Решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 мая 2008 г. N А60-12173/2007-С4 Суд удовлетворил требование об обязании ответчика зарегистрировать переход права собственности к истцу на нежилые помещения, поскольку доказательств наличия уважительных причин отказа от государственной регистрации перехода права собственности к истцу ответчик не представил (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 13 мая 2008 г. N А60-12173/2007-С4

Резолютивная часть решения объявлена 12 мая 2008 года

Полный текст решения изготовлен 13 мая 2008 года

Судья Арбитражного суда Свердловской области, при ведении протокола судебного заседания судьей,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Заречная Строительная Компания" к обществу с ограниченной ответственностью "Ремонтно-строительное управление 37"

Третье лицо: Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области

о государственной регистрации перехода права собственности, взыскании неустойки и убытков

при участии в заседании:

от истца: Ваганов В.В., доверенность от 09.01.2007 г.

от ответчика: Романова Е.В., доверенность от 05.05.2008 г.

от третьего лица: Поташова Е.Е., доверенность от 21.12.2007 г.

Процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Истец обратился в арбитражный суд с иском об обязании ответчика зарегистрировать переход права собственности к истцу на нежилые помещения NN 21-23, 25, 41, 42 и нежилые помещения NN 27, 43, расположенные в Свердловской области в городе Заречном в жилом кирпичном доме N 29 по улице Ленинградская, в цокольном этаже, а также взыскании с ответчика неустойки по предварительному договору в размере 882907 руб. 00 коп., и убытков, связанных с получением истцом выписок из ЕГРЮЛ в отношении ответчика, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности, в сумме 400 руб. 00 коп. Исковые требования основаны на предварительном договоре о заключении договора купли-продажи недвижимости N 2 от 20.12.2006 г., договоре купли-продажи N 2 от 12.03.2007 г., договоре купли-продажи N 3 от 12.03.2007 г.

В ходе рассмотрения дела истец увеличил исковые требования в части убытков и просил взыскать таковые в сумме 19275 руб. 00 коп., указывая, что они связаны с получением истцом выписок из ЕГРЮЛ в отношении ответчика, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности (400 руб. 00 коп.), расходами истца по оплате инвентаризационно-технических работ БТИ (3575 руб. 00 коп.), расходами истца по оплате государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности ответчика (15300 руб. 00 коп.).

Увеличение размера требований и изменение оснований иска в этой части суд принимает, руководствуясь положениями ст. 49 АПК РФ.

В настоящем судебном заседании истец уточнил исковые требования в части обязания ответчика зарегистрировать переход права собственности, указав, что он просит в соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к истцу от ответчика на спорные помещения.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал.

Ответчик требования не признал, указав, что договоры купли-продажи N 2, N 3 от 12.03.2007 г. заключенными не являются, так как в них не согласован предмет договора купли-продажи, а предварительный договор прекратил свое действие в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ, поэтому неустойка не подлежит начислению. В отношении требования о взыскании убытков ответчик заявил об их недоказанности.

Третье лицо в направленном отзыве указало, что вопрос об удовлетворении требований оставляет на усмотрение суда, поскольку в компетенцию УФРС не входит оспаривание чьих-либо прав, а также что переход права может быть зарегистрирован на основании решения суда, поэтому возлагать на Управление ФРС обязанность по регистрации перехода права нет необходимости.

Заслушав представителей сторон, третьего лица, исследовав материалы дела, суд установил:

Как следует из материалов дела, 20.12.2006 г. между ООО "Заречная Строительная Компания" и ООО "Ремонтно-строительное управление 37" был заключен предварительный договор о заключении договора купли-продажи недвижимости N 2, в соответствии с условиями которого стороны обязались в срок до 23.01.2007 г. заключить договор купли-продажи недвижимого имущества и представить в органы регистрационной службы все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от ответчика к истцу, для чего каждая из сторон обязалась выделить своих полномочных представителей, полномочия которых подтверждаются соответствующими документами.

В п. 5 предварительного договора стороны согласовали условия основного договора, а именно, что ответчик передаст истцу в собственность нежилые помещения NN 21, 22, 23, 25, 27, расположенные в Свердловской области в городе Заречном в жилом кирпичном доме N 29 по ул. Ленинградская, в цокольном этаже (общая площадь нежилых помещений по данным технического паспорта жилого дома 117,3 кв.м), а истец уплатит ответчику 1851400 руб. 00 коп.

При этом согласно п.п. 7, 8, 9 предварительного договора указанную сумму истец должен был оплатить ответчику в счет обеспечения исполнения своих обязательств в срок до 29.12.2006 г., а при заключении основного договора она должна быть учтена в качестве оплаты передаваемого недвижимого имущества.

В соответствии с п. 10 предварительного договора в случае неисполнения своих обязательств, в том числе уклонения ответчика от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, последний обязан вернуть все полученное по договору, а также уплатить истцу неустойку в виде штрафа в размере 1% за каждый день просрочки и возместить все убытки, связанные с неисполнением своих обязательств.

Как видно из акта приема-передачи векселя от 26.12.2006 г., истцом были переданы ответчику векселя АК СБ РФ на сумму 1851400 руб. 00 коп., что не отрицалось ответчиком.

В дальнейшем между истцом и ответчиком были заключены договоры купли-продажи недвижимости N 2 и N 3 от 12.03.2007 г.

В соответствии с условиями договора N 2 от 12.03.2007 г. ответчик обязался передать истцу нежилые помещения NN 21, 22, 23, 25, 41, 42, расположенные в Свердловской области в городе Заречном жилом кирпичном доме N 29 по ул. Ленинградская, в цокольном этаже, общей площадью 85,10 кв.м, а истец принять это имущество и уплатить за него 1000000 руб. 00 коп.

В соответствии с условиями договора N 3 от 12.03.2007 г. ответчик обязался передать истцу нежилые помещения NN 27, 43, расположенные в Свердловской области в городе Заречном жилом кирпичном доме N 29 по ул. Ленинградская, в цокольном этаже, общей площадью 29,90 кв.м, а истец принять это имущество и уплатить за него 851400 руб. 00 коп.

Предмет договоров в части описания передаваемого имущества полностью соответствует наименованию этого имущества в свидетельствах о государственной регистрации права собственности ответчика 66 АВ N 800544, 66 АВ N 800544 от 06.03.2007 г., что позволяет считать данные договоры заключенными в соответствии с правилами п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 455, ст. 554 ГК РФ.

Кроме того, факт заключенности данных договоров также следует из решения Арбитражного суда Свердловской области от 27.11.2007 г. по делу N А60-16494/07-С07, а также постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2008 г. N 17АП-353/2008-ГК по этому же делу, что в силу ст. 69 АПК РФ имеет преюдициальное значение для сторон.

Как видно из пунктов 2.2. договоров N 2 и 3, расчеты между продавцом и покупателем произведены в полном объеме, каких-либо претензий стороны не имеют, настоящие договоры являются документами, подтверждающими полную оплату покупателем стоимости имущества.

11.05.2007 г. сторонами было подписано два передаточных акта, согласно которым имущество по обоим договорам было передано ответчиком истцу, а из заявлений, поданных в УФРС по Свердловской области, представителями истца и ответчика от этого же числа, а также из иных материалов дел правоустанавливающих документов, представленных третьим лицом, следует, что 11.05.2007 г. сторонами в указанный регистрирующий орган были сданы все необходимые для государственной регистрации перехода права собственности по упомянутым двум договорам купли-продажи документы.

Вместе с тем 05.06.2007 г. представитель ответчика обратился в УФРС по Свердловской области с заявлениями о прекращении государственной регистрации и возвращении переданных документов, в связи с чем государственная регистрация УФРС по Свердловской области на основании абз. 2 п. 3 ст. 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" была приостановлена на срок с 05.06.2007 г. по 05.07.2007 г., после чего, поскольку препятствующие проведению государственной регистрации причины устранены не были, в таковой регистрирующим органом было отказано (сообщения об отказе от 10.07.2007 г. имеются в материалах дела).

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Доказательства наличия каких-либо уважительных причин отказа от государственной регистрации перехода права собственности к истцу ответчик не представил (ст. 65 АПК РФ), в связи с чем суд находит подтвержденным факт уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности, а требования истца в части государственной регистрации перехода права собственности - подлежащими удовлетворению на основании п. 3 ст. 551 ГК РФ.

В то же время в остальной части суд требования подлежащими удовлетворению не находит в силу следующего.

Так, требование о взыскании неустойки истец основывает на положениях пунктов 2, 3, 10 предварительного договора N 2 от 20.12.2006 г. и начисляет таковую за период с 23.01.2007 г. по 11.05.2007 г.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как уже было указано, договоры купли-продажи недвижимого имущества N 2 и N 3 были заключены 12.03.2007 г.

В соответствии с п. 3 предварительного договора основной договор должен был быть заключен сторонами в срок до 23.01.2007 г.

Из имеющейся в материалах дела переписки не следует, что одна из сторон предварительного договора предлагала другой стороне заключить основной договор в установленный предварительным договором срок. Направленные ответчику письма, представленные истцом, относятся к периоду после истечения срока, указанного в пункте 3 предварительного договора, а также после фактического подписания договоров купли-продажи N 2 и N 3.

Таким образом, поскольку до окончания срока, в который стороны должны были заключить основной договор, он не был заключен и ни одна из сторон не направляла другой стороне предложение заключить этот договор, суд находит предварительный договор прекратившим свое действие с 23.01.2007 г. на основании п. 6 ст. 429 ГК РФ.

В связи со сказанным прекратило свое действие и соглашение о неустойке, указанное в предварительном договоре, которое в соответствии со ст. 331 ГК РФ должно быть заключено в письменной форме.

Следует отметить, что неустойка начислена истцом за период после прекращения действия предварительного договора, в связи с чем она не подлежит взысканию.

Ссылку истца на то, что судебными актами по делу N А60-16494/07-С7 установлено, что договоры купли-продажи N 2 и N 3 от 12.03.2007 г. были заключены по исполнение предварительного договора от 20.12.2006 г., суд не находит достаточным основанием для взыскания требуемой истцом неустойки, поскольку фактическое заключение основных договоров во исполнение предварительного договора за истечением срока, в пределах которого должен был быть заключен основной договор согласно условиям предварительного договора, не влечет изменение сроков действия предварительного договора, согласованных в его пункте 3 и исчисляемых по правилам ст. 429 ГК РФ.

При истечении срока действия предварительного договора стороны, принимая во внимание его условия, руководствуясь принципом диспозитивности осуществления своих гражданских прав, установленных ст.ст. 1, 9 ГК РФ, имели право заключить основные договоры по купле-продаже имущества, указанного в предварительном договоре, что не влияет на основания прекращения его действия.

Также не является основанием для вывода о продолжении действия предварительного договора после 23.01.2007 г. и тот факт, что ответчиком в счет оплаты передаваемого по договорам N 2 и N 3 купли-продажи недвижимого имущества были зачтены денежные средства, переданные истцом в соответствии с условиями, указанными в предварительном договоре, поскольку фактический зачет ранее переданных истцом ответчику денежных средств в счет оплаты имущества, передаваемого по договорам N 2 и N 3, является правом ответчика, основанным на том же принципе диспозитивности осуществления своих гражданских прав.

Кроме того, истец не подтвердил и факта уклонения ответчика от заключения основного договора в установленный предварительным договором срок при наличии такой возможности, являющегося по смыслу п. 10 предварительного договора и п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ основанием для начисления неустойки и взысканию убытков.

Так, на момент заключения предварительного договора право собственности на подлежащие отчуждению объекты недвижимости за ответчиком зарегистрировано еще не было. Таковая регистрация состоялась 06.03.2007 г., то есть за истечением срока заключения основного договора, указанного в предварительном договоре (при этом договоры купли-продажи N 2 и N 3 были подписаны уже 12.03.2007 г.).

Каких-либо доказательств уклонения ответчика или иного необоснованного затягивания им регистрации права собственности за собой материалы дела не содержат.

Относительно требования о взыскании убытков суд считает необходимым указать следующее.

В соответствии с положениями ст.ст. 15, 393 ГК РФ требование о взыскании убытков может быть удовлетворено по наличии подтвержденных факта возникновения убытков, их размера, противоправного характера действий нарушителя обязательств, а также причинной связи между его действиями и возникшими убытками.

Как уже было описано, истец просил взыскать таковые в сумме 19275 руб. 00 коп., указывая, что они связаны с получением истцом выписок из ЕГРЮЛ в отношении ответчика, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности (400 руб. 00 коп.), расходами истца по оплате инвентаризационно-технических работ БТИ (3575 руб. 00 коп.), расходами истца по оплате государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности ответчика (15300 руб. 00 коп.).

В подтверждение произведенных расходов в части затрат на получение выписок из ЕГРЮЛ истец представил письма своего представителя, поданные в ИФНС по Чкаловскому району г. Екатеринбурга, а также квитанции от 06.03.2007 г. N 0159, N 0160 на общую сумму 400 руб. 00 коп.

Между тем выписка из ЕГРЮЛ не относится к документам, в обязательном порядке предоставляемым на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество в соответствии с положениями Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ст. 17 Закона).

Таким образом, в части данного требования отсутствует причинная связь между действиями ответчика и возникшими у истца убытками.

Требование о взыскании расходов истца по оплате инвентаризационно-технических работ БТИ основано на договоре подряда N 3 от 11.01.2007 г., подписанном между ответчиком ООО "Ремонтно-строительное управление 37" (в качестве заказчика) и СОГУП "Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" Свердловской области (в качестве исполнителя), в соответствии с которым заказчиком исполнителю было поручено выполнить текущие инвентаризационно-технические работы по обследованию объектов недвижимости, расположенных по адресу: Свердловская область, г. Заречный, ул. Ленинградская, д. 29, цокольный этаж (секция А) (номера строительные): помещения NN 21А, 21Б, 21В, 22, 23, 25, 27А, 27Б (общей площадью 115,0 кв.м); а также подготовить соответствующую документацию в объеме, необходимом для целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Истцом также представлены в дело акт приемки-передачи выполненных работ от 29.01.2007 г., счет СОГУП "Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" Свердловской области N 3 от 11.01.2007 г., счет-фактура этой же организации N ЗАР-000025 от 29.01.2007 г., а также платежное поручение ООО "Заречная Строительная Компания" N 1 от 15.01.2007 г. о перечислении СОГУП "Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" Свердловской области 3575 руб. 00 коп. по счету N 3 от 11.01.2006 г.

В деле также имеются Планы объекта недвижимости с техническими характеристиками для целей государственной регистрации прав и сделок от 25.01.2007 г., изготовленные СОГУП "Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" Свердловской области, в том числе на основании которых было зарегистрировано право собственности ответчика 06.03.2007 г., что следует из полного совпадения описаний объектов недвижимости в данных планах и свидетельствах о государственной регистрации права собственности.

Иными словами, данные документы действительно подтверждают факт исполнения договора подряда N 3 от 11.01.2007 г., использование его результатов ответчиком, а также оплату работ по данному договору истцом за ответчика.

Вместе с тем суд не находит оснований для взыскания указанной суммы в качестве убытков истца, связанных с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств в силу следующего.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Основаниями требований о взыскании убытков являются предварительный договор от 20.12.2006 г., а также договоры купли-продажи N 2 и N 3 от 12.03.2007 г.

Прекращение действия предварительного договора 23.01.2007 г., а также факт уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности по договорам купли-продажи N 2 и N 3 от 12.03.2007 г. были описаны выше.

Однако, как видно из представленных доказательств, расходы по оплате работ СОГУП "Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" Свердловской области понесены истцом не в связи с исполнением сторонами договоров, положенных истцом в основание иска, а при государственной регистрации права собственности за ответчиком.

Неправомерное же поведение ответчика при государственной регистрации права собственности непосредственно за самим ответчиком, вызвавшее возникновение данных убытков у истца, истцом не доказано (ст. 65 АПК РФ), а последствием уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности от ответчика к истцу данные расходы истца не являются.

Более того, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие наличие каких-либо оснований для исполнения истцом обязательств ответчика перед СОГУП "Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" Свердловской области по договору подряда N 3 от 11.01.2007 г. в порядке ст. 313 ГК РФ.

В связи с этим суд делает вывод о том, что факт оплаты данных работ истцом за ответчика является неосновательным обогащением последнего за счет истца, не относится к убыткам, которые могли бы быть взысканы в рамках настоящего дела, но может выступить предметом самостоятельного иска.

Требование о взыскании убытков, заключающихся в расходах истца по оплате государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности ответчика в сумме 15300 руб. 00 коп., основано истцом на Соглашении о возмещении расходов по государственной регистрации права собственности от 01.02.2007 г., подписанном между истцом и ответчиком.

В соответствии с условиями настоящего соглашения истец обязался возместить ответчику расходы по оплате государственной пошлины при государственной регистрации права собственности на нежилые помещения NN 21, 22, 23, 25, 27, 41, 42, 43, расположенные в Свердловской области в городе Заречном в жилом кирпичном доме N 29 по ул. Ленинградская в цокольном этаже, общая площадь нежилых помещений 114,39 кв.м, а также расходы по оплате государственной пошлины при государственной регистрации сделки купли-продажи вышеуказанных нежилых помещений.

Согласно п. 3 соглашения данные расходы составляют 15600 руб. 00 коп.

Платежным поручением N 10 от 05.02.2007 г. истцом ответчику было перечислено 15300 руб. 00 коп. со ссылкой в графе "назначение платежа" "оплата по соглашению от 01.02.2007 г.".

При этом, как видно из материалов дела правоустанавливающих документов, представленных третьим лицом, расходы по оплате государственной пошлины при регистрации перехода права собственности от ответчика к истцу на основании договоров N 2 и N 3 от 12.03.2007 г. нес истец, произведя соответствующие перечисления на счет УФРС по Свердловской области платежным поручением N 22 от 09.04.2007 г. на сумму 7500 руб. 00 коп., а также платежным поручением 23 от 09.04.2007 г. на сумму 7500 руб. 00 коп., и эти расходы в сумму убытков, требуемых ко взысканию истцом по настоящему делу, не входят. Перечисленные же в рамках соглашения от 01.02.2007 г. денежные средства предназначались для оплаты государственной пошлины за регистрацию права собственности ответчика.

Таким образом, суд приходит к выводу, что 15300 руб. 00 коп. оплачено истцом в соответствии с условиями принятого на себя обязательства, не противоречащего закону или иным правовым актам (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 9, п. 2 ст. 421 ГК РФ), и не предусматривающего в числе своих условий последующей компенсации понесенных истцом расходов по его исполнению ответчиком, в связи с чем и в данной части требования истца удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

2. Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-строительное управление 37" к обществу с ограниченной ответственностью "Заречная Строительная Компания" на нежилые помещения NN 21-23, 25, 41, 42, находящиеся в цокольном этаже секции "А", общей площадью 85,1 кв.м (условный номер объекта 66-66-26/001/2007-506), и нежилые помещения NN 27, 43, находящиеся в цокольном этаже секции "А", общей площадью 29,9 кв.м (условный номер объекта 66-66-26/001/2007-507), расположенные по адресу: Свердловская область, г. Заречный, ул. Ленинградская, д. 29, в цокольном этаже секции "А".

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-строительное управление 37" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Заречная Строительная Компания" в возмещение госпошлины, уплаченной при подаче иска, 2000 рублей 00 копеек.

4. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Заречная Строительная Компания" в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 188 руб. 75 коп.

5. Вынесенный судебный акт по данному делу является основанием для внесения записи в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

6. В удовлетворении остальной части требований отказать.

7. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

8. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.