Решение Арбитражного суда Свердловской области от 3 июля 2008 г. N А60-4673/2008-С3 Требование о досрочном расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате не удовлетворено, поскольку доказательств соблюдения истцом требований договора аренды суду не представлено (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 3 июля 2008 г. N А60-4673/2008-С3

Резолютивная часть решения объявлена 26 июня 2008 г.

Полный текст решения изготовлен 03 июля 2008 г.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи, при ведении протокола судебного заседания судьей,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску

Индивидуального предпринимателя Лебедевой Алены Васильевны (далее - ИП Лебедева А.В.)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Кондитерская компания "ТОРТОЛИНО" (далее - ООО "Кондитерская компания "ТОРТОЛИНО")

о расторжении договора и взыскании денежных средств в сумме 144000 руб. 00 коп.

при участии в судебном заседании

от истца: Д.А. Захваткин, представитель по доверенности серии 66Б N 217678 от 14 марта 2008 г., в реестре N 825, И.А. Лебедев;

от ответчика: В.Г. Винтовкин, представитель по доверенности без номера от 23 мая 2008 г.

Сторонам процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду и ходатайств не заявлено (ст.ст. 41, 46, 47, 49 и 59 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

ИП Лебедева А.В. обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО "Кондитерская компания "ТОРТОЛИНО" о досрочном расторжении договора аренды N 1 от 01 ноября 2005 г. и взыскании задолженности по арендной плате за период с 01 января 2007 г. по 31 декабря 2007 г. в размере 144000 руб. 00 коп. В судебном заседании истец пояснил, что ответчиком произведена оплата налога по форме 2-НДФЛ в сумме 624000 руб. 00 коп. (с июня 2007 г. по январь 2008 г.), на которую подлежала уменьшению арендная плата (по 7800 руб. 00 коп. за 8 месяцев); арендная плата составляла 52200 руб. 00 коп.; задолженность по арендной плате, исходя из суммы 60000 руб. 00 коп. за месяц, отсутствует за 2007 г.; в 2007 г. оценка рыночной стоимости арендной платы не производилась.

Ответчик требования истца не признал, в письменном отзыве указал, что стороны не пришли к соглашению об увеличении размера арендной платы; обязательства по договору исполняются ответчиком полностью и в срок. В судебном заседании ответчик пояснил, что платежи в сумме 66000 руб. 00 коп. являются переплатой, указанной в письме N 14 от 06 марта 2007 г.

В судебном заседании стороны признали, что доказательств исполнения п. 5.2 договора N 1 от 01 ноября 2005 г. в редакции договоров, подписанных сторонами, нет; была проведена оценка рыночной стоимости в иной организации; конечная редакция п. 5.2 договора N 1 от 01 ноября 2005 г. сторонами не согласована; возврат 18000 руб. 00 коп., указанный в письме N 14 от 06 марта 2007 г., истцом не производился, в связи с чем платежи в апреле ответчик произвел в меньшем размере.

Для представления дополнительных документов в судебном заседании 24 июня 2008 г. был объявлен перерыв до 15 час. 00 мин. 26 июня 2008 г. В 15 час. 00 мин. 26 июня 2008 г. судебное заседание было продолжено (ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Рассмотрев исковые требования, исследовав представленные доказательства, заслушав доводы присутствовавших в судебном заседании сторон, арбитражный суд установил:

между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был подписан договор N 1 от 01 ноября 2005 г., поименованный сторонами как договор аренды нежилого здания (далее - договор), который был зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 28 декабря 2005 г.

В соответствии с условиями договора истцом передано и ответчиком принято отдельно стоящее здание по адресу: Свердловская обл., г. Арамиль, Гарнизон - военный городок N 1, расположенное на земельном участке площадью 5000 кв.м и принадлежащее арендодателю на праве собственности, по акту приема-передачи без номера от 03 ноября 2005 г. (копии акта, технических паспортов и свидетельства приобщены к материалам дела).

Истец в связи с тем, что в соответствии с постановлением Правительства Свердловской области от 06 марта 2006 г. N 193-ПП величина годовой арендной платы за пользование нежилыми зданиями увеличилась на 38,46%, поднял величину арендной платы до 85000 руб. 00 коп., о чем уведомил ответчика письмом от 31 сентября 2006 г. Ответчик в ответ на данное письмо направил письмо исходящий N 10 от 10 октября 2006 г., в котором выразил свое несогласие с увеличением размера арендной платы.

Впоследствии между сторонами было подписано дополнительное соглашение N 1 от 01 декабря 2006 г. к указанному договору с протоколом разногласий, в котором предусматривалась новая редакция положения об арендной плате, однако согласование разногласий сторонами произведено не было, что признается сторонами. При этом в период согласования размера арендной платы ответчиком была произведена переплата в сумме 18000 руб. 00 коп., о чем ответчиком было сообщено истцу письмом исходящий N 14 от 06 марта 2007 г.

Кроме того, при расчетах за владение и пользование арендованным имуществом был произведен взаиморасчет: ответчиком произведена оплата налога по форме 2-НДФЛ в сумме 624000 руб. 00 коп. (с июня 2007 г. по январь 2008 г.), на которую истец уменьшил арендную плату (по 7800 руб. 00 коп. за 8 месяцев), что подтверждается материалами дела и признано истцом.

Поскольку ответчик продолжал оплачивать аренду по прежней арендной плате, истцом ответчику были выставлены соответствующие претензии о внесении арендной платы в новом размере.

Основываясь на изложенных обстоятельствах, истец просил расторгнуть договор аренды и взыскать с ответчика суммы задолженности по арендной плате за период с 01 января 2007 г. по 31 декабря 2007 г., исчисленной как разница первоначальной арендной платы и измененной арендной платы.

Арбитражный суд, рассмотрев заявленные исковые требования, не нашел оснований для их удовлетворения.

Между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды недвижимости N 1 от 01 ноября 2005 г. (ст.ст. 432, 606 и 650 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии с требованием ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и зарегистрирован в территориальном органе Федеральной регистрационной службы. Договор заключен на срок до 31 октября 2015 г. (п. 4.1 договора); размер арендной платы составляет 60000 руб. 00 коп. в месяц (п. 5.1 договора).

Указанное в договоре имущество было передано истцом ответчику в соответствии со ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, о чем свидетельствует акт приема-передачи от 03 ноября 2005 г.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 5.2 договора арендатор оставляет за собой право увеличить указанную в п. 5.1 договора арендную плату не чаще одного раза в год в случаях изменения реально складывающихся цен на недвижимость в Свердловской области на основании данных Уральской Палаты Недвижимости, но не более 20%, если инфляция не превысит этот рубеж.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом в соответствии со ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями договора в целом.

Из буквального толкования текста договора (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) не усматривается возможность одностороннего изменения размера арендной платы: отсутствует порядок такого изменения, не прописано право арендодателя производить такое изменение в одностороннем порядке.

Дополнительное соглашение N 1 от 01 декабря 2006 г. не заключено, поскольку разногласия, обозначенные в протоколе разногласий, сторонами не урегулированы (ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Арендная плата за декабрь 2006 г. и январь, февраль 2007 г. произведена с переплатой, и ответчик был категорически не согласен с односторонним изменением размера арендной платы, о чем ответчик уведомил истца. Более того, в ходе судебного разбирательства сторонами признано, что доказательств исполнения п. 5.2 договора N 1 от 01 ноября 2005 г. в редакции договоров, подписанных сторонами, нет; конечная редакция п. 5.2 договора N 1 от 01 ноября 2005 г. сторонами не согласована; возврат 18000 руб. 00 коп., указанный в письме N 14 от 06 марта 2007 г., истцом не производился, в связи с чем платежи в апреле ответчик произвел в меньшем размере, что подтверждается записью в протоколе под роспись представителей сторон (ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом данное дополнительное соглашение не было исполнено в форме договора, изменение в который оно вносило, - в письменной форме с государственной регистрацией (452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, в п. 5.2 договора предусмотрено, что изменение арендной платы возможно на основании данных Уральской Палаты Недвижимости. Однако данных Уральской Палаты Недвижимости истцом не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка рыночной стоимости арендной платы за 2007 г. не производилась, что признано истцом под роспись в протоколе судебного заседания (ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Одностороннее изменение арендной платы было произведено истцом со ссылкой на постановление Правительства Свердловской области от 06 марта 2006 г. N 193-ПП, которым была изменена методика определения величины арендной платы государственного регионального недвижимого имущества, разработанная для арендодателей - бюджетных организаций, в то время как стороны представляют собой коммерческие организации, не финансируемые из государственного или муниципального бюджетов.

Таким образом, истцом не представлено доказательств, подтверждающих факт изменения договора N 1 от 01 ноября 2005 г., в том числе в части изменения размера арендной платы в месяц (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.ст. 450 и 452 Гражданского кодекса Российской Федерации), и арендная плата подлежит уплате в сумме 60000 руб. 00 коп. в месяц (п. 5.1 договора).

Отчет об оценке среднемесячной аренды объекта недвижимости (нежилого здания), расположенного по адресу: г. Арамиль, Гарнизон - военный городок N 1, площадью 483,1 кв.м (дата оценки 01.11.05 г. и 01.12.2006 г.), представленный истцом, судом во внимание не принимается, поскольку не соответствует требованиям п. 5.2. указанного Договора, а доказательства наличия иной редакции данного пункта договора, согласованного сторонами путем подписания дополнительного соглашения об изменении данного условия договора, зарегистрированного в установленном законом порядке, суду не представлено (ст.ст. 451, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). Доказательств соблюдения истцом требований п. 5.2. указанного договора суду не представлено.

При этом в ходе судебного разбирательства истец признал отсутствие задолженности у ответчика по арендной плате, исходя из суммы 60000 руб. 00 коп. за месяц, что подтверждается записью в протоколе под роспись представителя ответчика. В силу ч. 3 ст. 49, ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств.

На основании изложенного, оценив в совокупности все представленные истцом в обоснование заявленных исковых требований доказательства, арбитражный суд счел, что истцом не доказаны обстоятельства, на которые он ссылается как на основание своих требований, в связи с чем требование истца о взыскании задолженности по арендной плате (разница между арендной платой, установленной в договоре и измененной истцом в одностороннем порядке) является необоснованным, документально не подтвержденным и удовлетворению не подлежит (ст.ст. 65, 75 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Кроме того, истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением ответчиком обязательства по внесению арендной платы в измененном истцом в одностороннем порядке размере.

Данное требование также удовлетворению не подлежит, поскольку, как признано истцом, задолженность по арендной плате, рассчитанная исходя из суммы 60000 руб. 00 коп., отсутствует, иных доказательств нарушения ответчиком обязательств в связи с данным договором не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.ст. 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, раздел 7 договора).

При изложенных обстоятельствах суд не усмотрел оснований для удовлетворения заявленных исковых требований (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вопросы распределения судебных расходов, в том числе и судебных издержек, разрешаются арбитражным судом в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу (ст. 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Судебные расходы распределены следующим образом.

Истцом путем перечисления денежных средств по квитанциям от 04 марта 2008 г. и от 21 марта 2008 г. была уплачена государственная пошлина в общей сумме 6380 руб. 00 коп.

Согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку в удовлетворении исковых требований к ответчику отказано в полном объеме, на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные истцом при подаче иска, относятся на истца в полном объеме.

Кроме того, ответчик просил отнести на истца судебные издержки на оплату услуг представителя в сумме 15000 руб. 00 коп.

В силу ст. 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам относятся расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в суде.

В подтверждение расходов на оплату услуг представителя ответчик представил договор на оказание юридических услуг без номера от 22 мая 2008 г., согласно п. 1 которого исполнитель (адвокат В.Г. Винтовкин) обязался по заданию заказчика (ООО "Кондитерская компания "ТОРТОЛИНО") оказать комплекс юридических услуг по ведению дела N А60-4673/2008-С3; копия квитанции от 22 мая 2008 г. об оплате услуг по представлению интересов ООО "Кондитерская компания "ТОРТОЛИНО" в Арбитражном суде Свердловской области по иску Лебедевой А.В.

В соответствии с требованием ч. 2 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах. Конституционный суд Российской Федерации в определении от 21 декабря 2004 г. N 454-О разъяснил, что суд вправе уменьшить расходы на оплату услуг представителя в том случае, если признает их чрезмерными в силу конкретных обстоятельств дела, при том, что суд обязан создавать условия, при которых соблюдался бы необходимый баланс процессуальных прав и обязанностей сторон.

При этом в п. 20 информационного письма от 13 августа 2004 г. N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснено, что при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела.

Разрешение вопроса о разумности расходов арбитражным процессуальным законодательством отнесено на усмотрение суда, основанное на всестороннем, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств.

Согласно ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности; каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, услуги представителя были оказаны ответчику только по рассмотрению дела в суде первой инстанции. Представление интересов ответчика выразилось в участии в предварительном судебном заседании и судебном заседании, написании отзыва на иск. В тоже время арбитражному суду не представлено документов, подтверждающих объем оказанных услуги и количество времени, затраченного представителем ответчика на их оказание (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При указанных обстоятельствах, с учетом категории спора, цены иска исходя из принципа разумности и сложившейся в Уральском регионе судебной практики возмещения расходов оплату услуг на представителя, а также принимая во внимание высокую профессиональную квалификацию представителя ответчика, арбитражный суд пришел к выводу, что обоснованным и подлежащим удовлетворению требование ответчика о возмещении расходов на оплату услуг представителя в сумме 10000 руб. 00 коп. (ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в остальной части оснований для удовлетворения заявления не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя Лебедевой Алены Васильевны (свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя серия 66 N 005519748, ОГРН 307667117600042, место жительства: 620146, г. Екатеринбург, ул. Амундсена, д. 61, кв. 319) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Кондитерская компания "ТОРТОЛИНО" в возмещение расходов на оплату услуг представителя денежные средства в сумме 10000 рублей 00 копеек. Во взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в остальной сумме отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.