Решение Арбитражного суда Свердловской области от 27 августа 2008 г. N А60-11236/2008-С1 Требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за пользование нежилым помещением удовлетворено, поскольку оплата арендной платы за спорный период произведена ответчиком частично (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 27 августа 2008 г. N А60-11236/2008-С1

Резолютивная часть решения объявлена 25 августа 2008 года

Полный текст решения изготовлен 27 августа 2008 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи, при ведении протокола судебного заседания судьей,

рассмотрел в судебном заседании дело N А60-11236/2008-С1 по иску Екатеринбургского Комитета по управлению городским имуществом

к Обществу с ограниченной ответственностью "Бинайн-СП" о взыскании 197310 руб. 48 коп.,

при участии в судебном заседании

от истца: Н.И. Барабанова - представитель по доверенности N 4 от 09.01.2008 г.;

от ответчика: Е.Н. Балясникова - протокол N 01 от 25.04.2003 г.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с ответчика 197310 руб. 48 коп., в том числе: 132210 руб. 13 коп. - задолженность по арендной плате за пользование нежилым помещением общей площадью 188,5 кв. м., расположенным по адресу: г. Екатеринбург, ул. Фестивальная, 25, за период с 01.08.2007 г. по 30.04.2008 г. на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга N 69000078 от 01.10.2006 г., 65100 руб. 35 коп. - пени за просрочку платежей за период с 11.07.2007 г. по 17.04.2008 г. на основании п. 5.2. указанного договора аренды.

Кроме того, истец просит расторгнуть договор аренды N 69000078 от 01.10.2006 г., а также выселить ответчика из арендуемого помещения.

Исковые требования мотивированы ссылкой на ст.ст. 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Определением арбитражного суда от 22.07.2008 г. дело было назначено к рассмотрению в судебном заседании суда первой инстанции.

Представитель истца в судебном заседании пояснил, что на заявленных в иске требованиях настаивает.

Ответчик отзыв на иск не представил.

В судебном заседании, состоявшемся 22.07.2008 г., пояснил, что задолженность по арендным платежам образовалась в связи с отсутствием денежных средств.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил, что 01.10.2006 г. между сторонами был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга N 69000078, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Фестивальная, 25 (литер Л) общей площадью 188,5 кв. м. (помещения на втором этаже здания N 14а, 15, 17-29, 20а, 20б, 20в, 20г, 20д, 20е, 20ж, 20з, 27а, 27б, 27в) для использования в качестве учебных помещений.

Согласно п. 1.2. договора N 69000078 от 01.10.2006 г. срок его действия установлен с 01.10.2006 г. по 25.09.2007 г.

Указанный договор не подлежал государственной регистрации, поскольку был заключен на срок менее одного года.

Заключенным между сторонами дополнительным соглашением от 13.06.2007г. к договору N 69000078 от 01.10.2006 г. в п. 1.2. договора внесены следующие изменения: "1.2. Настоящий договор действует с 01.10.2006 г. на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации".

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Согласно приложенному к исковому заявлению свидетельству о государственной регистрации права объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Фестивальная, 25, общей площадью 1438,9 кв. м., принадлежит на праве собственности Муниципальному образованию "город Екатеринбург".

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Недвижимое имущество передано ответчику по акту приема-передачи нежилого помещения от 01.10.2006 г.

В соответствии с п. 4.1. договора N 69000078 от 01.10.2006 г. арендная плата за переданный по настоящему договору объект устанавливается за соответствующий платежный период согласно расчету.

В соответствии с условиями п.п. 4.1.-4.2. данного договора и перерасчетами, произведенными на основании постановления Главы администрации г. Екатеринбурга от 02.02.2006 г., N 41, от 21.02.2007 г. N 568, от 20.03.2008 г. N 1006, за период с августа 2007 г. по апрель 2008 г. ответчику была начислена арендная плата в общей сумме 284147 руб. 41 коп. (31245 руб. 76 коп. - арендная плата за один месяц с апреля 2007 г., 34181 руб. 33 коп. - с апреля 2008 г.).

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с п. 4.3. договора N 69000078 от 01.10.2006 г. арендатор (ответчик) перечисляет арендную плату авансом до десятого числа каждого месяца (платежного периода) на расчетный счет арендодателя (истца).

Принятые на себя обязательства ответчик надлежащим образом не исполнил. Оплата арендной платы за спорный период произведена ответчиком частично в сумме 151937 руб. 28 коп., что подтверждается приложенными к исковому заявлению платежными поручениями N 14 от 03.04.2008 г., N 11 от 29.01.2007 г., N 10 от 10.12.2007 г., N 9 от 03.12.2007 г., N 3 от 28.11.2007 г., N 2 от 06.11.2007 г., N 1 от 11.10.2007 г., N 56 от 11.09.2007 г., N 54 от 28.08.2007 г., N 53 от 24.08.2007 г.

На момент обращения ЕКУГИ с исковым заявлением в суд задолженность ответчика по арендной плате за спорный период составила 132210 руб. 13 коп. ( ответчик указанную сумму признает).

На момент рассмотрения дела в судебном заседании суда первой инстанции иных доказательств оплаты арендной платы за спорный период суду не представлено.

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате обоснованно и подлежит удовлетворению в полном объеме на основании ст.ст. 309, 614 ГК РФ.

Кроме того, истцом предъявлено требование о взыскании с ответчика пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 11.07.2007 г. по 17.04.2008 г. в сумме 65100 руб. 35 коп. на основании п. 5.2 договора аренды N 69000078 от 01.10.2006 г.

Согласно п. 5.2 договора аренды N 69000078 от 01.10.2006 г. в случае нарушения подпунктов 3.2.5 и 4.3 настоящего договора арендатор выплачивает арендодателю пени в размере одного процента от суммы арендной платы за каждый день просрочки установленного платежного периода.

Заключенным между сторонами дополнительным соглашением от 01.08.2007 г. к договору N 69000078 от 01.10.2006 г. в п. 5.2. договора внесены изменения следующего содержания: "В случае нарушения п.п. 3.2.5., 4.3. настоящего договора арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,5 процента от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки установленного платежного периода".

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Расчет пени составлен истцом верно.

Учитывая, что ответчиком допущена длительная просрочка внесения арендных платежей, суд пришел к выводу о правомерности данного требования. Однако суд полагает, что сумма пени явно несоразмерна характеру и последствиям допущенных нарушений и на основании ст. 333 ГК РФ счел возможным уменьшить размер подлежащей взысканию пени до суммы 39060 руб. 21 коп. (60 % от заявленной).

Таким образом, требование истца о взыскании пени за просрочку внесения арендной платы подлежит удовлетворению частично в сумме 39060 руб. 21 коп. на основании ст. 330 ГК РФ и дополнительного соглашения от 01.08.2007 г. к договору N 69000078 от 01.10.2006 г.

Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу п. 7.5. договор аренды N 69000078 от 01.10.2006 г. договор может быть досрочно расторгнут в случае, когда арендатор принимает решение о расторжении договора и письменно уведомляет об этом арендодателя. Договор в данном случае считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня получения арендодателем уведомления при условии подписания сторонами акта передачи объекта.

Уведомлением от 14.03.2008 г. N 02.18.5-14-2109, направленным 17.03.2008 г. в адрес ответчика, арендодатель предложил арендатору погасить задолженность по арендной плате в срок до 20.03.2008г., расторгнуть договор и после расторжения договора освободить занимаемое помещение в течение месяца, сдав его по акту приема-передачи представителю Комитета. Данное уведомление (претензия) было получено ответчиком - 27.03.2008 г., что подтверждается приложенным к исковому заявлению уведомлением о вручении.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Уведомление (претензия) от 14.03.2008 г. N 02.18.5-14-2109 была оставлена ответчиком без ответа, а содержащиеся в ней требования арендодателя без исполнения. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Таким образом, истцом были соблюдены требования ч. 3 ст. 619 и п. 2 ст. 452 ГК РФ, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.

Поскольку факт нарушения условий договора аренды (длительное невнесение арендной платы) со стороны ответчика в ходе судебного разбирательства подтвержден, суд пришел к выводу о том, что требование Екатеринбургского Комитета по управлению городским имуществом о расторжении договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга N 69000078 от 01.10.2006 г. обоснованно и подлежит удовлетворению.

В связи с тем, что ответчик продолжает занимать арендованное помещение при отсутствии на то правовых оснований, он подлежит выселению из этого помещения.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика на основании ст. 110 АПК РФ. При этом уменьшение суммы пени, произведенное по инициативе суда на основании ст. 333 ГК РФ, не влечет за собой уменьшение размера государственной пошлины, подлежащей взысканию за рассмотрение данного спора арбитражным судом.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Бинайн-СП" в пользу Екатеринбургского Комитета по управлению городским имуществом 171270 руб. 34 коп., в том числе: 132210 руб. 13 коп. - основного долга, 39060руб. 21 коп. - пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 11.07.2007 г. по 17.04.2008 г.

Расторгнуть договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга N 69000078 от 01.10.2006 г., заключенный между Екатеринбургским Комитетом по управлению городским имуществом и Обществом с ограниченной ответственностью "Бинайн-СП".

Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Бинайн-СП" освободить занимаемое помещение общей площадью 188,5 кв. м., расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Фестивальная, 25, и передать помещение освобожденным по акту приема-передачи Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом.

В остальной части иска отказать.

2. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Бинайн-СП" в пользу Екатеринбургского Комитета по управлению городским имуществом 9446 руб. 20 коп. в возмещение расходов по уплате госпошлины.

3. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.