Решение Арбитражного суда Свердловской области от 21 ноября 2008 г. N А60-20526/2008-С3 Суд признал недействительным (ничтожным) договор аренды недвижимых помещений в части заключения сторонами дополнительного соглашения об изменении условий договора, поскольку согласия собственника на изменение существенных условий договора истец не получал, следовательно, спорное дополнительное соглашение было заключено с нарушением закона и является недействительной (ничтожной) сделкой (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 21 ноября 2008 г. N А60-20526/2008-С3

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 2 апреля 2009 г. N Ф09-1728/09-С6 настоящее решение оставлено без изменения

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 8 июля 2009 г. N Ф09-3625/09-С6

Резолютивная часть решения объявлена 17 ноября 2008 года.

Полный текст решения изготовлен 21 ноября 2008 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи, при ведении протокола судебного заседания судьей,

рассмотрел в судебном заседании дело N А60-20526/2008-С3 по иску Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Уральский государственный экономический университет" (УРГЭУ) к индивидуальному предпринимателю Шишкину Е.Ю. 3-е лицо: Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области о признании части сделки недействительной в связи с ее ничтожностью,

при участии в судебном заседании:

от истца: Хатямова М.З., представитель по доверенности N 270 от 18.02.2008 г.; Осовских А.Н., представитель по доверенности N 10/01-010 от 10.01.2008 г.

от ответчика: Шишкина Е.В., представитель по доверенности N 66 Б 256932 от 07.07.2008 г.

от третьего лица: не явилось, извещено надлежаще.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

Рассмотрев материалы дела, заслушав сторон, суд установил:

Истец обратился в арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Шишкину Е.Ю. о признании недействительным (ничтожным) договора аренды N 19а-10-05 от 01.10.2005 г. в части заключения сторонами дополнительного соглашения от 10.10.2005 г. об изменении условий договора аренды N 19а-10-05 от 01.10.2005 г.

В обоснование своих требований истец указал, что 01.10.2005 г. между ГОУ ВПО "УрГЭУ" "арендодатель" и ИП Шишкиным Е.Ю. "арендатор" на основании письма территориального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области N АЛ-4661 от 19 августа 2005 года был заключен договор аренды нежилых помещений N 19а-10-05. 10.10.2005 г. было подписано дополнительное соглашение к указанному договору, а именно был изменен п. 1.9, добавлен п. 3.5. и исключены пункты 2.4.16, 4.3., 5.1.2, 5.1.5. Данные изменения не были согласованы с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области, которое представляет интересы собственника имущества. Таким образом, по мнению истца, дополнительное соглашение к договору аренды N 19а-10-05 от 01.10.2005 г. является недействительным в силу его ничтожности, ввиду несоответствия закону.

Ответчик исковые требования отклонил, пояснив, что договор аренды N 19а-10-05 от 01.10.2005 г. был заключен в соответствии с нормами действующего законодательства. Согласия Территориального управления федерального агентства по управлению федеральным имуществом собственника на подписание дополнительного соглашения к договору не требовалось, поскольку собственником имущества истца является Федеральное агентство по образованию.

Третье лицо представило отзыв на иск, в котором указало следующее.

Договор аренды N 19а-10-05 от 01.10.2005 г. был заключен с согласия собственника имущества в лице, Территориального управления федерального агентства по управлению федеральным имуществом, что подтверждается письмом N АЛ - 4661 от 19 августа 2005 года.

Согласие на заключение дополнительного соглашения к договору аренды нежилых помещений N 19а-10-05 истец не получал. Указанным дополнительным соглашением предусмотрено, что арендатор освобожден от арендной платы в летние месяцы (июнь, июль, август), при этом имущество в указанный период оставалось в пользовании арендатора, не возвращалось арендодателю, и договорные отношения не прерывались, следовательно, на протяжении трех месяцев арендатор фактически безвозмездно пользовался имуществом, что противоречит статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В связи с чем, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Свердловской области поддерживает исковые требования и просит суд признать дополнительное соглашение от 10 октября 2005 года ничтожным, в силу его противоречия нормам и принципам гражданского законодательства и существу основного договора.

Третье лицо также заявило ходатайство о рассмотрении дела без участия своего представителя.

Как следует из материалов дела, 01 октября 2005 года между ГОУ ВПО "УрГЭУ" "арендодателем" и ИП Шишкиным Е.Ю. "арендатором", на основании письма Территориального управления федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области N АЛ-4661 от 19 августа 2005 года, был заключен договор аренды нежилых помещений N 19а-10-05, согласно которому, арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду нежилые помещения общей площадью 611,1 кв.м., расположенные на 1 этаже в доме N 62/45, по ул. 8 Марта/Народной Воли в г. Екатеринбурге, для использования под студенческую столовую. Из акта приема-передачи в аренду нежилых помещений следует, что указанное помещение было передано ответчику 01 октября 2005 года.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 24.07.2002г., нежилое помещение, переданное в аренду ответчику ИП Шишкину Е.Ю. по договору N 19а-10-05 от 01.10.2005 г., находится в здании, которое принадлежит истцу на праве оперативного управления.

В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу п. 1. ст. 296 ГК РФ казенное предприятие и учреждение, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с п. 4 ст. 27 Федерального закона от 22.08.1996 N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" высшие учебные заведения вправе выступать в качестве арендатора и (или) арендодателя имущества.

В силу требований ст. 422 ГК РФ любой договор, в том числе тот, на основании которого используется федеральное имущество, должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

Из указанных положений следует, что обязательным условием для реализации предоставленного образовательным учреждениям пунктом 4 статьи 27 Федерального закона от 22.08.1996 N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" права является предварительное получение на это согласия собственника. Отсутствие такого согласия влечет порочность договора аренды, а использование федерального имущества на основании такого договора является неправомерным.

Данный вывод сделан судом с учетом позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 9 постановления Пленума от 22.06.2006 N 21, предусматривающем, что передача имущества в аренду осуществляется при наличии согласия собственника. В случаях, когда распоряжение соответствующим имуществом путем его передачи в арендное пользование осуществляется в целях обеспечения более эффективной организации основной деятельности учреждения, для которой оно создано (в частности, обслуживания его работников и (или) посетителей), рационального использования такого имущества, указанное распоряжение может быть осуществлено учреждением с согласия собственника.

При этом суд отклоняет доводы ответчика о том, что собственником имущества истца является Федеральное агентство по образованию.

Как видно из представленных истцом документов, находящееся в оперативном управлении ВУЗов имущество предназначено не для осуществления управленческих функций каким-либо органом государственной власти, а для осуществления ВУЗами образовательной деятельности.

Из изложенного следует, что пределы осуществления Федеральным агентством по образованию полномочий собственника в отношении федерального имущества (в том числе и находящегося на балансе ВУЗов) определяются и, соответственно, ограничиваются необходимостью использования такого имущества не образовательным учреждением, а федеральными органами власти при осуществлении управленческих функций в сфере образования.

При этом в соответствии с Положением о Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом Агентство осуществляет в порядке и пределах, определенных федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, полномочия собственника в отношении имущества федеральных государственных унитарных предприятий, федеральных государственных учреждений, а также полномочия собственника по передаче федерального имущества юридическим и физическим лицам (п. 5.2);

осуществляет контроль за управлением, распоряжением, использованием по назначению и сохранностью земельных участков, находящихся в федеральной собственности и в государственной собственности (до разграничения государственной собственности), а также иного федерального имущества, закрепленного в хозяйственном ведении или в оперативном управлении федеральных государственных унитарных предприятий и федеральных государственных учреждений, а также переданного в установленном порядке иным лицам (п. 5.5);

проводит в пределах своей компетенции проверку использования имущества, находящегося в федеральной собственности, назначает и проводит документальные и иные проверки, в том числе организует проведение ревизий и принимает решение о проведении аудиторских проверок федеральных государственных унитарных предприятий и федеральных государственных учреждений (п. 5.6).

Также Положением (п. 5.19) предусмотрено, что Агентство закрепляет находящееся в федеральной собственности имущество в оперативном управлении федеральных государственных учреждений, производит в установленном порядке изъятие излишнего, неиспользуемого или используемого не по назначению имущества, закрепленного в оперативном управлении указанных учреждений.

Таким образом, основными полномочиями собственника по передаче в оперативное управление, осуществлению контроля за управлением, распоряжением и использованием, а также правом изъятия неиспользуемого имущества наделено Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом.

Федеральное агентство по образованию указанными выше полномочиями в части имущества, предназначенного для осуществления ВУЗами своих уставных задач, не наделены.

Учитывая изложенное, в силу Постановления Правительства Российской Федерации от 27.11.2004 N 691 "О Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом", и Положения о Территориальном управлении Росимущества по Свердловской области, утвержденного приказом Росимущества от 01.02.2005 N 37, полномочия собственника по передаче федерального имущества юридическим и физическим лицам осуществляются Территориальным управлением Росимущества по Свердловской области.

Как было указано выше, обязательным условием для реализации предоставленного образовательным учреждениям пунктом 4 статьи 27 Федерального закона от 22.08.1996 N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" права выступать в качестве арендатора и (или) арендодателя имущества является предварительное получение на это согласия собственника. Отсутствие такого согласия влечет порочность договора аренды, а использование федерального имущества на основании такого договора является неправомерным.

Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области было дано согласие истцу на передачу в аренду ИП Шишкину Е.Ю. федерального имущества, закрепленного за университетом на праве оперативного управления, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 62/Народной Воли, 45, общей площадью 624,2 кв.м. для использования под столовую на срок с 01.09.2005 г. по 01.09.2015г., что подтверждается письмом N АЛ-4661 от 19 августа 2005 года.

При этом пунктом 9 указанного письма установлено, что изменение существенных условий договора осуществляется по согласованию с Территориальным управлением федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области.

Однако, в нарушение данного условия, 10.10.2005 г. сторонами договора было подписано дополнительное соглашение к договору аренды N 19а-10-05 от 01.10.1005 г., в котором были изменены существенные условия договора, а именно, в договор был включен п. 3.5., предусматривающий освобождение арендатора от внесения арендной платы в летние месяцы (июнь, июль, август), а также изменен пункт 1.9 договора и исключены пункты 2.4.16, 4.3., 5.1.2., 5.1.5., которое не было согласовано с Территориальным управлением федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области.

Ссылка ответчика на письмо Ректора УрГЭУ N 26 ХЧ-155/1 от 06 октября 2005 года, адресованное Руководителю ТУ Росимущества по Свердловской области, из которого следует, что Университет не возражает не взимать арендную плату и коммунальные услуги с ИП Шишкина Е.Ю. в период с 01 июня по 01 сентября, не свидетельствует о факте согласования с собственником имущества изменения существенных условий договора аренды N 19а-10-05 от 01.10.1005 г. и носит уведомительный характер.

Более того, в письме N АЛ-7329 от 18 сентября 2008 года ТУ ФАУФИ по Свердловской области подтвердило, что условия дополнительного соглашения от 10.10.2005 г. к договору аренды от 01.09.2005 г. N 19а-10-05 им не согласовывались.

Поскольку согласия на изменение существенных условий договора истец не получал, спорное дополнительное соглашение было заключено с нарушением закона, а именно ст. 296 ГК РФ.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку спорное соглашение не соответствует названным требованиям закона, то оно является недействительной (ничтожной) сделкой.

При таких обстоятельствах, требования истца о признании недействительным (ничтожным) договора аренды N 19а-10-05 от 01.10.2005 г. в части заключения сторонами дополнительного соглашения от 10.10.2005 г. об изменении условий договора аренды N 19а-10-05 от 01.10.2005 г.

Согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с чем расходы истца по уплате госпошлины в сумме 2000руб. подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Исковые требования удовлетворить в полном объеме.

2. Признать недействительным (ничтожным) договор аренды N 19а-10-05 от 01.10.2005 г., заключенный между Государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования "Уральский государственный экономический университет" (УРГЭУ) и индивидуальным предпринимателем Шишкиным Е.Ю., в части заключения сторонами дополнительного соглашения от 10.10.2005 г. об изменении условий договора аренды N 19а-10-05 от 01.10.2005 г.

3. Взыскать с индивидуального предпринимателя Шишкина Евгения Юрьевича в пользу Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Уральский государственный экономический университет" (УРГЭУ) в возмещение расходов по уплате госпошлины сумму 2000руб.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.