Решение Арбитражного суда Свердловской области от 26 сентября 2008 г. N А60-12026/2008-С2 Суд признал недействительным договор о перемене лица в обязательстве по договору аренды в силу передачи несуществующего права, поскольку договор аренды является незаключенным, так как в нем не определено существенное условие об объекте сделки (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 26 сентября 2008 г. N А60-12026/2008-С2

ГАРАНТ:

См. также Определение Федерального арбитражного суда Уральского округа от 9 ноября 2010 г. N Ф09-9966/10 по делу N А60-12026/2008

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 августа 2011 г. N 17АП-6374/11

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 августа 2008 г. N 17АП-5390/08

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 декабря 2008 г. N 17АП-8799/08

Резолютивная часть решения объявлена 25 сентября 2008 года

Полный текст решения изготовлен 26 сентября 2008 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи, при ведении протокола судебного заседания судьей,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Уральский Торговый Комплекс "Екатерининский привоз" к Обществу с ограниченной ответственностью "СтройОптТорг", Управлению Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, третье лицо: Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, о признании недействительной ничтожной сделки и применении последствий ее недействительности,

при участии в судебном заседании:

от истца: К.С. Попыванов - представитель, доверенность от 28.03.2008 г.; А.А. Божинов - представитель, доверенность от 12.01.2008 г.

от ответчиков: от ООО "СтройОптТорг" - М.А. Смолов - представитель, доверенность от 09.01.2008 г.; от УФРС - Е.Е. Потапова - представитель, доверенность от 03.06.2008 г. N 08-16/422.

от третьего лица: не явился, извещен.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Истец обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным заключенного между истцом и ответчиком ООО "СтройОптТорг" договора о перемене лица в обязательстве от 05.07.2007 г. по договору аренды земельного участка N Т-43/0706 от 11.03.2002 г., заключенному между истцом и Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области в отношении земельного участка площадью 21363 кв.м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург ул. Амундсена, 125 (кадастровый номер 66:41:0404020:001), и применении последствий недействительности указанной сделки в виде признания недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 66-66-01/544/2007-266 от 27.07.2007 г. о государственной регистрации договора о перемене лица в обязательстве от 05.07.2007 г. между истцом и ответчиком ООО "СтройОптТорг".

В предварительном судебном заседании 30.06.2008 г. истец уточнил исковые требования, просил суд признать недействительным договор о перемене лиц в обязательстве от 05.07.2007 г. по договору аренды земельного участка N Т-43/0706 от 11.03.2002 г. также и на основании ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации как мнимую сделку и ст. 46 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" как крупную сделку.

Уточнение правовых оснований иска принято судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Также в судебном заседании истец дополнительно уточнил правовые основания иска, ссылаясь на ст. 40 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью".

Уточнение правовых оснований иска принято судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

В связи с уточнением истцом правовых оснований заявленных требований ответчиком ООО "СтройОптТорг" заявлено ходатайство об отложении судебного разбирательства. Ходатайство судом рассмотрено и отклонено.

В судебном заседании истец на требованиях настаивает, ответчики иск не признали по основаниям, указанным в отзывах. Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, извещенное о времени и месте судебного заседания (уведомление органа почтовой связи N 63630, определение получено 17.09.2008 г.), в заседание суда не явилось, о причинах неявки суду не сообщило.

В судебном заседании 25.09.2008 г., в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлен перерыв до 14 час. 30 мин. этого же дня с целью возможности предоставления участниками процесса дополнительных доказательств.

После перерыва заседание продолжено с участием представителей истца, ответчика - ООО "СтройОптТорг" и без участия представителя Управления ФРС по Свердловской области, который просил продолжить рассмотрение дела без его участия.

Ответчиком ООО "СтройОптТорг" заявлено ходатайство о привлечении в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Харлова С.А. и Администрации г. Екатеринбурга. Ходатайство судом рассмотрено и отклонено как необоснованное.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил:

Между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (МУГИСО, арендодатель) и ООО "Уральский торговый комплекс "Екатерининский привоз" (арендатором) подписан договор аренды земельного участка от 11.03.2002 г. N Т-43/0706 (далее - договор).

В соответствии с п.п. 1.1., 1.2., 1.5. договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 21363 кв.м в г. Екатеринбурге, ул. Амундсена, д. 125 с кадастровым номером 66:41:0404020:001 на срок с 25.07.2001 г. по 25.07.2006 г. Дополнительным соглашением N 1 от 02.06.2004 г. установлен новый срок - до 25.07.2010 г.

Между арендатором и ООО "СтройОптТорг" (далее - общество) подписан договор о перемене лица в обязательстве от 05.06.2007 г., согласно которому арендатор передает обществу, а общество принимает права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 11.03.2002 г. N Т-43/0706.

Уведомлением от 20.07.2007 г. арендатор уведомил МУГИСО о передаче обществу прав арендатора по договору аренды земельного участка от 11.03.2002 г. N Т-43/0706.

В предмет доказывания по настоящему делу входит установление факта заключенности договора аренды земельного участка от 11.03.2002 г. N Т-43/0706, действительности права, передаваемого по договору о перемене лица в обязательстве от 05.06.2007 г., соблюдение процедуры передачи прав от правопредшественника правообладателю (в случае наличия и действительности передаваемого права).

По мнению суда, договор аренды земельного участка от 11.03.2002 г. N Т-43/0706 является незаключенным по следующим основаниям.

Согласно представленной в материалы дела Выписке из государственного кадастра недвижимости от 25.08.2008 г. N 41-02/08-35679 площадь и местоположение границ земельного участка в г. Екатеринбурге по ул. Амундсена, д. 125 с кадастровым номером 66:41:0510069:5 (прежний номер 66:41:0404020:001) ориентировочные, подлежат уточнению при межевании. Ориентировочная площадь земельного участка составляет 21362 кв.м.

В соответствии с п. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Согласно абз. 3 ст. 1 Федерального закона от 02.01.2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.

Для проведения государственного кадастрового учета земельных участков заинтересованные правообладатели земельных участков подают в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявки, правоустанавливающие документы на земельные участки и документы о межевании земельных участков (п. 1 ст. 19 этого же закона).

На основании ст. 17 Федерального закона от 18.06.2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве" межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения.

При таких обстоятельствах земельный участок площадью 21363 кв.м в г. Екатеринбурге, ул. Амундсена, д. 125 с кадастровым номером 66:41:0404020:001 (настоящий кадастровый номер 66:41:0510069:5) нельзя признать сформированным как объект права в соответствии с действующим законодательством.

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть признан заключенным только при условии согласования всех его существенных условий.

Поскольку в договоре аренды земельного участка от 11.03.2002 г. N Т-43/0706 не определено существенное условие договора о его объекте, которым должен являться индивидуализированный по правилам гражданского и земельного законодательства земельный участок, договор аренды от 11.03.2002 г. N Т-43/0706 является незаключенным.

В соответствии с п.п. 1, 3 ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу

Взаимосвязанные положения указанных норм гражданского и земельного законодательства предусматривают возможность передачи (уступки) только существующего, то есть действительного требования.

Поскольку договор аренды от 11.03.2002 г. N Т-43/0706 является незаключенным, права и обязанности сторон по этому договору не возникли. Следовательно, договор о перемене лица в обязательстве от 05.06.2007 г. является недействительной ничтожной сделкой на основании ст.ст. 168, 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации как предусматривающий передачу несуществующего права.

При этом суд отказывает в удовлетворении требования о применении последствий недействительности сделки в виде признания недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 66-66-01/544/2007-266, поскольку в содержание двусторонней реституции входят фактические действия сторон сделки, связанные с возвращением их в состояние, предшествующее подписанию сделки, которая является ничтожной.

Такой вывод следует из п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Помимо этого, в данном случае в силу незаключенности договора аренды земельного участка от 11.03.2002 г. N Т-43/0706 истец не может быть восстановлен в своем праве, которое из данного договора не возникло посредством признания недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Требование о признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним могло бы быть удовлетворено при условии заключенности договора аренды земельного участка от 11.03.2002 г. N Т-43/0706 и только в том случае, если бы истцом были заявлены требования не только о признании сделки недействительной, но и о применении последствий недействительности в виде возврата имущества. Однако такое требование истцом заявлено не было и, следовательно, не могло быть рассмотрено судом.

По перечисленным выше обстоятельствам суд не может применить к отношениям сторон положения ст. 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" о крупных сделках. Такая сделка как оспоримая могла бы быть признана недействительной по решению суда в случае наличия признаков заключенности сделки.

Не могут быть приняты доводы истца о том, что договор о перемене лиц в обязательстве является мнимой либо притворной сделкой (ст. 170 ГК РФ), так как из текста договора не следует, что он заключен на безвозмездной основе и прикрывает другую сделку.

Согласно п. 3 ст. 40 Налогового кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги.

При принятии настоящего решения суд также принимает во внимание, что определением Арбитражного суда Свердловской области от 06.05.2008 г. по делу N А60-7303/2008-С4, оставленным в силе постановлением Федерального Арбитражного суда Уральского округа от 11.08.2008 г., Обществу с ограниченной ответственностью "СтройОптТорг" отказано в удовлетворении заявления о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения Третейского суда при обществе с ограниченной ответственностью "Аудиторская фирма "Уралфинансаудит" - Екатеринбургской арбитражной комиссии от 05.07.2007 г. по делу N 07/0507/2007 по иску общества с ограниченной ответственностью "СтройОптТорг" к обществу с ограниченной ответственностью "Уральский Торговый Комплекс "Екатерининский привоз" об истребовании имущества из чужого незаконного владения, взыскании убытков в части требований об обязании ООО "Уральский Торговый Комплекс "Екатерининский привоз" передать ООО "СтройОптТорг" земельный участок площадью 21363 кв.м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Амундсена, д. 125.

В силу вышеупомянутого определения суда у ООО "СтройОптТорг" отсутствует право требования принудительного исполнения решения Третейского суда от 05.07.2007 г. по делу N 07/0507/2007 об обязании передать спорный земельный участок.

При этом оценка комплекса взаимоотношений сторон в рамках мирового соглашения от 05.07.2007 г. между арендатором и обществом, в том числе действительности иных требований в рамках данного мирового соглашения, которое утверждено решением Третейского суда при обществе с ограниченной ответственностью "Аудиторская фирма "Уралфинансаудит" - Екатеринбургской арбитражной комиссии от 05.07.2007 г. по делу N 07/0507/2007, не входит в предмет рассмотрения по настоящему делу.

Суд исходит из того, что условия данного мирового соглашения в части обязательства заключить договор о перемене лиц в обязательстве могли быть расценены как условия предварительного договора (ст. 429 ГК РФ) только в том случае, если бы договор аренды земельного участка от 11.03.2002 г. N Т-43/0706 был заключен.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика ООО "СтройОптТорг" в пользу истца пропорционально удовлетворенным судом требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительным в силу ничтожности договор о перемене лица в обязательстве от 05.06.2007 г. между Обществом с ограниченной ответственностью "Уральский торговый комплекс "Екатерининский привоз" и Обществом с ограниченной ответственностью "СтройОптТорг" по договору аренды земельного участка от 11.03.2002 г. N Т-43/0706 между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и Обществом с ограниченной ответственностью "Уральский торговый комплекс "Екатерининский привоз".

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "СтройОптТорг" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Уральский торговый комплекс "Екатерининский привоз" 2000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда <http://17aas.arbitr.ru> или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.