Решение Арбитражного суда Свердловской области от 2 июня 2008 г. N А60-2158/2008-С11 Требование общества о признании ничтожным договора купли-продажи объекта недвижимого имущества удовлетворено, поскольку на спорное имущество был наложен арест, ответчик был ограничен в правах по распоряжению объектом недвижимости (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 2 июня 2008 г. N А60-2158/2008-С11

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 19 ноября 2008 г. N Ф09-7540/08-С6 настоящее решение оставлено без изменения

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 апреля 2009 г. N 1816/09 отказано в передаче настоящего решения в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора

См. также Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 февраля 2009 г. N 1816/09

Резолютивная часть решения объявлена 26 мая 2008 года

Полный текст решения изготовлен 02 июня 2008 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи, при ведении протокола судебного заседания судьей,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску ОАО "Шабровский тальковый комбинат" к ООО "Уралтранскомплект" о признании недействительным договора, применении последствий его недействительности, признании недействительной государственной регистрации права собственности,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, Юнусов Рустам Аликович, при участии в судебном заседании

от истца: Санатина С.А., представитель по доверенности от 01.11.2007 г., Грахова С.В., представитель по доверенности от 24.08.2007 г.;

от ответчика: Соболев А.В., представитель по доверенности от 19.03.2008 г.;

от третьего лица, Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, Поташова Е.Е., представитель по доверенности от 21.12.2007 г., уд. ТО N 016262;

от третьего лица, Юнусова Рустама Аликовича,: не явился, уведомлен надлежаще.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Открытое акционерное общество "Шабровский тальковый комбинат" (далее - ОАО "ШТК") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Уралтранскомплект" (далее - ООО "Уралтранскомплект" о признании ничтожной сделки от 08.06.2007 г., применении последствий недействительности ничтожной сделки путем приведения сторон в первоначальное положение, существовавшее до заключения сделки, признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО "Уралтранскомплект" на объект недвижимого имущества - сооружение основного назначения - Дамба, литер 1, длина по гребню 6-8 м., максимальная высота 8 м., протяженностью 2800 м., расположенное по адресу: г. Екатеринбург, в 1 км на север от производственной площадки ОАО "ШТК".

Исковое заявление основано на следующих обстоятельствах.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 08.06.2007 г. на основании исполнительного листа N 199797 от 13.04.2007 г., выданного Арбитражным судом Свердловской области, наложен арест на недвижимое имущество истца, в том числе на объект: кадастровый (или условный) номер 66-66-01/133/2005-182, наименование объекта: сооружение основного назначения - Дамба, назначение объекта: нежилое, адрес объекта: Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, в 1 км на север от производственной площадки ОАО "ШТК".

08.06.2007 г. между ООО "Уралтранскомплект" (покупатель) и ОАО "ШТК" (продавец) заключен договор купли - продажи, в соответствии с которым в собственность покупателя передан объект недвижимого имущества - сооружение основного назначения - Дамба, литер 1, длина по гребню 6-8 м., максимальная высота 8 м., протяженностью 2800 м., расположенное по адресу: г. Екатеринбург, в 1 км на север от производственной площадки ОАО "ШТК". Передача указанного объекта недвижимого имущества осуществлена по акту приема-передачи здания (сооружения) от 29.06.2007 г. N 2.

Оспариваемый договор от 08.06.2007 г. заключен в период действия постановления судебного пристава-исполнителя о наложении ареста.

Сделка, оформленная договором от 08.06.2007 г., является ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку не соответствует требованиям ФЗ "Об исполнительном производстве".

25.06.2007 г. ответчик зарегистрировал право собственности на указанный объект на основании договора купли-продажи от 08.06.2007 г.

Поскольку переход права собственности зарегистрирован на основании ничтожной сделки, государственная регистрация перехода права собственности недействительна.

В качестве правового обоснования иска указаны статьи 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, 51, 54 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 05 марта 2008 г. по ходатайству истца к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области (далее - УФРС по Свердловской области).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 21.03.2008 г. по делу N А60-2158/2008-С11 по заявлению истца от 20.03.2008 г. наложен арест на сооружение основного назначения - Дамба, литер 1, назначение: нежилое, протяженностью 2800 м., расположенное по адресу: г. Екатеринбург, в 1 км. на север от производственной площадки открытого акционерного общества "Шабровский тальковый комбинат", кадастровый (условный) номер: 66-66-01/133/2005-182.

В связи с получением от УФРС по Свердловской области документов, свидетельствующих о том, что 17.12.2007 г. произведена государственная регистрация права собственности Юнусова Рустама Аликовича на спорный объект, определениями арбитражного суда Свердловской области от 02.04.2008 г. на основании ходатайства Юнусова Рустама Аликовича последний привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, обеспечение иска в виде наложения ареста на сооружение основного назначения - Дамба, литер 1, назначение: нежилое, протяженностью 2800 м., расположенное по адресу: г. Екатеринбург, в 1 км на север от производственной площадки открытого акционерного общества "Шабровский тальковый комбинат", кадастровый (условный) номер: 66-66-01/133/2005-182, отменено.

23.05.2008 г. истцом направлено дополнение к исковому заявлению с приложением к нему. Истец дополняет иск указанием на то, что спорный объект недвижимости не выбывал из владения истца, истец владеет и пользуется им в настоящее время.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела копии письма УФРС по Свердловской области от 29.06.07 г. N 19/12-3908/17764 судебному приставу-исполнителю Чкаловского отдела г. Екатеринбурга УФССП по Свердловской области И.А. Наумовой.

Ходатайство представителя истца рассмотрено, удовлетворено.

02.04.2007 г. в ходе судебного разбирательства дела представителем ответчика представлен отзыв на иск, содержащий возражения относительно удовлетворения исковых требований. Возражения обоснованы следующими обстоятельствами.

08.06.2007 г. по договору купли-продажи ООО "Уралтранскомплект" приобрело у ОАО "Шабровский тальковый комбинат" сооружение основного назначения - дамбу за 6000000 руб. К моменту подписания договора, т. е. 8.06.2007 г. объект был передан покупателю. Документы для государственной регистрации сделки сданы в УФРС по Свердловской также 08.06.2007 г. Постановление о наложении ареста на недвижимое имущество от 08.06.2007 г. объявлено директору ОАО "Шабровский тальковый комбинат" 09.06.2007 г., т.е. после продажи объекта недвижимости, на который наложен арест. Процедура ареста не произведена, поскольку акт о наложении ареста не составлялся, запрет распоряжаться имуществом не налагался, соответственно, ограничения по распоряжению имуществом отсутствовали. Кроме того, предмет оспариваемой сделки 01.12.2007 г. продан ООО "Уралтранскомплект" физическому лицу Юнусову Рустаму Аликовичу, в связи с чем невозможно исполнить требование истца о приведении сторон в первоначальное положение, существовавшее до заключения сделки.

В судебном заседании представитель ответчика возражения относительно исковых требований поддержал, указал на то, что при заключении оспариваемого договора и передаче документов в УФРС по Свердловской области для регистрации перехода права собственности на спорный объект от ОАО "ШТК" ООО "Уралтранскомплект" стороны договора не знали и не могли знать о вынесенении постановления о наложении ареста на спорное имущество. Представитель ответчика заявил ходатайство об истребовании от Чкаловского районного отдела г. Екатеринбурга Управления ФССП по Свердловской области заверенной копии постановления о наложении ареста от 08.06.2007 г. с отметкой о его вручении руководителю ОАО "Шабровский тальковый комбинат".

Ходатайство представителя ответчика об истребовании доказательств рассмотрено, в удовлетворении ходатайства отказано. Отказывая в удовлетворении ходатайства, суд руководствовался положениями абзаца 1 пункта 1 и абзаца 1 пункта 4 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходил из того, что истец не доказал невозможность самостоятельно получить просимый к истребованию документ, а также из того, что в материалах дела имеется заверенная копия постановления от 08.06.2008 г. о наложении ареста на спорное имущество.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, УФРС по Свердловской области, представило отзыв на иск, в части требования о признании недействительной государственной регистрации права собственности просит отказать, ссылаясь на невозможность признания недействительной государственной регистрации. По существу остальной части исковых требований сообщило о том, что не оспаривает и не может оспаривать в силу своей компетенции чьих-либо сделок и прав.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Юнусов Рустам Аликович в судебное заседание не явился, отзыв не направил.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие третьего лица, Юнусова Р.А., надлежащим образом уведомленного о времени и месте судебного разбирательства.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил:

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 66АБ 622516 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.05.2005 г. произведена запись N 66-66-01/133/2005-182 регистрации права собственности истца на объект недвижимого имущества - сооружение основного назначения - Дамба, литер 1, назначение: нежилое, протяженностью 2800 м., адрес: г. Екатеринбург, в 1 км на север от производственной площадки ОАО "Шабровский тальковый комбинат".

Согласно договору купли-продажи от 08.06.2007 г. ОАО "ШТК" (Продавец) и ООО "Уралтранскомплект" (Покупатель) Продавец обязуется передать Покупателю в частную собственность недвижимое имущество: сооружение основного назначения - Дамба (литер 1), длина по гребню 2800 м, ширина по гребню 6-8 м, максимальная высота 8 м, находящееся по адресу: г. Екаьтеринбург, в 1 км на север от производственной площадки ОАО "ШТК", д. б/н, далее по тексту - отчуждаемый объект, а Покупатель обязуется на условиях настоящего договора принять отчуждаемый объект и уплатить за него 6000000 руб. (п. 1 договора).

В соответствии с положениями п.п. 2.3, 4 договора отчуждаемый объект принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 66 АБ N 622516, выданным 23.05.2005 г. Стороны подтверждают, что до подписания договора Покупатель передал, а Продавец принял деньги в сумме 6000000 руб. в качестве полной цены отчуждаемого объекта. Стороны подтверждают, что до подписания договора Продавец передал, а Покупатель принял отчуждаемый объект со всеми его принадлежностями. Считая договор в этой части надлежаще исполненным, стороны условились не составлять каких-либо дополнительных документов о передаче отчуждаемого объекта и расценивать настоящий договор как документ, подтверждающий этот факт.

Таким образом, из условий договора следует, что договор исполнен сторонами 08.06.2007 г.

На основании договора купли-продажи от 08.06.2007 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.06.2007 г. произведена запись N 66-66-01/418/2007-397 регистрации права собственности ООО "Уралтранскомплект" на сооружение основного назначения - Дамба (литер 1). Длина по гребню 2800 м. Ширина по гребню 6-8м. Максимальная высота 8 м. Кадастровый (условный) номер: 66-66-01/133/2005-182 (свидетельство о государственной регистрации права от 25.06.2007 г.).

В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В абзаце 3 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации содержатся разъяснения о том, что при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"

Таким образом, до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества остается продавец, кредиторы которого вплоть до государственной регистрации перехода права к покупателю могут обратить взыскание по обязательствам продавца на недвижимость, являющуюся объектом договора продажи.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Чкаловского районного отдела г. Екатеринбурга Управления ФССП по Свердловской области от 08.06.2007 г. в целях обеспечения исполнения требований исполнительного листа от 13.04.2007 г. N 199797, выданного Арбитражным судом Свердловской области, о взыскании 4159758 руб. 13 коп. с ОАО "ШТК" в пользу ОАО "Екатеринбургская электросетевая компания", в рамках исполнительного производства N 7/14886/9/07 наложен арест на недвижимое имущество, принадлежащее ОАО "Шабровский тальковый комбинат". В том числе на недвижимое имущество, имеющее кадастровый (условный) номер 66-66-01/133/2005-182, наименование объекта: сооружение основного назначения - Дамба, назначение объекта: нежилое, адрес объекта: Свердловская область, г. Екатеринбург в 1 км на север от производственной площадки, вид права собственность, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.05.2005 г. сделана запись N 66-66-01/133/2005-182.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве", действовавшего в рассматриваемый период времени, арест имущества должника состоит из описи имущества, объявления запрета распоряжаться им, а при необходимости - ограничения права пользования имуществом, его изъятия или передачи на хранение.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду пункт 2 статьи 51 названного Федерального закона РФ

В указанном выше постановлении о наложении ареста на недвижимое имущество содержится опись имущества, принадлежащего должнику, а также запрет отчуждения и других действий, приводящих к какому-либо обременению (аренда, залог и т.д.) на недвижимое имущество, принадлежащее должнику ОАО "Шабровский тальковый комбинат".

В материалах дела отсутствуют доказательства обжалования указанного постановления и признания его недействительным, а также сложения ареста при заключении оспариваемого договора купли-продажи 08 июня 2007 г.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Вместе с тем связи с наложением ареста на имущество ОАО "Шабровский тальковый комбинат" было ограничено в правах по распоряжению принадлежащим ему имуществом, спорный объект недвижимости отчуждению в порядке 129, 209 Гражданского кодекса не подлежал.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

При указанных обстоятельствах договор от 08.06.2007 г. купли-продажи сооружения основного назначения - Дамбы (литер 1), длина по гребню 2800 м , ширина по гребню 6-8 м, максимальная высота 8 м, находящегося по адресу: г. Екатеринбург, в 1 км на север от производственной площадки ОАО "ШТК", заключенный между ОАО "Шабровские электрические сети" и ООО "Уралтранскомплект" недействителен (ничтожен).

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно положениям пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Основанием для государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество за ООО "Уралтранскомплект" явился недействительный (ничтожный) договор купли-продажи от 08.06.2007 г.

Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения.

Ничтожный договор согласно статье 8 Гражданского кодекса, статье 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не может служить основанием для возникновения, перехода, прекращения и государственной регистрации прав.

Учитывая положения статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" о том, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, а также положения статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей способы защиты гражданских прав, перечень которых является открытым, суд признает требование истца о признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО "Уралтранскомплект" на спорный объект недвижимого имущества обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Требование истца о применении последствий недействительности ничтожной сделки, договора купли-продажи от 08.06.2007 г., путем приведения сторон в первоначальное положение, существовавшее до заключения сделки удовлетворению не подлежит в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Из материалов дела следует, что собственником спорного имущества является Юнусов Р.А., (свидетельство о государственной регистрации права от 17.12.2007 г. 66 АГ 105783), у ответчика спорное имущество отсутствует.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Исковые требования удовлетворить в части.

2. Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 08.06.2007 г., заключенный между ОАО "Шабровский тальковый комбинат" и ООО "Уралтранскомплект".

3. Признать недействительной государственную регистрацию права собственности ООО "Уралтранскомплект" на объект недвижимого имущества - сооружение основного назначения - Дамба, литер 1, длина по гребню 6-8 м., максимальная высота 8 м., протяженностью 2800 м., расположенное по адресу: г. Екатеринбург, в 1 км на север от производственной площадки ОАО "ШТК".

4. В применении последствий недействительности сделки, путем приведения сторон в первоначальное положение, существовавшее до заключения сделки, отказать.

4. Взыскать с ООО "Уралтранскомплект" в пользу ОАО "Шабровский тальковый комбинат" 4000 рублей в возмещение государственной пошлины, уплаченной при подаче иска.

5. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

6. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.