Решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 сентября 2008 г. N А60-14175/2008-С4 Суд признал недействительным договор аренды нежилого помещения, поскольку органом местного самоуправления неправомочно сдано в аренду имущество, относящееся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 23 сентября 2008 г. N А60-14175/2008-С4

Резолютивная часть решения объявлена 16 сентября 2008 года

Полный текст решения изготовлен 23 сентября 2008 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи, при ведении протокола судебного заседания судьей,

рассмотрел в судебном заседании дело N А60-14175/2008-С4 по иску Заместителя прокурора Свердловской области к Комитету по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа, муниципальному учреждению "Управляющая жилищная компания г. Новоуральска", индивидуальному предпринимателю без образования юридического лица Поддубному Алексею Вадимовичу о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности,

при участии в судебном заседании:

от истца: Протасова М.М., прокурор отдела, представитель по доверенности N 8-13-08 от 16.07.2008 г.,

от ответчиков: от КУМИ Новоуральского городского округа - Хотмирова Г.С., представитель по доверенности N 01-12/1319 от 28.05.2007 г., от МУ "Управляющая жилищная компания г. Новоуральска" - Конурина Т.Б., представитель по доверенности N 54 от 11.01.2008 г., индивидуальный предприниматель Поддубный А.В.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском о признании недействительным (ничтожным) договора аренды N 94/2008 от 09.04.2008 г. нежилого помещения, заключенного между комитетом по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа и индивидуальным предпринимателем без образования юридического лица Поддубным Алексеем Вадимовичем, а также просит применить последствия недействительности ничтожной сделки и обязать индивидуального предпринимателя Поддубного А.В. передать КУМИ Новоуральского городского округа нежилое помещение площадью 88,4 кв.м, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Новоуральск, ул. Первомайская, 68.

В судебном заседании 16.09.2008 г. представитель истца под роспись в протоколе судебного заседания уточнил исковые требования и просил суд применить последствия недействительности сделки в виде обязания индивидуального предпринимателя Поддубного А.В. передать КУМИ Новоуральского городского округа и МУ "Управляющая компания г. Новоуральска" нежилое помещение площадью 88,4 кв.м, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Новоуральск, ул. Первомайская, 68.

Представитель заместителя прокурора Свердловской области исковые требования (с учетом уточнения) поддержал.

Ответчик Комитет по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа в отзыве, представленном в предварительное судебное заседание 18.08.2008 г., исковые требования не признал, указав на то обстоятельство, что собственником дома, в котором находится спорное подвальное помещение, является Новоуральский городской округ в лице КУМИ Новоуральского городского округа, а не собственники помещений указанного жилого дома. Исходя из этого, собственник имеет правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, находящимся в его собственности (ст. 209 ГК РФ). Таким образом, Новоуральский городской округ в лице КУМИ Новоуральского городского округа, по мнению ответчика, реализовал одно из правомочий собственника по распоряжению принадлежащим имуществом, заключив договор аренды на нежилые помещения.

Ответчик МУ "Управляющая жилищная компания г. Новоуральска" в судебное заседание 16.09.2008 г. представил отзыв, в котором исковые требования не признал, указав на то обстоятельство, что спорное нежилое помещение является муниципальной собственностью, а также что данный объект учитывается в реестре муниципальной собственности как объект недвижимости в соответствии с распоряжением Главы администрации г. Новоуральска N 645 от 11.07.1996 г., в том числе и помещения NN 4, 5 в подвале жилого дома.

Ответчик индивидуальный предприниматель Поддубный Алексей Вадимович в судебном заседании также исковые требования не признал.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил:

Как следует из материалов дела, 09 апреля 2008 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа и Муниципальным учреждением "Управляющая жилищная компания г. Новоуральска" (совместно именуемыми в договоре как арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Поддубным Алексеем Вадимовичем (именуемым в договоре арендатор) заключен договор аренды N 94/2008 нежилого помещения, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения NN 4, 5 этаж: подвал жилого дома (согласно техническому паспорту), расположенного по адресу: г. Новоуральск, ул. Первомайская, 68, общей площадью 88,4 кв.м для использования в качестве офиса и художественной мастерской.

Согласно п. 1.3 Договора на момент подписания договора объект аренды находится в пользовании у арендатора, в связи с чем, акт приема-передачи помещения отдельно не составлялся. Конструктивные особенности и характеристика объекта аренды отражены в акте технического состояния (Приложение N 1 к Договору).

Пунктом 1.5 Договора предусмотрен срок действия Договора - с 01.05.2008 г. по 31.03.2009 г.

В приложении N 2 к Договору сторонами согласован размер арендной платы, которая составляет 4740 руб. 45 коп. в месяц.

В приложении N 5 к Договору идентифицировано помещение, занимаемое арендатором, как помещения N 4 и N 5 в подвале вышеуказанного дома.

В соответствии с актом технического состояния данного нежилого помещения от 20.03.2008 г., составленным представителями МУ "УЖК г. Новоуральска" и ИП Поддубным А.В., помещение и его инженерное оборудование находится в технически исправном состоянии и пригодны для использования в качестве мастерской и офиса.

Как следует из акта осмотра инженерных сетей в подвальном помещении по адресу: г. Новоуральск, ул. Первомайская, д. 68, в комнатах N 3 и N 4, в данных помещениях находятся инженерные сети горячего, холодного водоснабжения, отопления и водоотведения, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме.

Как видно из письма УФРС по Свердловской области Новоуральский отдел исх. N 31-01/157 от 25.03.2008 г., адресованного прокурору ЗАТО г. Новоуральск, по адресу: г. Новоуральск, ул. Первомайская, д. 68, в собственности находятся 63 объекта недвижимого имущества, из них 4 объекта - в муниципальной собственности, остальные в частной, что также подтверждается представленными в материалы дела выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.06.2008 г.

Кроме того, прокурором в судебное заседание 16.09.2008 г. представлен акт от 29.08.2008 г. обследования помещений N 4 и N 5, арендованных индивидуальным предпринимателем Поддубным А.В., находящихся в подвале жилого дома N 68 по ул. Первомайская, с целью выявления имущества многоквартирного дома, которым установлено, что жилой дом сдан в эксплуатацию в 1971 году, через указанные помещения проходят сети горячего, холодного водоснабжения и отопления общедомового назначения с запорной арматурой, а также врезки на стояки ХВС и ГВС и стоянки с запорной арматурой. Данная информация также подтверждается фотографическими отчетами.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Собственники помещений в многоквартирном жилом доме владеют, пользуются и в установленных настоящим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (п. 4 ст. 36 ЖК РФ).

В силу п. 4 ст. 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

По общему правилу, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ), владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Решение о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ст.ст. 44, 45 ЖК РФ).

Согласно п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491 (далее - Правила), в состав общего имущества в числе прочего включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).

Согласно п.п. 5, 6 Правил в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Актом обследования помещений N 4 и N 5 в подвале жилого дома N 68 по ул. Первомайская от 29.08.2008 г., арендованных ИП Поддубным А.В., с целью выявления имущества многоквартирного дома, подтверждается нахождение в нем общего имущества собственников квартир дома N 68 по ул. Первомайская, г. Новоуральска, а также ограничение доступа собственников к стоякам холодного, горячего водоснабжения, теплоснабжения, поскольку доступ осуществляется только через арендуемое помещение. Эксплуатация общего имущества, осуществляемая не собственником и без его согласия, противоречит положениям статьи 608 ГК РФ, в силу которой право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В связи с чем договор аренды нежилого помещения N 94/2008 от 09.04.2008 г. является ничтожным, поскольку в аренду сдано имущество, относящееся к общему имуществу собственников.

Возражения ответчиков относительно того, что данное подвальное помещение относится к муниципальной собственности и могло быть сдано муниципальным образованием в аренду, суд обоснованными не находит, поскольку ими не представлено доказательств того факта, что спорное помещение являлось предметом договоров о долевом участии в строительстве либо иных сделок, направленных на создание помещений именно в интересах Новоуральского городского округа.

Суд также отмечает, что ответчиками не подтверждено и то обстоятельство, что спорное подвальное помещение индивидуализировано в качестве объекта права собственности и может являться объектом гражданско-правовых сделок, поскольку доказательств выделения спорного подвального помещения из помещений жилого дома, расположенного по адресу: г. Новоуральск, ул. Первомайская, д. 68, не представлено, и право на это помещение за Новоуральским городским округом не регистрировалось (п. 1.3 Рекомендаций НКС при ФАС УрО по итогам заседания, состоявшегося 23-24 мая в Ижевске).

Тот факт, что в выписках из реестра муниципальной собственности на объекты казны НГО, представленных ответчиком - КУМИ Новоуральского городского округа, указано, что данные помещения NN 4, 5, расположенные в подвале жилого дома, находящегося по адресу: г. Новоуральск, ул. Первомайская, д. 68, внесены в реестр муниципальной собственности Новоуральского городского округа, в достаточной степени (ст. 71 АПК РФ) вышеуказанные выводы не опровергают, поскольку соответствующая выписка из реестра муниципальной собственности противоречит иным вышеописанным представленным в материалы дела доказательствам.

Также не опровергает доводы истца и представленное ответчиком МУ "Управляющая жилищная компания г. Новоуральска" письмо N 09-05/3133 от 20.08.2008 г., из текста которого следует, что помещения NN 4, 5 жилого дома N 68 по ул. Первомайская г. Новоуральска, занимаемые по договору аренды индивидуальным предпринимателем Поддубным Алексеем Вадимовичем, выделены из площадей жилого фонда, являются нежилыми помещениями и не входят в состав общего имущества в соответствии с проектной документацией на дом, а электрощитовые и другое энергообеспечивающее оборудование, регулирующее энергооборот всего дома, выделено в отдельное помещение, доступ к которым обеспечивается для обслуживающих организаций круглосуточно.

В данном письме речь идет только об энергообспечивающем и электрощитовом оборудовании. Между тем, в акте от 29.08.2008 г., подписанном, в том числе главным инженером МУ "УЖК г. Новоуральска", указано, что через спорные помещения NN 4, 5, находящиеся в подвале жилого дома N 68 по ул. Первомайская, г. Новоуральска, проходят сети горячего, холодного водоснабжения и отопления общедомового назначения с запорной арматурой, а также врезки на стояки ХВС и ГВС и стояки с запорной арматурой.

Учитывая вышеизложенное, спорные помещения N 4, 5, находящиеся в подвале жилого дома N 68 по ул. Первомайская, г. Новоуральска, относятся к общему имуществу собственников жилья, и могут быть сданы в аренду только с согласия всех собственников многоквартирного дома, исходя из требований ст. 246 ГК РФ.

Таким образом, оценивая относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности, суд находит исковые требования Заместителя прокурора Свердловской области о признании недействительным договора аренды N 94/2008 от 09.04.2008 г. нежилого помещения и применении последствий его недействительности в виде обязания индивидуального предпринимателя Поддубного А.В. передать КУМИ Новоуральского городского округа и МУ "Управляющая компания г. Новоуральска" нежилое помещение площадью 88,4 кв.м, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Новоуральск, ул. Первомайская, 68, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно ч. 3 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчиков в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Исковые требования удовлетворить.

2. Признать недействительным договор аренды нежилого помещения N 94/2008 от 09.04.2008 г., заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа, Муниципальным учреждением "Управляющая жилищная компания г. Новоуральска" и индивидуальным предпринимателем Поддубным Алексеем Вадимовичем.

3. Применить последствия недействительности сделки, путем приведения сторон в первоначальное положение и обязать индивидуального предпринимателя Поддубного Алексея Вадимовича передать Комитету по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа и Муниципальному учреждению "Управляющая жилищная компания г. Новоуральска" нежилые помещения NN 4, 5, площадью 88,4 кв.м, находящиеся в подвале жилого дома, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Новоуральск, ул. Первомайская, 68.

4. Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа в доход федерального бюджета 1333 руб. 33 коп. государственной пошлины.

5. Взыскать с Муниципального учреждения "Управляющая жилищная компания г. Новоуральска" в доход федерального бюджета 1333 руб. 33 коп. государственной пошлины.

6. Взыскать с индивидуального предпринимателя Поддубного Алексея Вадимовича в доход федерального бюджета 1333 руб. 33 коп. государственной пошлины.

7. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

8. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда <http://17aas.arbitr.ru/> или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.