4363/08-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан (далее - управление) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.12.2007 по делу N А07-16248/2007 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2008 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание не явились.

Общество с ограниченной ответственностью "Ронд" (далее - общество "Ронд"), общество с ограниченной ответственностью "УфаБытСервис" (далее - общество "УфаБытСервис") обратились в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о признании незаконным отказа управления в государственной регистрации соглашений от 29.08.2007 о расторжении договоров купли-продажи и перехода права собственности на объекты недвижимого имущества - квартиры N 42, 43, расположенные в доме N 123 по ул. Мингажева, Советский район, г. Уфа, выраженного в сообщениях от 10.10.2007 N 01/209/2007-280,281, N 01/209/2007-282,283 (с учетом уточнений - л.д. 74).

Решением суда от 24.12.2007 требования удовлетворены. Признан незаконным отказ управления в государственной регистрации соглашений от 29.08.2007 о расторжении договоров купли-продажи и перехода права собственности на объекты недвижимого имущества - квартиры N 42, 43, расположенные в доме N 123 по ул. Мингажева, Советский район, г. Уфа, выраженный в сообщениях от 10.10.2007 N 01/209/2007-280,281, N 01/209/2007-282,283.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2008 решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, управление просит решение суда и постановление апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт. Заявитель ссылается на неправильное применение судами п. 1 ст. 408, п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также указывает, что соглашения о расторжении договоров купли-продажи являются притворными сделками.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом "Ронд" (продавец) и обществом "УфаБытСервис" (покупатель) заключены договоры от 14.06.2007 купли-продажи двухкомнатных квартир N 42, 43, расположенных по адресу: г. Уфа, ул. Мингажева, 123. Согласно актам приемки-передачи квартир от 14.06.2007 продавец передал, а покупатель получил квартиры, которые проданы покупателю, соответственно, за 3900000 руб. и 4100000 руб., уплачиваемых покупателем продавцу в день подписания договоров путем перевода денежных средств с расчетного счета покупателя на лицевой счет продавца. В актах указано на получение продавцом указанных сумм в полном объеме. Договоры купли-продажи и переход права собственности на квартиры зарегистрированы 11.07.2007.

Между обществом "Ронд" и обществом "УфаБытСервис" подписаны соглашения от 29.08.2007 о расторжении договоров купли-продажи квартир от 14.06.2007. В соглашениях указано, что договоры купли-продажи расторгаются по добровольному соглашению сторон в связи с тем, что покупателем не произведена оплата. По актам от 29.08.2007 квартиры переданы обществом "УфаБытСервис" обществу "Ронд".

Стороны обратились в управление с заявлением о государственной регистрации соглашений о расторжении договоров и перехода права собственности на объекты недвижимого имущества. После приостановления государственной регистрации управление сообщениями от 10.10.2007 N 01/209/2007-280,281, N 01/209/2007-282,283 отказало в государственной регистрации на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав), поскольку соглашения о расторжении договоров купли-продажи по форме и содержанию не соответствуют действующему законодательству: договоры купли-продажи не могут быть расторгнуты в связи с их исполнением, о чем свидетельствуют сами договоры купли-продажи, акты приема-передачи, свидетельства о государственной регистрации права собственности без обременении.

Общество "Ронд" и общество "УфаБытСервис" обратились в арбитражный суд с заявлением о признании отказа в государственной регистрации незаконным как не соответствующего ст. 450, 491 Гражданского кодекса Российской Федерации и нарушающего права заявителей.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя требования, исходили из наличия в материалах дела документов, свидетельствующих о том, что оплата покупателем продавцу за объекты не произведена, при этом иное лицами, участвующими в деле, не доказано. В связи с этим стороны в силу п. 1 ст. 450, п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе были расторгнуть договоры купли-продажи и возвратить ранее переданное имущество. Оснований для отказа в государственной регистрации соглашений о расторжении договоров и перехода права собственности, на которые управление ссылалось в сообщениях об отказе в государственной регистрации, не имелось.

Апелляционный суд указал также, что соглашения о расторжении договоров купли-продажи квартир не противоречат п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452, п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации и, также как и переход прав по ним, подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации. Государственная регистрация договоров купли-продажи и перехода права собственности, основанного на указанных договорах, не является препятствием для их расторжения по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Наличие у продавца в силу п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации права требовать оплаты за переданное имущество само по себе не лишает сторон договора возможности расторгнуть его по взаимному согласию. При этом, исходя из п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации общее правило о том, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента расторжения договора, может быть изменено соглашением сторон.

Поскольку несоответствие соглашений о расторжении договоров купли-продажи действующему законодательству судами не установлено, выводы об отсутствии предусмотренных абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав оснований для отказа в государственной регистрации указанных соглашений и перехода прав по ним следует признать правильными.

Доводы управления в кассационной жалобе о том, что соглашения о расторжении договоров купли-продажи являются притворными сделками, не могут являться основаниями для отмены судебных актов судом кассационной инстанции, поскольку в суде первой инстанции они не заявлялись и не указывались в качестве оснований для отказа в государственной регистрации (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Кроме того, апелляционный суд дал оценку указанным доводам с учетом полномочий управления как органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ссылка управления на неправильное применение судами п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающего, что надлежащее исполнение прекращает обязательство, также не может быть принята. В данном случае установлено исполнение обязательства, предусмотренного договором купли-продажи, со стороны продавца, при этом факт исполнения обязательства покупателем по оплате за переданное имущество не установлен. Поскольку исходя из общего правила, предусмотренного п. 3 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор действует до момента исполнения обязательств всеми его сторонами, исполнение обязательств лишь одной из сторон само по себе не прекращает действие договора и не является препятствием для его расторжения.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах решение суда и постановление апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.12.2007 по делу N А07-16248/2007 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2008 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан - без удовлетворения.